Czy po zakończeniu działalności gospodarczej i kontynuowaniu najmu jako odrębnego źródła przychodu (...)

UZASADNIENIE

W dniu 2 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych oraz zasad ustalania przychodów z tego tytułu.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.), w związku z czym pismem z dnia 28 listopada 2011 r., Nr IPTPB1/415-153/11-2/KSU, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 5 grudnia 2011 r., natomiast w dniu 9 grudnia 2011 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce operatora publicznego 8 grudnia 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Od dnia 1 listopada 2006 r. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości. W rzeczywistości polega ona na wynajmie pawilonu handlowego, stanowiącego środek trwały, wybudowanego z zamiarem wynajęcia konkretnemu najemcy. Najemcą jest jedna z dużych firm handlowych działających na terenie naszego kraju. Umowa zawarta jest na okres 6 lat z możliwością - jeśli najemca nie skorzysta z prawa wypowiedzenia - przedłużenia na kolejne 4 lata.

Pod koniec tego roku Wnioskodawczyni zamierza zlikwidować działalność gospodarczą, ale w dalszym ciągu - zgodnie z umową - wynajmować wspomniany pawilon handlowy. Wynajem stanowiłby odrębne źródło przychodów określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - art. 10 ust. 1 pkt 6. Przychody z najmu opodatkowane byłyby w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z umową najmu, najemca zapłacił Wnioskodawczyni z góry kwotę 360.000 zł tytułem przedpłaty czynszu. Czynsz miesięczny wynosi 15.000 zł netto, kwota ta pomniejszana jest o 5.000 zł z wyżej wymienionej przedpłaty. przedpłata ta została opodatkowana podatkiem od towarów i usług, natomiast zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie została zaliczona do przychodów z działalności gospodarczej. Obecnie, w każdym miesiącu jako przychód z działalności gospodarczej wykazywana jest pełna kwota czynszu 15.000 zł.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 8 grudnia 2011 r. dodano, iż po likwidacji działalności gospodarczej Wnioskodawczyni nie będzie zwracać najemcy pozostałej, nierozliczonej kwoty przedpłaty za czynsz dotyczący przyszłych okresów sprawozdawczych, umowa najmu nadal będzie obowiązywać w dotychczasowej treści. W związku z powyższym uzyskując przychody z tytułu najmu prywatnego jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nie otrzyma od najemcy żadnej przedpłaty za czynsz. Konsekwencją tego będzie to, iż Wnioskodawczyni nie będzie faktycznie otrzymywać, ani nie będzie pozostawiona Jej do dyspozycji z tytułu czynszu kwota 15.000 zł netto miesięcznie. Czynsz miesięczny z tytułu najmu prywatnego w wysokości 15.000 zł netto będzie pomniejszony o przedpłatę 5.000 zł z tytułu przedpłaty czynszu. Faktycznie otrzymywana kwota wynosić będzie 10.000 zł netto.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy możliwe jest zakończenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości i kontynuowanie najmu na podstawie dotychczasowej umowy jako tzw. ?najmu prywatnego?, tj. jako odrębnego źródła przychodów...
2. Jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie jest twierdząca, czy skuteczny będzie wybór opodatkowania ?najmu prywatnego? w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych...
3. Czy wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych Wnioskodawczyni może dokonać jeszcze w tym roku i stosować do przychodów uzyskanych w 2011 r. w okresie po zakończeniu działalności gospodarczej, czy wybór ten możliwy będzie dopiero w 2012 r., a do końca roku przychody z ?najmu prywatnego? opodatkowane powinny być na zasadach ogólnych, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych...
4. Czy po zakończeniu działalności gospodarczej i kontynuowaniu najmu jako odrębnego źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowania go na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zasady ustalania wartości przychodu pozostaną takie same, tzn. przychodem miesięcznym będzie kwota 15.000 zł, a pobrana wcześniej w ramach działalności gospodarczej przedpłata pozostanie podatkowo obojętna...
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku numerem 4. W zakresie pytań oznaczonych numerami 1, 2, 3 zostały wydane indywidualne interpretacje Nr IPTPB1/415-153/11-3/KSU i IPTPB1/415-153/11-4/KSU.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku opodatkowania najmu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przychodem z najmu będzie cała wartość czynszu określona w fakturze, czyli 15.000 zł, bez pomniejszania o otrzymaną przedpłatę. Przedpłata otrzymana była w latach poprzednich, w okresie prowadzenia działalności gospodarczej, nie stanowiła więc przychodu z działalności w oparciu o art. 14 ust.

3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowanie ?najmu prywatnego? na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, bądź ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie będzie odnosić się do otrzymanych w poprzednich latach podatkowych przedpłat, ponieważ na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne, z wyjątkami określonymi w ustawie, do których nie należą przychody uzyskiwane z tytułu najmu. Taka sama zasada obowiązuje w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym - reguluje to art. 6 ust. 1a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, że w interpretacjach indywidualnych z dnia 29 listopada 2011 r. Nr: IPTPB1/415-153/11-3/KSU, IPTPB1/415-153/11-3/KSU wskazano, iż przychody z najmu nieruchomości, o których mowa we wniosku, mogą zostać zaliczone do przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), a tym samym przychody te mogą zostać opodatkowane (zgodnie z wolą Wnioskodawczyni) na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z treści złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu pawilonu handlowego, stanowiącego środek trwały. Umowa najmu zawarta jest na okres 6 lat z możliwością - jeśli najemca nie skorzysta z prawa wypowiedzenia - przedłużenia na kolejne 4 lata.

Pod koniec tego roku Wnioskodawczyni zamierza zlikwidować działalność gospodarczą, ale w dalszym ciągu - zgodnie z umową - wynajmować wspomniany pawilon handlowy. Wynajem stanowiłby odrębne źródło przychodów określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - art. 10 ust. 1 pkt 6. Przychody z najmu opodatkowane byłyby w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 8 grudnia 2011 r. dodano, iż po likwidacji działalności gospodarczej Wnioskodawczyni nie będzie zwracać najemcy pozostałej, nierozliczonej kwoty przedpłaty za czynsz dotyczący przyszłych okresów sprawozdawczych, umowa najmu nadal będzie obowiązywać w dotychczasowej treści. W związku z powyższym uzyskując przychody z tytułu najmu prywatnego jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nie otrzyma od najemcy żadnej przedpłaty za czynsz. Konsekwencją tego będzie to, iż Wnioskodawczyni nie będzie faktycznie otrzymywać ani nie będzie pozostawiona Jej do dyspozycji z tytułu czynszu kwota 15.000 zł netto miesięcznie. Czynsz miesięczny z tytułu najmu prywatnego w wysokości 15.000 zł netto będzie pomniejszony o przedpłatę 5.000 zł z tytułu przedpłaty czynszu. Faktycznie otrzymywana kwota wynosić będzie 10.000 zł netto.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc m.in. najmu nieprowadzonego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy z dnia 20 listopada 1998 r., opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zachodzić przesłanki wynikające z powyższego przepisu, czyli czynsz musi być otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Stanowi on przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym tworzy przychód w rozumieniu podatkowym.

Mając powyższe na względzie oraz powołane przepisy prawa podatkowego uznać należy, iż przychodem do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych lub zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie otrzymywana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu oraz faktury VAT tj. 15.000,00 zł.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Referencje

IPTPB1/415-153/11-3/KSU, interpretacja indywidualna

IPTPB1/415-153/11-4/KSU, interpretacja indywidualna