brak wyłączenia z opodatkowania nieruchomości na podstawie

21.2.2011

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz.770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 29.12.2010r. (data wpływu 31.12.2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości za odpłatną dostawę towarów, zwolnienia z podatku VAT wchodzących w skład Nieruchomości budynków i budowli, prawa do skorzystania z opcji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, opodatkowania stawką podstawową sprzedaży budowli nie będących przedmiotem umów najmu oraz opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle (pyt. nr 1 -6) ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31.12.2010r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania sprzedaży Nieruchomości za odpłatną dostawę towarów, zwolnienia z podatku VAT wchodzących w skład Nieruchomości budynków i budowli, prawa do skorzystania z opcji opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, opodatkowania stawką podstawową sprzedaży budowli nie będących przedmiotem umów najmu oraz opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W listopadzie 2006 roku Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli stanowiące część centrum handlowego znajdujących się na przedmiotowym gruncie (dalej łącznie: ?Nieruchomość?). Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta jako element przedsiębiorstwa wniesionego do Wnioskodawcy przez jego udziałowca (dalej: ?Udziałowiec?) tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) na pokrycie kapitału Wnioskodawcy. W związku z przedmiotowym aportem, w ramach odrębnej czynności prawnej na Wnioskodawcę zostały przeniesione również zobowiązania związane z Nieruchomością, w tym zobowiązanie do spłaty kredytów inwestycyjnych związanych z Nieruchomością (dalej: ?Kredyt?).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT w brzmieniu obowiązującym na moment wniesienia aportu, nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość wraz z częścią budynków została nabyta przez Udziałowca w latach 1994 ? 2003. Pozostałe budynki oraz budowle zostały wybudowane przez Udziałowca w latach 1994 ? 2005 w wyniku prowadzonych inwestycji. W stosunku do nabytych oraz wybudowanych budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości Udziałowcowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i Udziałowiec z tego prawa skorzystał (odliczył podatek naliczony).

Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowej, komercyjnej oraz biurowej znajdującej się w Nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a w związku z zakresem prowadzonej działalności ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Przedmiotowa Nieruchomość obejmuje część handlowo-usługową oraz powierzchnie biurowe. Zarówno część handlowo-usługowa, jak i biurowa są przeznaczone do wynajmu.

W skład Nieruchomości wchodzi:

6 budynków:
- Budynek nr 2,
- Budynek nr 3,
- Budynek nr 4/5,
- Budynek Atrium,
- Budynek Fazy II,
- Budynek Fazy III,
szereg budowli będących własnością Wnioskodawcy:
- Parking Fazy I,
- Parking Fazy II,
- Parking Fazy III,
- drogi dojazdowe,
- dwa słupy reklamowe będące przedmiotem najmu,
- inne drobne budowle znajdujące się na terenie Nieruchomości (w tym sieć wodociągowa, budynek kontenerowy stanowiący budowlę w rozumieniu prawa budowlanego, przyłącze wodociągowe, przykanaliki sanitarne, szlabany, kioski parkingowe, maszty, parkingi rowerowe, itp.),
prawo użytkowania wieczystego 18 działek gruntu.

Dla każdego z budynków prowadzona jest odrębna książka obiektu budowlanego zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów prawa budowlanego.

Przedmiotowe budynki (budynek nr 2, budynek nr 3, budynek nr 4/5, budynek Atrium, budynek Fazy II. budynek Fazy III) były i są traktowane przez Wnioskodawcę jako jeden środek trwały. Z tego względu nie jest możliwe jednoznaczne przypisanie wartości poniesionych wydatków na ulepszenia do poszczególnych budynków wchodzących w skład tego środka trwałego.

Łączna wartość wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na ulepszenie tego środka trwałego (budynków wchodzących w jego skład) oraz budowli nie przekroczyła 30% ich wartości początkowej. Jednocześnie Wnioskodawca nie jest w stanie określić, jaka jest wartość poszczególnych budynków wchodzących w skład opisanego środka trwałego ani jaka wartość ulepszeń odnosi się do poszczególnych budynków.

Zarówno przed nabyciem, jak i po nabyciu przez Wnioskodawcę, budynki (w tym także część parkingu wielopoziomowego będącego częścią budynku Fazy III) wchodzące w skład Nieruchomości były i są wynajmowane na rzecz osób trzecich, z tytułu czego Wnioskodawca rozpoznawał i rozpoznaje obowiązek podatkowy w podatku VAT. Najem tych obiektów rozpoczął się wcześniej niż w okresie ostatnich 2 (dwóch) lat. Przedmiotem najmu jest powierzchnia budynków wchodzących w skład Nieruchomości, za wyjątkiem części stanowiącej ciągi komunikacyjne oraz za wyjątkiem powierzchni wspólnych niezbędnych dla funkcjonowania centrum handlowo ? usługowo ? biurowego, posadowionego na Nieruchomości (?Centrum? lub ?Centrum Handlowe?), z tym zastrzeżeniem, że poszczególne części tychże ciągów komunikacyjnych oraz powierzchni wspólnych podlegają również okresowemu najmowi na potrzeby podmiotów prowadzących stoiska, kioski, itp.

