określone przez Wnioskodawcę wynagrodzenie za korzystanie z lokalu podlega opodatkowaniu podatkiem (...)

UZASADNIENIE

W dniu 04.12.2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie udokumentowania należności z tytułu bezumownego korzystania z lokali mieszkalnych.

Przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz związanego z nim zdarzenia przyszłego nie pozwalał organowi podatkowemu na właściwe ustosunkowanie się do zadanego problemu. W związku z powyższym pismem z dnia 10.12.2009r. znak IPPP3/443-1134/09-2/KG tutejszy Organ podatkowy wezwał Wnioskodawcę do sformułowania stanowiska Wnioskodawcy adekwatnego do zadanych pytań. Wniosek został uzupełniony w terminie prawidłowym.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz związane z nim zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Szpital) wypowiedział umowę najmu lokalu użytkowego, w którym prowadzona była i jest do chwili obecnej apteka. Okres wypowiedzenia umowy upłynął w dniu 30.09.2009r. Powodem wypowiedzenia niniejszej umowy najmu była konieczność pozyskania lokalu na prowadzenie apteki szpitalnej. W miesiącu październiku Szpital obciążył najemcę fakturą VAT za wynajem. W dniu 26.10.2009r. Wnioskujący wystąpił z pismem do najemcy w którym wzywa do opuszczenia lokalu, informując jednocześnie, iż z tytułu bezumownego korzystania z lokalu zostanie obciążony odszkodowaniem przewyższającym dotychczasowe opłaty najmu. W dniu 17.11.2009r. mimo braku dokumentu obciążającego ze strony Szpitala, najemca wpłacił na konto kwotę dotychczasowego czynszu. W dniu 18.11.2009r. Zainteresowany wystawił notę obciążeniową z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu zaliczając ww. wpłatę na poczet części wystawionej noty.

Najemca do chwili obecnej nie wyraża chęci opuszczenia lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca prawidłowo postąpił obciążając najemcę notą obciążeniową z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, czy też powinna zostać wystawiona faktura VAT...
2. Jak długo Wnioskodawca może obciążać ?dzikiego najemcę? notą obciążeniową...
   
   

Stanowisko Wnioskodawcy:

W piśmie z dnia 11.

12.2009r. stanowiącym uzupełnienie przedmiotowego wniosku, Zainteresowany wskazuje, iż wystawiając notę obciążeniową z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu postąpił prawidłowo, gdyż odszkodowanie od podmiotu zajmującego bezprawnie lokal nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto Podatnik wyraża przekonanie, iż wystawienie noty obciążeniowej z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu może być powielana do momentu opuszczenia lokalu przez ?dzikiego najemcę?.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz związanego z nim zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwana dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z ust. 2 ww. przepisu wynika, że czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezależnie od tego czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W art. 7 ust. 1 ustawy o VAT postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Definicja świadczenia usług ma zatem charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy regulują również przepisy art. 224, 225 oraz art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Jak wynika z tych uregulowań w przypadku bezumownego korzystania z lokalu korzystający w złej lub dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy obowiązany jest do wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków oraz odszkodowania z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy objęte jest wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby odpłatnie, na podstawie odpowiedniego stosunku prawnego oddał rzecz do odpłatnego korzystania innemu podmiotowi.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 Kodeksu cywilnego przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym (art. 224-229 k.c.) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym. W myśl powołanego wyżej art. 230 kodeksu cywilnego przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

O tym, czy bezumowne korzystanie z lokalu po zakończeniu umowy najmu (dzierżawy) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący dążąc do tego wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia ? nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuacje, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje lokal za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, należy stwierdzić, iż decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z lokalu po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Generalnie sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie umowy najmu ? czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług. Zatem, stwierdzić należy, iż w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Jak wynika ze stanu wniosku, Szpital wypowiedział najemcy umowę najmu lokalu użytkowego, w którym prowadzona była i jest do chwili obecnej apteka. Okres wypowiedzenia umowy upłynął w dniu 30.09.2009r. W miesiącu październiku Wnioskodawca obciążył najemcę fakturą VAT za wynajem przedmiotowego lokalu. W dniu 26.10.2009r. Wnioskujący wystąpił z pismem do najemcy w którym wzywa go do opuszczenia lokalu, informując jednocześnie, iż z tytułu bezumownego korzystania z lokalu zostanie obciążony odszkodowaniem przewyższającym dotychczasowe opłaty najmu. W dniu 17.11.2009r. mimo braku dokumentu obciążającego ze strony Szpitala, najemca wpłacił na konto kwotę dotychczasowego czynszu. W dniu 18.11.2009r. Zainteresowany wystawił notę obciążeniową z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu zaliczając ww. wpłatę na poczet części wystawionej noty.

Analizując podjęte przez Wnioskodawcę czynności wskazać należy, iż Podatnik nie wykorzystał wszelkich działań w celu wyczerpania skutecznych środków zmierzających do odzyskania bezumownie zajmowanego lokalu przewidzianych przepisami prawa.

Jakkolwiek w sprawie będącej przedmiotem wniosku występuje sytuacja, gdy pomiędzy stronami, tj. między właścicielem lokalu a najemcą brak jest porozumienia wyrażającego wolę świadczenia usługi najmu, niemniej jednak Wnioskodawca po upływie terminu wypowiedzenia umowy najmu nie powziął wszystkich czynności mających na celu odzyskanie lokalu. Z przedstawionych we wniosku okoliczności faktycznych nie wynika, aby Wnioskodawca podjął stanowcze kroki (poza wypowiedzeniem umowy najmu oraz pismem wzywającym do opuszczenia lokalu, informującym jednocześnie o obciążeniu najemcy odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu) mające na celu odzyskanie lokalu i tym samym nie poczynił starań w celu wydania lokalu. W tym stanie rzeczy, pomimo wypowiedzenia umowy najmu, stwierdzić należy, iż mamy do czynienia z ?dorozumianym przedłużeniem umowy?. W związku z faktem, iż pomimo wypowiedzenia umowy najemca nie opuszcza lokalu, a następnie obciążany jest notami obciążającymi na kwotę przewyższającą wysokość czynszu, uznać należy, iż spełnione zostały przesłanki pozwalające potraktować otrzymane kwoty za opodatkowane podatkiem od towarów i usług wynagrodzenie z tytułu świadczonej usługi.

W konsekwencji otrzymywane przez Wnioskodawcę kwoty uznać należy za wynagrodzenie będące w istocie odpłatnością za świadczoną usługę, która to czynność jako wymieniona w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Stosownie do zapisu art. 106 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W związku z powyższym określone przez Wnioskodawcę wynagrodzenie za korzystanie z lokalu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz winno być udokumentowane poprzez wystawienie faktury VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.