Czy w przypadku sprzedaży części nieruchomości lub (udziałów w nieruchomości) Wnioskodawca będzie (...)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 czerwca 2012 r. (data wpływu 2 lipca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 lipca 2012 r. (data wpływu 18 lipca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości:

• w części dotyczącej udziału nabytego w 2001 r. ? jest prawidłowe,

• w części dotyczącej udziału nabytego w 2009 r. - jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z czym pismem z dnia 9 lipca 2012 r., Nr IPTPB2/415-505/12-2/KSM, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 12 lipca 2012 r., natomiast w dniu 18 lipca 2012 r. uzupełniono ww. wniosek (data nadania 16 lipca 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w przyszłości zamierza sprzedać pół nieruchomości (domu), który nabył:

?Na podstawie wniosku złożonego dnia 22 czerwca 2001 r. Dz. Kw x/01 oraz umowy sprzedaży z dnia 19 czerwca 2001 r. zb. dok. 7 ? wpisano dnia x lipca 2001 r.

Na podstawie wniosku złożonego dnia 26 stycznia 2010 r. o godz. 14.10 Dz. Kw. xxx/10 oraz ugody zawartej przed Sądem Rejonowym w N. dnia 29 kwietnia 2009 r. Sygn. akt I Ns XYZ w sprawie o podział majątku wspólnego, odpisu skróconego aktu urodzenia z dnia lutego 2010 r. sporządzonego przez Kierownika Urzędu Stanu Cywilnego w N. oraz wyroku Sądu Rejonowego w N. z dnia 4 października 2007 r. Sygn. akt XYX w sprawie o ustanowienie rozdzielności majątkowej małżeńskiej, wpisano dnia 4 marca 2010 r.?

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca dodał, iż nieruchomość nabył w dniu 19 czerwca 2001 r. na podstawie umowy kupna. Nieruchomość została nabyta na oboje małżonków.

W dniu 17 stycznia 2008 nastąpiła rozdzielność majątkowa małżonków. ?Po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2008 r. w O. na rozprawie sprawy z powództwa J. przeciwko W. o ustanowienie rozdzielności majątkowej małżeńskiej na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w N. z dnia 4 października 2007 r. oddala apelację?.

W dniu 29 kwietnia 2009 r., z wniosku o podział majątku wspólnego, Sąd Rejonowy w N. taki podział ustanowił na podstawie ugody pomiędzy stronami. Tytułem spłaty w majątku wspólnym, na rzecz W. (byłej żony), Wnioskodawca wypłacił kwotę 200.000 zł. W chwili obecnej jest jedynym właścicielem nieruchomości.

W dniu 27 października 2010 r. Sąd Okręgowy w O. rozwiązał związek małżeński pomiędzy J. i W.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży części nieruchomości lub (udziałów w nieruchomości) Wnioskodawca będzie podlegał zapłacie podatku od sprzedaży tej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, w rozumieniu ustawy, datą nabycia nieruchomości w całości, jest data 19 czerwca 2001 r., a zatem upłynął okres 5 lat od daty nabycia i zbycie w chwili obecnej powinno być zwolnione z obowiązku podatkowego. Wnioskodawca powołał się przy tym na art. 10.1 a-c Ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się:

• w części dotyczącej udziału nabytego w 2001 r. ? jest prawidłowe,

• w części dotyczącej udziału nabytego w 2009 r. - jest nieprawidłowe.
  
  

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 351 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie ww. artykułu, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie ww. prawa nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  

• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
  
  

Wnioskodawca wskazuje, iż zamierza w przyszłości sprzedać pół nieruchomości (domu), którą nabył w dniu 19 czerwca 2001 r. na podstawie umowy kupna. Nieruchomość została nabyta na oboje małżonków.

W dniu 17 stycznia 2008 r. nastąpiła rozdzielność majątkowa małżonków. W dniu 29 kwietnia 2009 r., z wniosku o podział majątku wspólnego, Sąd Rejonowy w N. taki podział ustanowił na podstawie ugody pomiędzy stronami. Tytułem spłaty w majątku wspólnym, na rzecz W. (byłej żony), Wnioskodawca wypłacił kwotę 200.00 zł i w chwili obecnej jest jedynym właścicielem nieruchomości.

W dniu 27 października 2010 r. Sąd Okręgowy w O. rozwiązał związek małżeński.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy). Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Następnie małżonkowie mogą zdecydować o sposobie podziału majątku wspólnego.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  

• jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.
  
  
  

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego. Stąd wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) ? jak też stan jej majątku osobistego.

Należy wyjaśnić, że w przypadku, gdy przedmiotem podziału majątku dorobkowego małżonków jest więcej niż jedna rzecz lub prawo dla obliczenia udziału nabytego w drodze podziału majątku wspólnego w nieruchomościach należy: obliczyć wartość całego udziału Wnioskodawcy w majątku dorobkowym małżeńskim, czyli zsumować wartość udziałów nabytych w każdej rzeczy czy prawie (wartość udziałów w poszczególnych rzeczach może być wszakże różna, bo zależeć będzie od wartości każdej z nieruchomości). Dopiero suma wartości tych udziałów będzie odzwierciedlała udział nabyty w drodze istniejącej uprzednio wspólności majątkowej małżeńskiej. Następnie należy ustalić wartość udziału w poszczególnych rzeczach lub prawach jakie Wnioskodawca otrzymał w drodze podziału majątku dorobkowego.

Jeśli z porównania wartości udziału nabytego w czasie trwania związku małżeńskiego z udziałem nabytym na podstawie ugody pomiędzy stronami zawartej przed Sądem Rejonowym w N., o podział majątku dorobkowego powstanie nadwyżka wartości tak otrzymanych praw lub rzeczy ponad wartość udziału w majątku wspólnym małżonków, to tylko ta nadwyżka będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. z uwagi na fakt, iż nabycie w tej części winno być utożsamiane z datą dokonania podziału majątku wspólnego małżonków.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez Wnioskodawcę nieruchomości nie przekracza Jego udziału w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej nieruchomości należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, czyli dzień 19 czerwca 2001 r.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, mając na względzie ujęty we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że dokonany podział majątku dorobkowego małżonków nie był ekwiwalentny albowiem w jego wyniku Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność przedmiotową nieruchomość, z obowiązkiem spłaty 200.000 zł na rzecz byłej żony.

W świetle powyższego, nabycie nieruchomości w drodze podziału majątku dorobkowego w części przekraczającej udział jaki przysługiwał Wnioskodawcy w majątku wspólnym małżonków (nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie) stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji należny jest podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż w przypadku dokonania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu do majątku wspólnego w 2001 r., nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Natomiast dokonując oceny skutków podatkowych ewentualnego odpłatnego zbycia powyższej nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie do art. 19 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne, należy stwierdzić, iż nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dwóch datach, tj.:

• w części, która nie przekracza udziału Wnioskodawcy w majątku dorobkowym małżeńskim ? w 2001 r.,
  

• w części nadwyżki ponad udział w majątku dorobkowym małżeńskim w 2009 r.
  
  
  

A zatem, odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części, która nie przekracza udziału Wnioskodawcy w majątku dorobkowym małżeńskim, nabytego w 2001 r., nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu posiadania. Natomiast przychód z odpłatnego zbycia udziału w tym prawie, stanowiący nadwyżkę ponad udział w majątku dorobkowym małżeńskim, w świetle wyżej cytowanych przepisów, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym od uzyskanego dochodu.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie należy zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tut. Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku, ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Dodatkowo należy wyjaśnić, iż zgodnie z zasadą samo-opodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawno-podatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.