Obiekty takie jak parking Fazy III, czy też drogi dojazdowe, sieć wodociągowa, budynek kontenerowy, przyłącze wodociągowe, przykanaliki sanitarne (oraz inne drobne budowle znajdujące się na terenie Nieruchomości) pełnią funkcję pomocniczą w stosunku do budynków i z oczywistych względów nie są bezpośrednio przedmiotem wynajmu. Natomiast koszty utrzymywania tych składników są elementem składowym opłat związanych z wynajmem powierzchni Nieruchomości (tzw. opłat eksploatacyjnych), którymi obciążani są najemcy (co jest zgodne z praktyką rynkową dla wynajmu obiektów komercyjnych tego rodzaju).

Niektóre budowle, tj. parking Fazy I (pobór opłat parkingowych), parking Fazy II (pobór opłat parkingowych), dwa słupy reklamowe (wynajem powierzchni reklamowej) były lub są wynajmowane na rzecz osób trzecich w całości lub w części, z tytułu czego Wnioskodawca również rozpoznawał i w odniesieniu do niektórych budowli rozpoznaje obowiązek podatkowy w podatku VAT.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp., nie jest dla niej sporządzany bilans odrębny od bilansu dla całej spółki.

W przyszłości Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości na rzecz zarejestrowanego czynnego podatnika podatku VAT. W ramach planowanej transakcji, poza Nieruchomością, planowane jest, iż:

Wnioskodawca przekaże nabywcy niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości (obejmującą głównie dokumentację techniczną i prawną dotyczącą Nieruchomości);

Wnioskodawca sprzeda nabywcy wybrane ruchomości związane z nabywaną Nieruchomością, konieczne lub przydatne do jej obsługi, w tym maszyny i urządzenia związane z Nieruchomością (przy czym ustalenie to może dotyczyć takich ruchomości, jak np.: klimatyzatory, parkomaty, urządzenia do pomiaru ilości osób odwiedzających Centrum Handlowe, tablice informacyjne, kosze na śmieci, urządzenia do obsługi lodowiska, rzeźba, wyposażenie stoisk okresowych, dekoracje świąteczne, rusztowania);

Wnioskodawca przeniesie na nabywcę pozwolenia związane z planowaną rozbudową Nieruchomości i przekaże nabywcy inną dokumentację związaną z planowaną rozbudową Nieruchomości;

Wnioskodawca przeniesie na nabywcę prawa autorskie do wybranych projektów budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości, co uzasadnione jest faktem, że w przyszłości może zaistnieć konieczność lub potrzeba przebudowy lub rozbudowy tychże budynków lub budowli (lub dokonywania w stosunku do nich innego rodzaju zmian, które wiążą się z reguły w ingerencję w prawa autorskie twórcy i wymaga stosownej podstawy prawnej).

Część środków finansowych, odpowiadająca zebranym przez Wnioskodawcę od najemców Nieruchomości środkom finansowym oraz część środków Wnioskodawcy na poczet opłat eksploatacyjnych (w tym takich jak środki na pokrycie zwiększonych opłat za użytkowanie wieczyste), może zostać zabezpieczona (np. na rachunku zastrzeżonym) w taki sposób, aby po ustaleniu wysokości kosztów pokrywanych opłatami eksploatacyjnymi zostały one rozdysponowane albo na pokrycie powyższych kosztów albo zwrócone najemcom lub Wnioskodawcy.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, nabywca ma nabyć od Spółki aktywa a nie przedsiębiorstwo lub ZCP. Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, z mocy samego prawa, nabywca prawa własności budynków posadowionych na Nieruchomości, wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni zlokalizowanych w Nieruchomości, przy czym zaznaczyć należy, że skutek ten nastąpi jako konsekwencja nabycia prawa własności budynków, w których zlokalizowane są przedmioty najmu (bez zawierania dodatkowych umów pomiędzy Wnioskodawcą i nabywcą). W konsekwencji na nabywcę zostaną przeniesione również depozyty pieniężne lub gwarancje bankowe (względnie inne zabezpieczenia) złożone przez najemców, w części, w której będzie to możliwe mając na uwadze obowiązujące przepisy prawne. Wnioskodawca przekaże także nabywcy dokumentację dotyczącą umów najmu oraz najemców.

Cena sprzedaży Nieruchomości zostanie ustalona metodę dochodową, tj. w oparciu o wartość czynszów należnych wynikających z powyższych umów najmu dotyczących Nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, że w ramach transakcji żadne inne środki pieniężne, niż wskazane powyżej nie będą przenoszone na nabywcę.

