Jeżeli sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, (...)
Jeżeli sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, które nie są w jakikolwiek sposób związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, to sprzedaż taka nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2011 r. (data wpływu 20 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 czerwca 2011 r. (data wpływu 22 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zakupionej dla celów prywatnych przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą? jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 20 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.
Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 1, § 3 i § 4 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 7 czerwca 2011 r. Nr IPTPB1/415-14/11-2/KSU, wezwano do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.
Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 17 czerwca 2011 r., natomiast pismem z dnia 20 czerwca 2011 r. uzupełniono ww. wniosek w dniu 22 czerwca 2011 r..
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.
Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna prowadzi działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. We wpisie do ewidencji posiada również zapis kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Firma w ramach prowadzonej działalności rozlicza VAT według proporcji bazowej. Firma do tej pory nie kupowała nieruchomości na własny rachunek w celu dalszej odsprzedaży. W roku 2011 zostały nabyte dwie nieruchomości mieszkalne, jedna w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do obrotu, druga na osobę fizyczną. Rozważana jest możliwość wprowadzenia nabytej nieruchomości na osobę fizyczną do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności. Firma rozważa również możliwość zbycia obu nieruchomości.
W uzupełnieniu wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych Wnioskodawczyni dodała również, że rozważa możliwość sprzedaży nieruchomości mieszkalnej nabytej we własnym imieniu i niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych.
Natomiast, uzupełniając wniosek w zakresie podatku od towarów i usług Zainteresowana podała, że:
- jest czynnym podatnikiem podatku VAT,
- nieruchomość, o której mowa w pytaniu nr 3 wniosku ORD-IN tj. nabyta w ramach działalności gospodarczej nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął dłuższy okres niż 2 lata,
- w odniesieniu do pytania oznaczonego w wezwaniu lit. d) , przysługiwało Jej prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w ramach ustalonej proporcji bazowej,
- nieruchomość mieszkalna zakupiona w ramach działalności gospodarczej jest wykorzystywana do celów prowadzenia działalności ? część gospodarcza (dokumentacja, przygotowywanie umów z klientami itp.), nie jest wykorzystywana na cele osobiste Wnioskodawczyni, ani jej pracowników, w tym byłych pracowników.
W związku z powyższym zadano następujące pytania.
- Czy sprzedaż nabytej nieruchomości mieszkalnej na osobę fizyczną i niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych winna zostać zaliczona do obrotu gospodarczego na podstawie art. 10 ustawy opdof...
- Czy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wprowadzonej do ewidencji środków trwałych podlega stawce zwolnionej art. 43 pkt ust 2...
- Czy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej nabytej w ramach działalności gospodarczej ze stawką zwolnioną podlega sprzedaży ze stawką zwolnioną na podstawie art. 43 pkt 1 ust. 10a - remont nie przekroczył wartości 30% ceny nabycia - i wartość sprzedaży nie jest wliczana do proporcji bazowej na podstawie art. 9O pkt 6 ustawy VAT z późniejszymi zmianami...
- Czy zakupy związane z remontem nieruchomości mieszkalnej zakupionej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej uprawniają do odliczenia VAT na podstawie art. 86 pkt 1 ust. 7b ustawy VAT z późniejszymi zmianami ...
- Czy VAT od zakupów związanych z remontem nieruchomości mieszkalnej nabytej na osobę fizyczną i niewprowadzonej na ewidencję środków trwałych uprawniają do odliczenia VAT na podstawie art. 86 pkt 1 ust 7b ustawy VAT z późniejszymi zmianami...
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1. Wniosek w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług, zostanie rozstrzygnięty odrębną interpretacji.
Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłami przychodów jest m.in.:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy),
- odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy).
Stosownie do art. 10 ust.
2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, które w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania, nawet jeśli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
W myśl wskazanego przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będącym:
- środkami trwałymi,
- składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
- wartościami niematerialnymi i prawnymi,
- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia tych składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Natomiast opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży środka trwałego ustalony zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 cytowanej ustawy.
Zgodnie z art. 30c ust. 1 ustawy, podatek dochodowy od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej uzyskanych przez podatników, o których mowa w art. 9a ust. 2 lub ust. 7, z zastrzeżeniem art. 29, 30, 30d i art. 44 ust. 4, wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W związku z powyższym przychód ten winien zostać zaliczony do przychodu w ramach działalności gospodarczej z uwagi na fakt, iż nosi on znamiona działalności gospodarczej.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy ? w przypadku podatku dochodowego mamy do czynienia z faktem wpisu do ewidencji obrót nieruchomościami i na własny rachunek, w związku z powyższym należy połączyć dochód ze sprzedaży do działalności gospodarczej.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307.), odrębnym źródłem przychodów są m.in.:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
- odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 (odnoszącym się co do zasady do odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku i nie mającym zastosowania w przedmiotowej sprawie), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Natomiast zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
- polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
- polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.
W niniejszej sprawie, nie jest zatem istotny fakt prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w przedmiocie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, ważne jest natomiast czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni zamierza w przyszłości dokonać sprzedaży m.in. nieruchomość mieszkalnej, którą nabyła we własnym imieniu jako osoba fizyczna, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto podaje również, że przedmiotowa nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.
Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są w jakikolwiek sposób związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, to sprzedaż taka nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód z tego tytułu stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeżeli zbycie tej nieruchomości będzie dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.
Ponadto należy nadmienić, że w myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.