Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 275 podlega opodatkowaniu VAT?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku, który wpłynął do tut. Organu w dniu 23.05.2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11.07.2012 r. (data wpływu 16.07.2012 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 04.07.2012 r. (skutecznie doręczone w dniu 10.07.2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zbycia prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej o nr 275 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23.05.2012r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zbycia prawa wieczystego użytkowania działki niezabudowanej o nr 275. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 11.07.2012 r., (data wpływu 16.07.2012 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 04.07.2012 r. (data doręczenia 10.07.2012r.)

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny :

Spółka S.A. [dalej: Spółka lub Wnioskodawca] zawarło ze spółką P. sp. z o.o. [Kupujący] przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości [dalej: Umowa].

Przedmiotem Umowy są:

• prawo użytkowania wieczystego do działki nr 272 o obszarze 6.130 m², oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności znajdującego się na tej działce budynku [działka 272],
  

• prawo użytkowania wieczystego do działki nr 273 o obszarze 20.043 m², oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności do kilkunastu budynków i budowli (tj. dwóch budynków produkcyjnych, jednego budynku produkcyjno-administracyjnego, budynku portierni, pięciu budynków magazynowych, budynku spawalni, dwóch wiat stalowych, zadaszenia nad suszarnią, oczyszczalni ścieków, dwóch basenów przeciwpożarowych, składu opału, zasiłek na żużel) [działka 273],
  

• prawo własności do działki nr 274 o obszarze 3.699 m², oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe) oraz prawo własności znajdujących się na tej działce budynków i budowli, to jest piwnicy murowanej oraz dwóch wiat [działka 274],
  

• prawo użytkowania wieczystego do niezabudowanej działki nr 275 o obszarze 2.166 m², oznaczonej w ewidencji gruntów jako Ti (inne tereny komunikacyjne) i Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane) [działka 275].
  
  

Prawo użytkowania wieczystego działek nr 272 i 273 i 275 oraz własność budynków i budowli posadowionych na działkach nr 272 i 273, zostały nabyte z mocy samego prawa przez przedsiębiorstwo państwowe M. dnia 5 grudnia 1990 r., na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464, ze zm.), co zostało stwierdzone ostateczną decyzją Wojewody Warszawskiego Nr. 443/95 z 18 lipca 1995 r., przy czym decyzja ta nie określała celu na jaki działki te wraz z budynkami i budowlami zostają oddane.

Prawo własności działki nr 274 oraz do budynku i budowli na niej posadowionych zostało nabyte przez przedsiębiorstwo państwowe M. od osoby fizycznej w drodze umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza 16 listopada 1990r.

Następnie przedsiębiorstwo państwowe M. zostało sprywatyzowane w drodze prywatyzacji bezpośredniej, przeprowadzonej na podstawie przepisów ustawy z 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. Nr 51, poz. 298, ze zm.). Na podstawie powyższej ustawy zostało utworzone M. spółka akcyjna, czyli Spółka.

W związku z ww. prywatyzacją, Spółka zawarła umowę oddania mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania, która została określona jako ?umowa typu leasingowego? (Akt notarialny z 21/12/1996 r., Rep. A nr x/96), a następnie w wykonaniu tej umowy, Spółka zawarła umowę przeniesienia mienia Skarbu Państwa (Akt notarialny z 22/04/2004 r., Rep. A nr x/2004). Na podstawie przedmiotowych umów Spółka stała się najpierw użytkownikiem nieruchomości, a następnie ich właścicielem. Obie te umowy dotyczyły wszystkich działek oraz budynków i budowli będących przedmiotem Umowy zawartej przez Wnioskodawcę i Kupującego.

Spółka nie ponosiła w okresie ostatnich 5 lat wydatków na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 272, 273 i 274, których wartość przewyższałaby 30% wartości początkowej tych budynków i budowli.

