Czy w przypadku planowanego wynajmu mieszkania w najbliższej przyszłości, które będzie działaniem (...)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2012 r. (data wpływu 17 kwietnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 lipca 2012 r. (data wpływu 12 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i przeznaczenia tego lokalu mieszkalnego na wynajem - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i przeznaczenia tego lokalu mieszkalnego na wynajem.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 4 lipca 2012 r., wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 4 lipca 2012 r. W dniu 12 lipca 2012 r. (data nadania 10 lipca 2012 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W drodze dziedziczenia po zmarłej w 2009 r. siostrze Wnioskodawca nabył udziały w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, a w 2010 r. w wyniku dokonania nieodpłatnego działu spadku po niej Wnioskodawca został właścicielem tego mieszkania.

W dniu 18 listopada 2011 r. Wnioskodawca sprzedał to mieszkanie za 120. 000 zł, a w dniu 22 listopada 2011 r. kupił mieszkanie za 135. 000 zł z zamiarem przeznaczenia go na własne cele mieszkaniowe. Stwierdza, iż kupując to mieszkanie nie dążył do osiągnięcia zysku ze sprzedaży bądź wynajmu, ale do zrealizowania własnych potrzeb mieszkaniowych, niestety w tym roku spotkały Go nieprzewidziane, comiesięczne, bardzo wysokie koszty, związane z opieką nad rodzicami żony, osobami starszymi, dlatego jest zmuszony wynająć to mieszkanie. Podkreśla, że mieszkanie to nadal (docelowo) stanowi Jego prywatne mieszkanie z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Planowany wynajem mieszkania w najbliższej przyszłości będzie działaniem doraźnym, podyktowanym skomplikowaną, złą sytuacją finansową.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca stwierdził, iż sprzedaż dokonana w dniu 18 sierpnia 2011 r. nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Zakupione przez Wnioskodawcę w dniu 22 listopada 2011 r. mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość i położone jest w Polsce, państwie członkowskim Unii Europejskiej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku planowanego wynajmu mieszkania w najbliższej przyszłości, które będzie działaniem doraźnym, podyktowanym skomplikowaną, trudną sytuacją finansową, gdy mieszkanie to nadal (docelowo) stanowi prywatne mieszkanie Wnioskodawcy z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawca korzysta ze zwolnienia podatkowego w postaci ulgi mieszkaniowej?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód, który uzyskał ze sprzedaży nieruchomości przeznaczył na cel mieszkaniowy, a zgodnie z ustawą - dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, są pomniejszone o wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 lit. a), które dotyczą nabycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Według Wnioskodawcy przepisy w żadnym punkcie nie wspominają o utracie ulgi mieszkaniowej w przypadku wynajmowania lokalu, a jedynie przypadku zbycia nieruchomości do 5 lat. Biorąc pod uwagę powyższe fakty, Wnioskodawca uważa, że nie powinien płacić 19% podatku od uzyskanego z transakcji sprzedaży mieszkania dochodu, ponieważ przeznaczył go na cel mieszkaniowy w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży, tak jak mówi ustawa. Utratę ulgi mieszkaniowej w przypadku czasowego wynajmu własnego mieszkania uważa za nadinterpretację przepisów prawa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w drodze dziedziczenia po zmarłej w 2009 r. siostrze Wnioskodawca nabył udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, a w 2010 r. w wyniku dokonania nieodpłatnego działu spadku po niej, Wnioskodawca został właścicielem tego prawa majątkowego w całości. W dniu 18 listopada 2011 r. Wnioskodawca sprzedał ww. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za 120.000 zł, sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Natomiast w dniu 22 listopada 2011 r. kupił mieszkanie za 135.000 zł, stanowiące odrębną nieruchomość, położone w Polsce, z zamiarem przeznaczenia go na własne cele mieszkaniowe. Kupując to mieszkanie Wnioskodawca nie dążył do osiągnięcia zysku ze sprzedaży bądź wynajmu, ale do zrealizowania własnych potrzeb mieszkaniowych. W bieżącym roku spotkały Go jednak nieprzewidziane, comiesięczne, bardzo wysokie koszty, związane z opieką nad rodzicami żony, osobami starszymi, dlatego jest zmuszony wynająć to mieszkanie.

Mieszkanie to nadal (docelowo) stanowi Jego prywatne mieszkanie z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Planowany wynajem mieszkania w najbliższej przyszłości będzie działaniem doraźnym, podyktowanym skomplikowaną, trudną sytuacją finansową.

Zatem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę nastąpiło w dwóch datach:

• w 2009 r. udział ? w drodze spadku,
  

• w 2010 r. pozostałe udziały ? w drodze działu spadku.
  
  

W związku z powyższym, do opodatkowania dochodu powstałego z tytułu odpłatnego zbycia ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d).

Nadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
   

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż po sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia Wnioskodawca zakupił mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość. Obecnie Wnioskodawca nosi się z zamiarem wynajmu nabytego lokalu mieszkalnego.

W niniejszej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia konsekwencji takiego zachowania, a mianowicie, czy w dalszym ciągu nie będzie On zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, jeżeli będzie wynajmował mieszkanie zakupione za środki pochodzące ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika, że aby podatnik mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od daty odpłatnego zbycia na cele w nim określone, m. in. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.

Przeznaczenie przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., pod warunkiem, że zakupiony lokal kwalifikowany był w chwili zakupu jako lokal mieszkalny. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie lokal mieszkalny będzie wynajmowany przez Wnioskodawcę. Możliwości skorzystania z przedmiotowej ulgi nie reguluje bowiem późniejsze przeznaczenie zakupionego lokalu. Aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia przychód uzyskany ze sprzedaży musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na nabycie określonych ww. zwolnieniem nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, iż przeznaczenie przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że zakupiona w 2011 r. nieruchomość kwalifikowana była w chwili zakupu jako lokal mieszkalny. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie lokal mieszkalny będzie wynajmowany przez Wnioskodawcę.

Jednakże należy podkreślić, iż korzystanie z każdej preferencji podatkowej, w tym zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania oraz zapłaty podatku dochodowego.

Wskazać należy, iż Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku podał datę sprzedaży mieszkania jako dzień 18 listopada 2011 r., natomiast w uzupełnieniu wniosku wskazał datę tej sprzedaży jako dzień 18 sierpnia 2011 r., niemniej jednak w ocenie tutejszego Organu, rozbieżność ta nie ma wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie.

Ponadto stwierdza się, iż tut. Organ wydając indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia przyszłego, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.