Czy powstanie przychód ze sprzedaży mieszkania (sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat) przy otrzymaniu (...)

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem (wspólnota majątkowa) zakupiła mieszkanie, które zamierza w połowie (1/2 udziału) sprzedać, a drugą połowę darować córce (1/2 udziału).

Darowizna 1/2 na rzecz córki ma się odbyć w 2012 r. (akt notarialny darowizny), czyli przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania. Darowizna będzie zgłoszona do odpowiedniego urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od aktu notarialnego darowizny.

Sprzedaż 1/2 mieszkania ma nastąpić w styczniu 2013 r. (akt notarialny sprzedaży), czyli po upływie pięciu lat od zakupu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jednak w 2012 r., a więc przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania, Wnioskodawczyni chce uzyskać od kupującego zadatek stanowiący 90 % ceny 1/2 udziału w mieszkaniu na podstawie umowy cywilnoprawnej (bez formy aktu notarialnego).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy darowizna na rzecz córki 1/2 udziału w mieszkaniu wolna jest od podatku, jeśli darowizna zostanie dokonana aktem notarialnym przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania, a fakt darowizny będzie zgłoszony do odpowiedniego urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od aktu darowizny...
2. Czy od uzyskanego w 2012 r. zadatku (na podstawie umowy przedwstępnej cywilnoprawnej sporządzonej w 2012 r.) na 90% wartości 1/2 mieszkania, trzeba zapłacić podatek dochodowy, jeśli od dnia nabycia przez nas mieszkania do uzyskania ww. zadatku nie minie 5 lat, ale ostateczna umowa sprzedaży 1/2 mieszkania odbędzie się w 2013 r. (minie 5 pełnych lat od nabycia mieszkania) i w tym roku Wnioskodawczyni i Jej mąż uzyska pozostałe 10% wartości 1/2 nieruchomości...
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 wniosku. W zakresie odpowiedzi na pytanie Nr 1, dotyczące podatku od spadku i darowizn, zostanie wydane przez tut. Organ odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat nie stanowi przychodu podatkowego, wobec czego nie uiszcza się podatku dochodowego. Sporządzona z kupującym umowa cywilnoprawna, jak również zapłata przez niego 90% ceny, nie powoduje przeniesienia własności (sprzedaży nieruchomości), tylko zobowiązanie do przeniesienia własności (sprzedaży nieruchomości), więc nie pociąga za sobą obowiązku zapłacenia podatku dochodowego. W przypadku Wnioskodawczyni, umowa przeniesienia własności (sprzedaży 1/2 mieszkania) odbędzie się w 2013 r., czyli po upływie 5 lat od nabycia przez nas mieszkania, więc będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od uzyskanego przychodu ze sprzedaży 1/2 mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest natomiast ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem (wspólnota majątkowa) zakupiła mieszkanie, które zamierza w połowie (1/2 udziału) sprzedać, a drugą połowę darować córce (1/2 udziału). Sprzedaż 1/2 mieszkania ma nastąpić w styczniu 2013 r. (akt notarialny sprzedaży), czyli po upływie pięciu lat od zakupu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Jednak w 2012 r., a więc przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania, Wnioskodawczyni chce uzyskać od kupującego zadatek stanowiący 90 % ceny 1/2 udziału w mieszkaniu na podstawie umowy cywilnoprawnej (bez formy aktu notarialnego).

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych, a tym samym zawarcie między stronami umów o charakterze cywilnoprawnych, regulują przepisy Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Umowa przedwstępna uregulowana w art. 389-390 Kodeksu cywilnego polega na zobowiązaniu się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). W treści umowy przedwstępnej powinny być określone istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu ?odpłatne zbycie?, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Z kolei zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów, ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego, strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Tak więc zadatek będzie stanowił przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia ? w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie zbycie - w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - udziału w nieruchomości nabytej w drodze umowy kupna w 2007 r. - będzie miało miejsce w 2013 r.

Powyższe oznacza, że planowane na 2013 r. odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pięcioletni termin, o którym mowa we wskazanym przepisie, upłynie bowiem z końcem 2012 roku. Tym samym, zarówno otrzymany w 2012 r. zadatek jak i otrzymana w 2013 r. kwota, nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto tut. Organ wskazuje, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako występującej z wnioskiem. Nie wywołuje skutków prawnych dla Jej męża.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.