Ponadto, w okresie przekraczającym ostatnie 2 lata Wnioskodawca wynajmował i nadal wynajmuje niektóre z budynków zlokalizowanych na działkach nr 272, 273 i 274, dokonując czynności opodatkowanych podatkiem VAT. W stosunku do wydzierżawianych budynków Spółka wystawiała i nadal wystawia na rzecz dzierżawców faktury zawierające podatek VAT należny.

Budynki znajdujące się na działkach nr 272, 273 i 274 znajdują się w złym stanie technicznym, w związku z czym Kupujący planuje dokonać ich rozbiórki. Co więcej, Kupujący planuje w najbliższym czasie poczynić przygotowania niezbędne do naniesienia na nabywanych działkach nowych obiektów budowlanych, w szczególności zamierza wystąpić o stosowne pozwolenia na budowę.

Ponadto, zarówno Spółka, jak i Kupujący są zarejestrowanymi podatnikami VAT w związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 275 podlega opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 275 podlega opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Należy także podkreślić, że na mocy art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów.

W świetle § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 73, poz. 392, ze zm.; dalej: rozporządzenia wykonawcze) zwalnia się od podatku VAT dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie użytkowania wieczystego tych gruntów.

Działka o nr 275 jest działką niezabudowaną, która oznaczona została w ewidencji gruntów symbolami Ti (inne tereny komunikacyjne) i Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane). Zgodnie z ewidencją gruntów działka nr 275 nie jest zatem działką rolną. Działka ta znajduje się na obszarze nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 275 z przeznaczeniem pod zabudowę (podobnie jak w stosunku do działek o nr 272, 273 i 274). Kupujący zamierza zrealizować na nabytych działkach inwestycję polegającą na budowie obiektu handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz zabudowie mieszkaniowej. W tym celu Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o warunkach zabudowy oraz decyzje w przedmiocie pozwolenia na budowę na działce nr 275 oraz pozostałych działkach wskazanych w stanie faktycznym.

W ocenie Wnioskodawcy, o budowlanym przeznaczeniu działki nr 275 decyduje fakt, iż zgodnie z ewidencją gruntów nie jest to działka rolna, a Kupujący zamierza realizować na niej inwestycję budowlaną w związku z czym uzyska decyzję o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę. Zatem, biorąc pod uwagę, że działka nr 275 nie jest działką rolną, a jednocześnie nie jest nabywana z przeznaczeniem na cele rolne, sprzedaż prawa użytkowania w tej działki nie podlega zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia wykonawczego. W rezultacie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do działki nr 275 podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6) i 7) cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie zaznacza się, że w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Natomiast na mocy § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę ? są zwolnione od podatku VAT.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012r. poz. 647), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (?) (art. 4 ust. 2 cyt. ustawy).

Natomiast, ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.), informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych, a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m. in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznie w niej zawartych.

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu winien rozstrzygać zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, o klasyfikacji danego terenu decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zamierza zbyć prawo użytkowania wieczystego działki niezabudowanej o nr 275 oznaczonej w ewidencji gruntów jako TI- inne tereny komunikacyjne i Bp zurbanizowane tereny niezabudowane. Dla przedmiotowej działki brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy, decyzję taką zamierza uzyskać dopiero kupujący, chcący realizować na działce inwestycję budowlaną.

Uwzględniając opis stanu faktycznego wskazujący, iż grunt będący w użytkowaniu wieczystym ? zgodnie ewidencją gruntów i budynków ? stanowi inne tereny komunikacyjne oraz zurbanizowane tereny niezabudowane, stwierdzić należy że opisana we wniosku transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 275 dotyczy działki przeznaczonej pod zabudowę. Tym samym planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod zabudowę (nieprzeznaczonego na cele rolnicze) nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Zatem, Wnioskodawca dokonując sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o numerze 275 winien opodatkować ją stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawca w powyższym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie opodatkowania dostawy działki o nr 275 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), natomiast w zakresie opodatkowania sprzedaży działek o nr 272, 273, 274 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.