Zgodnie z zawartymi przez Spółkę umowami najmu dotyczącymi powierzchni handlowo-usługowych położonych na terenie Nieruchomości, po zakończeniu każdego roku kalendarzowego Spółka dokonuje rozliczenia opłat eksploatacyjnych. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, wstępnej kalkulacji rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokona Wnioskodawca przed datą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Jeżeli zgodnie ze wstępną kalkulacją rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokonaną przez Spółkę, będzie ona zobowiązana do zwrotu różnicy kwot nadpłaconych przez najemców Nieruchomości z tytułu opłat eksploatacyjnych za 2010 rok, jeżeli faktury z tytułu rozliczenia opłat eksploatacyjnych nie zostaną wystawione (i przekazane) przez Spółkę przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, kwota równa wskazanej różnicy zostanie odliczona od kwoty do zapłaty z tytułu planowanej transakcji sprzedaży i zabezpieczona na specjalnym rachunku powierniczym do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Niezwłocznie po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży, zatrzymane środki zostaną przekazane nabywcy w celu ich zwrotu najemcom Nieruchomości.

Natomiast, w przypadku jeżeli zgodnie ze wstępną kalkulacją rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok dokonaną przez Spółkę, najemcy Nieruchomości będą zobowiązani do zapłaty różnicy pomiędzy wartością rzeczywistej wartości opłat eksploatacyjnych za 2010 rok, a uiszczonych w trakcie 2010 roku opłatach eksploatacyjnych, Spółka dokona ostatecznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych za 2010 rok. W oparciu o przedstawione przez Wnioskodawcę ostateczne rozliczenie opłat eksploatacyjnych, nabywca Nieruchomości wystawi odpowiednie faktury obciążające najemców Nieruchomości.

Zapłacona do nabywcy przez najemców różnica wynikająca z ostatecznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych, zostanie przekazana Spółce i zostanie potraktowana jako zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do należności przysługujących od najemców Nieruchomości a przez nich nie zapłaconych, zostanie przekazana Wnioskodawcy kwota w wysokości 80% wartości nominalnej tych należności. Również ta kwota będzie stanowić zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości.

Nabywca Nieruchomości będzie wyłącznie odpowiedzialny za przyszłe rozliczenie opłat eksploatacyjnych za 2011 rok.

Co więcej, zgodnie z zawartymi umowami najmu, część najemców zobowiązana jest do płacenia czynszu uzależnionego od ich obrotu. W odniesieniu do najemców zobowiązanych do płacenia czynszu od obrotu, którzy dostarczą dane dotyczące obrotu rocznego za 2010 rok przed dniem określonym w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości, przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca wystawi odpowiednie faktury. Natomiast w odniesieniu do najemców zobowiązanych do płacenia czynszu od obrotu, którzy nie dostarczą danych dotyczących obrotu rocznego za 2010 rok przed dniem określonym w umowie przedwstępnej, nabywca Nieruchomości wystawi odpowiednie faktury. Zapłacone do nabywcy Nieruchomości przez najemców kwoty wynikające z wystawionych przez nabywcę Nieruchomości faktur z tego tytułu zostaną przekazane Sprzedającemu Wnioskodawcy i zostaną potraktowane jako zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do należności przysługujących od najemców Nieruchomości z tytułu wystawionych przez nabywcę Nieruchomości faktur za czynsz od obrotu za rok 2010, a przez nich nie zapłaconych, zostanie przekazana Spółce kwota w wysokości 80% wartości nominalnej tych należności. Również ta kwota będzie stanowić zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości.

Natomiast w odniesieniu do czynszu uzależnionego od obrotu za okres od 1 stycznia 2011 roku do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, cena sprzedaży Nieruchomości zostanie skorygowana (podwyższona) o kwotę obliczoną jako różnica pomiędzy: (a) iloczynem liczby miesięcy pomiędzy 1 stycznia 2011 roku a dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży oraz stałą zakładaną kwotą miesięcznego czynszu uzależnionego od obrotu określoną w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, a (b) kwotą czynszu uzależnionego od obrotu faktycznie zafakturowaną przez Spółkę przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do wszelkich kwot czynszu uzależnionego od obrotu płatnych po 1 stycznia 2011r. i przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników. Działalność operacyjna Wnioskodawcy prowadzona jest na bazie szeregu umów usługowych zawartych z zewnętrznymi usługodawcami. W odniesieniu do większości umów dotyczących usług związanych z Nieruchomością planowane jest, iż pomiędzy datą zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości a datą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca złoży usługodawcom stosowne wypowiedzenia tych umów. W sytuacji, gdy w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości w odniesieniu do danej umowy usługowej nie zakończy się okres wypowiedzenia nabywca w zamian za możliwość korzystania w okresie wypowiedzenia z usług świadczonych na podstawie danej umowy zwróci Wnioskodawcy koszt świadczenia takich usług. Po upływie okresu wypowiedzenia, zgodnie z intencją stron nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotami świadczącym ww. usługi.

