Czy zbycie części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 15 marca 2011 r. (data wpływu 28 kwietnia 2011 r.), uzupełnione pismem z dnia 18 lipca 2011 r. (data wpływu 21 lipca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przepisów podatkowych obowiązujących przy zbyciu nieruchomości:

1. w części dotyczącej zbycia 1/10 udziału w nieruchomości nabytego w dniu 1 września 2006 r. ? jest prawidłowe,
2. w części dotyczącej zbycia udziału w nieruchomości nabytego w dniu 27 kwietnia 2007 r. ? jest nieprawidłowe.
   
   

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wskazania przepisów podatkowych obowiązujących przy zbyciu części nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, pismem z dnia 8 lipca 2011 r., Nr IPTPB2/415-121/11-2/KK, (doręczonym w dniu 14 lipca 2011r.), Dyrektor Izby Skarbowej, działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14 h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienie ww. wniosku o wskazanie:

• czy była stroną umowy darowizny i zniesienia współwłasności,

• sygnatur aktów notarialnych dotyczących przedmiotowych umów.
  
  

Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek pismem z dnia 18 lipca 2011 r. (data wpływu w dniu 21 lipca 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 1 września 2006 r. nabyto w drodze umowy darowizny udział wynoszący 1/10 części w prawie własności nieruchomości.

W dniu 27 kwietnia 2007 r. dokonano zniesienia współwłasności ww. nieruchomości. Zniesienie współwłasności nastąpiło poprzez przyznanie prawa własności lokalu mieszkalnego wyłącznie Wnioskodawczyni. Zniesienie praw współwłasności nastąpiło bez jakichkolwiek spłat, dopłat czy innych rozliczeń finansowych.

Nieruchomość powyższa została zbyta przed upływem 5 lat od daty darowizny (nabycie).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni podała, że:

• umowa darowizny zawarta została w formie aktu notarialnego z dnia 1 września 2006 r., sygnatura Rep. A,

• umowa zniesienia współwłasności nieruchomości zawarta została w formie aktu notarialnego z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygnatura Rep. A,

• była stroną ww. umów.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy podatek dochodowy będzie naliczony zgodnie z przepisami ustawy obowiązującymi do grudnia 2006 r. (tj. 10 % od kwoty sprzedaży, bądź też możliwość wykorzystania dochodu na cele mieszkaniowe), czy też według nowych przepisów obowiązujących w latach 2007 ? 2008.

Zdaniem Wnioskodawczyni, ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ? c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 4 poz. 176 ze zm.).

Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy, do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zatem, do ustalenia, które przepisy mają zastosowanie w przedstawionym stanie faktycznym, istotne jest prawidłowe określenie daty nabycia nieruchomości przez podatnika.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia ?nabycia?, a tym bardziej nie określa szczegółów sposobów nabycia należy ? mając na uwadze jego znaczenie językowe ? należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, iż umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Stosownie natomiast do art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw.

udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność, można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału.

Tym samym, można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art.206 Kodeksu cywilnego).

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej. W rezultacie zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Stąd, gdy udział danej osoby nie ulega powiększeniu, nie może być traktowany w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą ( w tym przypadku nieruchomości), jak też stan jej majątku osobistego.

W przedstawionym stanie faktycznym nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia 1 września 2006 r. Samo zaś zaniesienie współwłasności, odpowiadające wielkością nabytym w 2006 r. udziałom, nie przysporzyło żadnej ze stron zysku (przysporzenia majątkowego), skutkując jedynie zmianą charakteru własności.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w prawie własności tj. 1 września 2006r.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.) podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednakże w myśl ust. 3 tegoż artykułu, powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i prawa majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub e).

Wnioskodawczyni stwierdza, że w świetle zaistniałego zdarzenia i powyższych uregulowań prawnych, przychód ze sprzedaży nieruchomości lub jej części nabytej pierwotnie we wrześniu 2006 r., jako darowizna, będzie podlegał opodatkowaniu na ww. zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. Natomiast zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości w 2007 r. nie implikuje dla Niej skutków podatkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

1. prawidłowe - w części dotyczącej zbycia 1/10 udziału w nieruchomości, nabytego w dniu 1 września 2006 r. ,
2. nieprawidłowe - w części dotyczącej zbycia udziału w nieruchomości, nabytego w dniu 27 kwietnia 2007 r.
   
   

Zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w treści w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości i forma prawna ich nabycia.

Z przestawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w dniu 1 września 2006 r. w drodze darowizny 1/10 cześć nieruchomości i do tego zbycia stosuje się przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006 r.

W związku z tym, stanowisko zajęte przez Wnioskodawczynię we wniosku jest w tym zakresie prawidłowe.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny - Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego ? art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i następne K.c., każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy.

W związku z tym, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem zniesienia współwłasności, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w drodze darowizny, to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni, na skutek zniesienia współwłasności dokonanej dnia 27 kwietnia 2007 r., została przyznana całość nieruchomości, bez spłat i dopłat. W związku z tym, Wnioskodawczyni nabyła w tym dniu 9/10 części przedmiotowej nieruchomości.

Mając na uwadze ww. przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż nabyty przez Wnioskodawczynię w dniu 27 kwietnia 2007 r. udział wynoszący 9/10 należy traktować w kategorii przysporzenia i do tego nabycia mają zastosowania przepisy obowiązujące w 2007 r. Zatem, stanowisko zajęte przez Wnioskodawczynię we wniosku jest w tym zakresie nieprawidłowe.

Nadmienić należy, że stosownie art. 30e ust. 1 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym w 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z ust. 2 cytowanego art. 30 e, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W myśl ust. 4 przedmiotowego art. 30 e, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.