otrzymana przez Wnioskodawcę kwota rekompensaty z tytułu rozwiązania umowy najmu przed upływem pierwotnie (...)

UZASADNIENIE

W dniu 28.12.2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania kwoty odszkodowania za zniszczenie ścian i podłogi oraz kwoty otrzymanej z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego nie pozwalał Organowi podatkowemu na właściwe ustosunkowanie się do zadanego problemu. W związku z powyższym pismem z dnia 04.01.2010r. znak IPPP3/443-1249/09-2/KG tutejszy Organ podatkowy wezwał Wnioskodawcę do przedstawienia stanowiska Wnioskodawcy adekwatnego do zadanych pytań. Wniosek został uzupełniony w terminie prawidłowym.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu na cele działalności gospodarczej. W dniu 26.03.2008r. Zainteresowana zawarła umowę wynajmu domu z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. Przedmiotowa umowa została zawarta na okres od 26.03.2008r. do 28.03.2011r. z czynszem płatnym do 10. dnia każdego miesiąca. W dniu 15.09.2009r. Podatniczka zawarła z najemcą porozumienie na mocy którego umowa najmu została rozwiązana przed upływem okresu trzyletniego. Ustalono, iż Wynajmujący otrzyma należność:

1. za miesiąc wrzesień czynsz w wysokości 8.580,87 zł brutto,
2. rekompensatę za skrócenie ustalonego pierwotnie okresu najmu przedmiotowej nieruchomości w wysokości 102.970,44 zł brutto będącą równowartością 6-krotnego czynszu,
3. kwotę odszkodowania za zużycie ścian i podłogi domu w wysokości 15.000,00 zł.
   
   

Wnioskująca jednocześnie nadmienia, iż w momencie zawarcia umowy najmu w dniu 26.03.2008r. otrzymała kaucję w wysokości 32.940 zł brutto będącą zabezpieczeniem dotrzymania warunków umowy. Przy rozwiązaniu umowy w dniu 15.09.2009r. kaucja została potrącona przez Najemcę od należności dla Wynajmującego ? zgodnie z zawartym porozumieniem. Pismem z dnia 18.01.2010r. stanowiącym uzupełnienie niniejszego wniosku, Zainteresowana wskazuje iż jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu najmu domu na cele prowadzonej działalności.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego otrzymana kwota rekompensaty z tytułu rozwiązania umowy najmu przed upływem okresu umowy ustalonego pierwotnie w wysokości 102.970,44 zł brutto oraz odszkodowanie za zużycie ścian i podłogi w wysokości 15.000,00 zł brutto podlega opodatkowaniu podatkiem VAT...
2. Czy Wynajmujący słusznie rozliczył się z Najemcą poprzez wystawienie dwóch faktur: na kwotę 8.580,87 zł brutto oraz kwotę 102.970,44 zł brutto...
3. W jaki sposób Wynajmujący powinien wystawić fakturę dotyczącą otrzymania rekompensaty w przypadku, kiedy rekompensata ta nie podlega podatkowi od towarów i usług...
   
   

W piśmie z dnia 18.01.2010r. ostatecznie sformułowano pytania:

1. Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego otrzymana kwota rekompensaty w wysokości 102.970,44 zł brutto i odszkodowania za zużycie ścian i podłóg domu powstałych podczas użytkowania domu przez Najemcę podlegają podatkowi VAT...
2. Czy prawidłowo została wystawiona faktura VAT ze stawką VAT 22% z tytułu rekompensaty na kwotę 102.970,44 zł za rozwiązanie umowy najmu przed okresem jej obowiązywania...
3. W jakiej formie i w jakim terminie Wynajmujący winien skorygować wystawioną i rozliczoną fakturę VAT przez Najemcę w przypadku gdy rekompensata za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu stanowi odszkodowanie i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a Wynajmujący z tytułu rozliczeń powstałych przy rozwiązaniu umowy najmu odprowadził podatek VAT w kwocie 20.113,00 zł...
   
   

Zdaniem Wnioskującej, otrzymana rekompensata w wysokości 102.970,44 zł stanowi odszkodowanie z tytułu niedotrzymania warunków zawartej umowy najmu a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższe odnosi się także do otrzymanej kwoty 15.000,00 zł za zużycie ścian i podłóg.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
   
   

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub do podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

   
   
   

Z cytowanych powyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Zatem przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Zauważyć jednak należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Kwestia ta ma szczególnie istotne znaczenie przy takich świadczeniach, których istotą jest zaniechanie, powstrzymywanie się od określonych czynności. Tak więc, czynność podlega opodatkowaniu wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Z wniosku wynika, że Zainteresowana zawarła umowę najmu domu z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony ? zarówno wynajmującego, jak i najemcę ? określone przepisami obowiązki. W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jak stanowi art. 675 § 1 ww. kodeksu, po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Czynność ta skutkuje uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wynajmującego, co w konsekwencji stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskująca zawarła w dniu 26.03.2008r. na okres 3 lat umowę wynajmu domu z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. W dniu 15.09.2009r. Wynajmująca zawarła z Najemcą porozumienie na mocy którego umowa najmu została rozwiązana przed upływem okresu trzyletniego. Ustalono, iż Wynajmująca otrzyma należność:

1. za miesiąc wrzesień czynsz w wysokości 8.580,87 zł brutto,
2. rekompensatę za skrócenie ustalonego pierwotnie okresu najmu przedmiotowej nieruchomości w wysokości 102.970,44 zł brutto będącą równowartością 6-krotnego czynszu,
3. kwotę odszkodowania za zużycie ścian i podłogi domu w wysokości 15.