Powyższy mechanizm wypowiedzenia umów przez Wnioskodawcę oraz zawarcie umów z innymi usługodawcami przez nabywcę będzie dotyczył w szczególności następujących umów:

umowa o zarządzanie nieruchomością (?Umowa o Zarządzanie?);

umowa o właściwe utrzymanie klimatyzacji i urządzeń wentylacyjnych;

umowa na sprzątanie Nieruchomości;

umowy w sprawie ochrony Nieruchomości;

umowy na utrzymanie wind i schodów ruchomych;

umowy na utrzymanie fontanny i cieków wodnych;

umowy na utrzymanie logo i neonów;

umowy na utrzymanie instalacji tryskaczowej;

umowa o prace polegające na kwartalnej konserwacji systemu przeciwpożarowego;

umowa serwisowa o przeprowadzanie przeglądów konserwacyjnych urządzeń i instalacji oraz usuwanie usterek;

umowa o konserwację i interwencje awaryjne urządzeń klimatyzacyjnych;

umowa o konserwację sieci telefonicznej CHR i usuwaniu uszkodzeń;

umowa o prowadzenie przeglądów urządzeń i instalacji, prac konserwacyjnych oraz usuwanie usterek;

umowa o utrzymanie i pielęgnację zieleni (roślin);

umowa na wykonywanie comiesięcznych czynności związanych z nadzorem p. poż., czynności związanych z konserwacją drzwi przeciwpożarowych oraz czynności związane z konserwacją i przeglądami podręcznego sprzętu gaśniczego.

Podkreślenia wymaga, że w przypadku nieruchomości o takim charakterze, jaki posiada Nieruchomość (handlowo ? usługowo ? komercyjnym) umowa o zarządzanie nieruchomością jest dokumentem, którego zakres dalece wykracza poza zakres obowiązków zarządcy obiektu budowlanego, przewidzianych przepisami prawa.

Również w niniejszym przypadku Umowa o Zarządzanie, której stroną jest aktualnie Wnioskodawca (która zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, z okresem wypowiedzenia, którego koniec może przypadać po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości) obejmuje dodatkowo m.in. następujące rodzaje usług (dodatkowych czynności):

usługi w zakresie zarządzania finansami Nieruchomości (w szczególności przygotowywanie i realizację budżetów: przychodowych, operacyjnych, kapitałowych i wieloletnich planów inwestycyjnych);

usługi w zakresie poboru wierzytelności przysługujących Wnioskodawcy z tytułu najmu wobec najemców Nieruchomości;

usługi w zakresie obsługi relacji z organami administracji publicznej oraz właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości sąsiadujących;

usługi w zakresie pozyskiwania najemców, przygotowania dokumentów najmu oraz usługi relacji z najemcami;

usługi w zakresie sporządzania raportów dotyczących Nieruchomości;

usługi w zakresie obsługi relacji z ubezpieczycielami;

usługi w zakresie prowadzenia księgowości Wnioskodawcy oraz obsługi księgowo ? finansowej Nieruchomości;

usługi obsługi technicznej Nieruchomości, w tym budynków i budowli zlokalizowanych na Nieruchomości, w szczególności obsługę czynności serwisu, naprawy oraz rękojmi i gwarancji dotyczących Nieruchomości;

usługi obsługi systemu zakupów robót, usług i dostaw dla potrzeb funkcjonowania Nieruchomości;

usługi zapewnienia zgodności Nieruchomości z obowiązującymi przepisami prawa (tzw. compliance);

usługi reklamowe (marketingowe) oraz zakresu public relations;

usługi obsługi lodowiska zlokalizowanego w obrębie Nieruchomości;

usługi obsługi programów lojalnościowych dla klientów odwiedzających Nieruchomość;

inne usługi związane z zarządzaniem Centrum Handlowym.

Jak wskazano powyżej, Umowa o Zarządzanie zostanie wypowiedziana przez Wnioskodawcę po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości (tj. nie będzie przedmiotem transakcji) z okresem wypowiedzenia, którego koniec może przypaść po dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, po upływie okresu wypowiedzenia nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi ? nastąpi to jednak poza zakresem transakcji z Wnioskodawcą i Wnioskodawca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Jedynie niektóre umowy na korzystanie z usług dostawców mediów oraz usług związanych z Nieruchomością (np. umowy z MPWiK i SPEC) mogą zostać przeniesione na nabywcę Nieruchomości. W pozostałym zakresie nabywca zmuszony będzie do zawarcia nowych umów w ww. zakresach.

Ponadto w skład przedmiotu transakcji sprzedaży nie będą wchodziły w szczególności następujące prawa majątkowe związane z Nieruchomością:

prawo do znaków towarowych dotyczących Nieruchomości; podkreślenia przy tym wymaga, że Wnioskodawca nie jest właścicielem żadnego z tychże znaków, lecz jedynie licencjobiorcą (tj. uprawnionym do korzystania z tychże znaków towarowych w określonym zakresie na podstawie umów licencji zawartych z podmiotem trzecim, innym niż nabywca). Istnieje, możliwość, że umowy licencyjne w odniesieniu do znaków towarowych zostaną przeniesione na nabywcę Nieruchomości w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości;

saldo wierzytelności Wnioskodawcy z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności), które stały się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości. Rozliczenia z najemcami z tytułu powyższych wierzytelności za okres przed sprzedażą Nieruchomości pozostaną w gestii Wnioskodawcy (w razie potrzeby Wnioskodawca będzie więc podejmował stosowne czynności mające na celu egzekucję należności względem najemców). Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, po upływie dwóch miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, w ramach odrębnej transakcji objętej osobną ceną, Wnioskodawca zamierza jednak przenieść na nabywcę Nieruchomości wierzytelności przysługujące Wnioskodawcy wyłącznie w stosunku do najemców pozostających w Centrum Handlowym, które pozostaną nie zapłacone po upływie tego okresu. W takim przypadku cena sprzedaży powyższych wierzytelności zostanie ustalona jako 80% wartości nominalnej tych wierzytelności (w przypadku wierzytelności których opóźnienie w płatności nie przekracza 4 miesięcy), natomiast wierzytelności (wyłącznie od najemców pozostających w Centrum Handlowym) których opóźnienie w płatności przekracza 4 miesiące zostaną przeniesione na nabywcę bez wynagrodzenia odrębnego od powyższego wynagrodzenia za wierzytelności których opóźnienie w płatności nie przekracza 4 miesięcy. Wszelkie niezapłacone należności, które po upływie dwóch miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (w dniu rozliczenia) zostaną nieuregulowane przez okres przekraczający 4 miesiące i które dotyczą Najemców, którzy już nie zajmują swoich lokali w budynkach lub wszelkie należności od najemców, którzy zostali uznani za niewypłacalnych lub wobec których ogłoszono upadłość, zostaną zatrzymane przez Spółkę i nie zostaną przelane na nabywającego Nieruchomość;

rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości pozostaną w gestii Wnioskodawcy.
Nabywca Nieruchomości nie przejmie od Wnioskodawcy nie zapłaconych zobowiązań względem usługodawców;

zobowiązania Wnioskodawcy do spłaty Kredytu związanego z Nieruchomością ciążącego na Wnioskodawcy;

należności (wierzytelności) Wnioskodawcy z tytułu pożyczek udzielonych przez Wnioskodawcę na rzecz podmiotów powiązanych;

umowa rachunku bankowego oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Wnioskodawcy;

księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Wnioskodawcy;

firma (oznaczenie Wnioskodawcy, Sp. z o.o.).

Wnioskodawca obecnie nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż wynajem Nieruchomości będącej przedmiotem opisanej powyżej transakcji. Jednakże należy podkreślić, że jeżeli Spółka podejmie taką decyzję, Wnioskodawca po dokonaniu transakcji będzie mógł kontynuować działalność i realizować nowe projekty.