   000,00 zł.
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy otrzymana rekompensata za skrócenie ustalonego pierwotnie okresu najmu przedmiotowej nieruchomości w wysokości 102.970,44 zł brutto będącą równowartością 6 -krotnego czynszu oraz kwota odszkodowania za zużycie ścian i podłogi domu w wysokości 15.000,00 zł. nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności, niezbędne jest rozstrzygnięcie czy czynność ta nosi znamiona świadczenia usługi. Istotne jest zatem ustalenie czy występują podmioty tj. świadczący usługę oraz beneficjent tej usługi jak również czy istnieje bezpośredni związek świadczonej usługi z otrzymanym wynagrodzeniem. W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym Wnioskodawca jako świadczący usługę najmu otrzymuje wynagrodzenie od beneficjenta tej usługi tj. od firmy Koncept Multimedia Poland Sp. z o.o. Umowa zawarta pomiędzy kontrahentami jest umową najmu, jak również zawarte porozumienie dotyczy tej umowy najmu. Oprócz kwoty czynszu Wynajmujący otrzymuje określoną w porozumieniu kwotę pieniężną w zamian za zgodę na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Również Wnioskodawca otrzymuje wynagrodzenie za zużycie ścian i podłóg w trakcie prowadzenia w wynajmowanym pomieszczeniu działalności gospodarczej. Zużycie ścian i podłóg związane jest zatem ściśle ze świadczeniem usługi z tytułu najmu.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania. Zatem w tym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Kwestie powstania i naprawy szkody regulują przepisy art. 361-363 ustawy Kodeks cywilny zwanej dalej k.c. Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 § 1 k.c.). W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (art. 361 § 2 k.c.). Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Odszkodowanie jest zatem wynagrodzeniem za poniesioną stratę. Poszkodowanemu przysługuje z tego tytułu roszczenie, rozumiane jako uprawnienie do żądania od sprawcy szkody określonego świadczenia.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nierzetelnego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Ze stanu faktycznego nie wynika, aby otrzymane wynagrodzenie w kwocie 15.000,00zł spełniało definicję odszkodowania, o którym mowa w ww. przepisie Kodeksu cywilnego. Użytkowanie przez Najemcę pomieszczenia nie spowodowało powstania szkody, a zużycie ścian i podłóg należy rozumieć jako ich zużycie w wyniku normalnego użytkowania.

Zdaniem tut.

Organu w przedstawionym stanie faktycznym otrzymane przez Wnioskującą kwoty, stanowiące rekompensatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy oraz za zużycie ścian i podłóg należy uznać jako wynagrodzenie związane ściśle ze świadczoną usługę najmu, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 22%. Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika pomniejszone o kwotę należnego podatku. Zatem opodatkowaniu podlega obrót, tj. kwota należna (wynikająca z zawartej umowy) z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku VAT.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Na podstawie art. 106 ust. 1 powołanej ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Odpowiadając zatem na zadane pytania należy stwierdzić, że otrzymana przez Wnioskodawcę kwota rekompensaty z tytułu rozwiązania umowy najmu przed upływem pierwotnie ustalonego terminu oraz otrzymane odszkodowanie z tytułu zużycia ścian i podłóg należy traktować jako wynagrodzenie za świadczoną usługę, które to podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką 22%. Wnioskodawca winien wystawić fakturę VAT wskazując jako podstawę opodatkowania kwotę należną pomniejszoną o podatek. Płatność otrzymana od Najemcy stanowi wynagrodzenie za świadczone usługi w kwocie brutto tj. zawierające podatek VAT należny.

W przedmiocie udzielenia odpowiedzi na zawarte we wniosku pytanie nr 3 tut. Organ podatkowy wyjaśnia, że w związku z nieprawidłowym stanowiskiem w zakresie pytania pierwszego, nie dokonano oceny stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego pod nr 3, ponieważ pytanie to stało się bezprzedmiotowe.

Ponadto mając na uwadze swobodę kształtowania umów, zauważyć należy iż strony mogą dobrowolnie, w granicach dozwolonych prawem, kształtować swoje wzajemne zobowiązania. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. Oznacza to, że ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowanych przez podatników decyzji w zakresie konstruowania umów cywilnoprawnych.

Zatem w powyższym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.