W przypadku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi za transakcję zwolnioną z podatku VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy VAT, strony planowanej transakcji sprzedaży postanowią, iż wybiorą opcję opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości oraz pozwolenia i dokumentację związaną z rozbudową przedmiotowej Nieruchomości, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomością (w szczególności Umowy o Zarządzanie) oraz Kredytu, gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców nie zostaną sprzedane nabywcy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT...
Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości oraz pozwolenia i dokumentację związaną z rozbudową przedmiotowej Nieruchomości, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomością (w szczególności Umowy o Zarządzanie) oraz Kredytu, gdy niespłacone w określonym terminie wierzytelności przysługujące od najemców zostaną sprzedane nabywcy Nieruchomości za określoną osobno cenę na podstawie odrębnej umowy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy VAT, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT...
Czy transakcja sprzedaży opisanych w stanie taktycznym budynków ? Budynku nr 2, Budynku nr 3, Budynku nr 4/5, Budynku Atrium, Budynku Fazy II. Budynku Fazy III wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT...
Czy transakcja sprzedaży opisanych w stanie faktycznym budowli będących przedmiotem najmu ? dwóch słupów reklamowych, parkingu Fazy I, parkingu Fazy II wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT...
Czy sprzedaż opisanych w stanie faktycznym budowli ? parkingu Fazy III, dróg wewnętrznych, sieci wodociągowej, budynku kontenerowego, przyłącza wodociągowego, a także przykanalików sanitarnych oraz innych budowli nie będących przedmiotem najmu nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT i w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z Art. 41 ust. 1 Ustawy VAT...
Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle, w przypadku, gdy strony transakcji wybrały opcję opodatkowania w przypadkach wskazanych w pytaniach 3 oraz 4, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości oraz pozwolenia i dokumentację związaną z rozbudową przedmiotowej Nieruchomości, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości oraz kredytu bankowego, gdy niespłacone w określonym terminie należności przysługujące od najemców nie zostaną sprzedane nabywcy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT.
Sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości oraz pozwolenia i dokumentację związaną z rozbudową przedmiotowej Nieruchomości, a nie obejmująca kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości oraz kredytu bankowego, gdy niespłacone w określonym terminie należności przysługujące od najemców zostaną sprzedane nabywcy Nieruchomości za określoną osobno cenę na podstawie odrębnej umowy, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wyłączoną z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT.
Sprzedaż opisanych w stanie faktycznym budynków ? Budynku nr 2, Budynku nr 3, Budynku nr 4/5, Budynku, Budynku Fazy II, Budynku Fazy III wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust.
1 pkt 10a Ustawy VAT.
Sprzedaż opisanych w stanie faktycznym budowli będących przedmiotem najmu ? dwóch słupów reklamowych, parkingu Fazy 1, parkingu Fazy 11 wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a strony transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.
Sprzedaż opisanych w stanie faktycznym budowli ? parkingu Fazy III, dróg wewnętrznych, sieci wodociągowej, budynku kontenerowego, przyłącza wodociągowego, a także przykanalików sanitarnych oraz innych budowli nie będących przedmiotem najmu nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT i w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT.
Mając na uwadze opodatkowanie opisanych w zdarzeniu przyszłym budynków i budowli, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są te budynki i budowle, w przypadku, gdy strony transakcji wybrały opcję opodatkowania w przypadkach wskazanych w pytaniach 3 oraz 4, będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zdaniem Wnioskodawcy, powyższe oznacza, iż w przypadku sprzedaży Nieruchomości transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach przewidzianych dla dostawy towarów, Za powyższym podejściem przemawia przede wszystkim fakt, iż przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość oraz wybrane składniki majątkowe z nią związane. Transakcja nie obejmie natomiast innych istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności zobowiązania do spłaty Kredytu, długoterminowych należności finansowych względem podmiotów powiązanych oraz kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości (w tym między innymi Umowy o Zarządzanie), środków pieniężnych na rachunkach Wnioskodawcy, ksiąg Wnioskodawcy czy też zobowiązań Wnioskodawcy.

Przedmiotowa transakcja potencjalnie mogłaby nie podlegać przepisom ustawy VAT jedynie w sytuacji gdyby, zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, jej przedmiotem było przedsiębiorstwo lub zorganizowana część. Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji nie będzie jednak żadne z powyższych.

Pojęcie ?przedsiębiorstwa? nie zostało zdefiniowane w Ustawie VAT. Zgodnie z poglądem przyjętym powszechnie w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 55#185; ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej ?Kodeks cywilny?). Zgodnie z tym uregulowaniem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
Własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
Prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
Wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
Koncesje, licencje i zezwolenia;
Patenty i inne prawa własności przemysłowej;
Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
Tajemnice przedsiębiorstwa;
Księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na potrzeby Ustawy VAT zdefiniowane zostało pojęcie ?zorganizowanej części przedsiębiorstwa? (dalej: ?ZCP?). Zgodnie z art. 2 pkt 27e stanowi ono organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle obu przytoczonych powyżej definicji legalnych stwierdzić należy, że za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uznać można jedynie zespół składników niematerialnych i materialnych, powiązanych funkcjonalnie w taki sposób, by można w oparciu o nie prowadzić działalność gospodarczą.

Przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę transakcji odpłatnej dostawy będzie Nieruchomość (tj. nieruchomość gruntowa wraz ze znajdującym się na niej budynkiem), dokumentacja dotycząca Nieruchomości oraz inne wybrane składniki majątkowe związane z Nieruchomością (np. rzeźba znajdująca się w budynku centrum handlowego) oraz z umowami najmu, które przechodzą na nabywcę Nieruchomości z mocy prawa.

Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku literalnie wymienione w art. 55#185; Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności nazwa przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę, zobowiązania związane z Nieruchomością, czy też finansowe składniki majątku trwałego (długoterminowe należności od podmiotów powiązanych). Na nabywcę nie zostaną również przeniesione zobowiązania Wnioskodawcy z tytułu Kredytu.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji nie będzie zarówno jego przedsiębiorstwo jak i jego zorganizowana część, bowiem sama Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym nie może być uznana za przedsiębiorstwo ani ZCP. Dla uznania jej za przedsiębiorstwo lub ZCP, istotne jest bowiem, aby w jego skład wchodziły składniki wymienione w art. Kodeksu cywilnego, a także stanowiły one zorganizowany zespół składników majątkowych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym ? nie będą nim natomiast pozostałe istotne składniki majątku Wnioskodawcy wymienione w art. 55#185; Kodeksu cywilnego (w tym środki pieniężne, nazwa przedsiębiorstwa, księgi przedsiębiorstwa, tajemnice przedsiębiorstwa), konstytuujące przedsiębiorstwo.

Przedmiot transakcji nie będzie wykazywał również cech zorganizowania, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość oraz wskazane w zdarzeniu przyszłym składniki majątkowe, bez pozostałych składników majątku Wnioskodawcy (np. umów zawartych z usługodawcami, środków pieniężnych), nie może być prowadzona działalność gospodarcza i to zarówno przez sprzedającego jak i kupującego. Jak wskazano w opisie planowanej transakcji, Wnioskodawca nie przeniesie na nabywcę umów z pracownikami (ponieważ takich nie posiada), natomiast umowy zawarte z usługodawcami zostaną wypowiedziane przez Wnioskodawcę. Na nabywcę nie zostanie więc przeniesione doświadczenie / know-how związany z prowadzeniem działalności w oparciu o Nieruchomość. Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności, nabywca będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi ? nastąpi to jednak poza zakresem transakcji z Wnioskodawcą i Wnioskodawca nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Tymczasem właśnie kryterium samodzielności funkcjonalnej uznawane jest w orzecznictwie i literaturze za decydujące dla uznania aktywów za przedsiębiorstwo lub ZCP.

Wskazać można w tym miejscu w szczególności na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2000r. sygn. akt I CKN 850/98, w którym stwierdzono, że ?Ocena czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe. Dlatego też zbycie przedsiębiorstwa powinno obejmować co najmniej te składniki, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo.?

Jeszcze bardziej rygorystyczne stanowisko wyrażone zostało w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008r. nr IPPP2/443-1352/08-3/BM, w której stwierdzono, że ? art. 6 pkt 1 ustawy wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie wszystkich składników niemajątkowych i majątkowych powiązanych ze sobą funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia wyłącznie składników majątkowych, które potencjalnie mogłyby stanowić przedsiębiorstwo?.

Analogicznie wypowiedział się także Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 12 lutego 2010r. (nr IPPP3/443-1167/09-3/MM), wskazał, że: ?Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien być on interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (...). Zatem składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej?.

W odniesieniu do ZCP powyższe stanowisko potwierdza min. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 grudnia 2009r. nr IBPP3/443-701/09/KO, a także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 września 2009r. nr IPPP2/443-778/09-2/IK.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca pragnie przywołać również odpowiedź Ministerstwa Finansów z dnia 13 czerwca 2003r. na zapytanie nr 1778 w sprawie możliwości uznania budynku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w której wskazano, że jeśli ?osoba prawna prowadzi działalność developerską oraz organizacyjnie i finansowo wyodrębnioną działalność polegającą na wynajmie lokali w będącym jej własnością budynku, można uznać, że budynek ten oceniany wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, umowami dotyczącymi zawartych umów najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegająca na najmie stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa podatnika. Należy również stwierdzić, że tak wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych stanowić musi jednocześnie niezależną, samodzielną sferę działalności, w ramach której podatnik realizuje określone zadania gospodarcze?.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości oraz pozwolenia i dokumentację związaną z rozbudową przedmiotowej Nieruchomości, w sytuacji w której nie zostaną przeniesione kluczowe umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości oraz kredyt bankowy, gdy niespłacone w określonym terminie należności od najemców nie zostaną sprzedane nabywcy za określoną osobno cenę, stanowić będzie dostawę składników majątkowych, nie zaś dostawę przedsiębiorstwa ani też ZCP. W konsekwencji dostawa ta podlegać będzie uregulowaniom Ustawy VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Ad.2

Zdaniem Spółki, w przypadku sprzedaży Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, obejmującymi między innymi ruchomości, niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości oraz pozwolenia i dokumentację związaną z rozbudową przedmiotowej Nieruchomości, a nie obejmującą kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości i kredytu bankowego, gdy niespłacone w określonym terminie należności od najemców zostaną sprzedane nabywcy Nieruchomości za określoną osobno cenę na podstawie odrębnej umowy, właściwe będzie również uzasadnienie stanowiska zaprezentowane dla pytania 1 (Ad. 1).

Nawet jeżeli nabywca przejmie część należności, to w dalszym ciągu nie przejmie on istotnych składników przedsiębiorstwa Spółki. Odnosi się to m.in. do zobowiązań wobec dostawców i usługodawców, środków pieniężnych na rachunkach Wnioskodawcy, zobowiązania Spółki do spłaty Kredytu, należności z tytułu udzielonych pożyczek, ksiąg rachunkowych oraz firmy. Ponadto, na nabywcę nie zostanie przeniesiony szereg umów zawartych przez Spółkę, w tym Umowa o Zarządzanie, mająca kluczowe znaczenie dla funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto należy podkreślić, że na nabywcę przejdzie jedynie ta część należności, która nie zostanie spłacona przez najemców w określonym przez strony transakcji terminie, tj. 2 miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Intencją takiego zapisu nie jest więc przeniesienie przez Spółkę wszystkich należności. Celem takiego uzgodnienia jest jedynie zapewnienie, że po upływie określonego czasu od daty transakcji, w księgach Spółki nie pozostaną nierozliczone należności od najemców.

Podsumowując, również w razie przejęcia części należności Spółki przez nabywcę, przedstawiona transakcja sprzedaży stanowić będzie dostawę składników majątkowych, nie zaś dostawę przedsiębiorstwa ani też ZCP. W konsekwencji dostawa ta podlegać będzie uregulowaniom Ustawy VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Ad. 3

Jeżeli zdaniem organu planowaną transakcję sprzedaży należałoby uznać za dostawę pojedynczych aktywów, nie zaś zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, to w myśl art. 5 ust 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, transakcja ta podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy VAT (obowiązującej na dzień złożenia przez Spółkę niniejszego wniosku), przez towary rozumieć należy rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (Od dnia 1 stycznia 2011r. definicja towarów będzie obejmowała ?rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii?, co nie wpłynie jednak na konkluzje zawarte w niniejszym wniosku).

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Podatnik może w myśl art. 43 ust. 10 Ustawy VAT zrezygnować z opisanego powyżej zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oświadczenie musi odpowiadać wymogom określonym w art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, tj. musi zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z przytoczonych uregulowań, dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Należy przy tym zwrócić uwagę, że w przypadku tego rodzaju dostaw dokonywanych pomiędzy zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia, pod warunkiem spełnienia przytoczonych powyżej wymagań sformułowanych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT.

Dla oceny, czy w przypadku uznania przedmiotowej transakcji sprzedaży Nieruchomości jako odpłatnego zbycia Wnioskodawca będzie uprawniony do rezygnacji ze zwolnienia dostawy budynków, które były przedmiotem umów najmu, wchodzących w skład Nieruchomości z opodatkowania podatkiem VAT decydujące będzie w świetle przytoczonych przepisów rozstrzygnięcie, czy oddanie w najem Nieruchomości (a ściślej ? części Nieruchomości, tj. jej powierzchni handlowo-usługowej oraz biurowej budynków: budynku nr 3 - Fazy II, budynku nr 4/5, budynku nr 2, budynku Atrium, budynku Fazy II) spełnia kryteria pierwszego zasiedlenia w rozumieniu Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przytoczonej definicji legalnej, dla pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części, konieczne jest oddanie ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że w odniesieniu do żadnego z budynków nie zachodzi sytuacja opisana w punkcie b) powyżej. Budynki te nie zostały bowiem wprowadzone do ewidencji jako odrębne środki trwałe. Żaden z budynków nie posiada zatem odrębnej wartości początkowej. W rezultacie nie ma też możliwości, aby wartość początkowa danego budynku była zwiększona w wyniku dokonanych ulepszeń.

Zdaniem Wnioskodawcy podział wartości początkowej oraz wartości ulepszeń na poszczególne budynki w przypadku opisywanej Nieruchomości nie jest w świetle przepisów Ustawy VAT uzasadniony. W szczególności należy wskazać, iż przy interpretacji przepisów o VAT kluczowy charakter ma kryterium ekonomiczne.

Przedmiotowe budynki wchodzące w skład Nieruchomości stanowią ekonomiczną całość, tworząc Centrum Handlowe. Ponadto, przepisy Ustawy VAT mówiące o pierwszym zasiedleniu referują bezpośrednio do wartości początkowej określonej według przepisów o podatku dochodowym, nie zaś do wartości sztucznie określonej przez podatnika. Gdyby natomiast analizować wszystkie budynki łącznie, to i tak okazałoby się, że wartość ulepszeń nie przekroczyła 30% wartości początkowej środka trwałego.

Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 Ustawy VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług. Wskazuje na to również posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem ?oddanie do użytkowania (...) nabywcy lub użytkownikowi?.

Nie budzi wątpliwości, że jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jest usługa wynajmu nieruchomości. Art. 8 ust. 1 Ustawy VAT nakazuje pod pojęciem świadczenia usług rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, przy czym w myśl art. 8 ust. 3 Ustawy VAT, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o