1.Czy wobec tak opisanego stanu faktycznego sprzedaż działek o numerach geodezyjnych Y, X/1, X/3, X/4, (...)

UZASADNIENIE

W dniu 6 października 2014 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w dniu 18 września 2009 r. za środki pochodzące z majątku osobistego nabył do majątku prywatnego, dwoma aktami notarialnym nieruchomości tj. prawo użytkowania wieczystego dwóch działek inwestycyjnych (o numerach geodezyjnych X/1 i X/2) zabudowanych m.in. budynkiem magazynowo-biurowym, portiernią, budynkiem sklepu, warsztatem, magazynem i wiatą od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz jedną działkę budowlaną (numer geodezyjny Y) nabytą drugim aktem notarialnym od Gminy.

Planując w przyszłości zamieszkać na przylegającej działce budowlanej oraz podzielić między dzieci nieruchomość, Wnioskodawca w dniu 13 czerwca 2011 r. dokonał podziału jednej działki inwestycyjnej na 3 działki (działka o numerze geodezyjnym X/2 została podzielona na działki o numerach geodezyjnych: X/3, X/4, X/5). W związku z podziałem działki na trzy działki nie została wydzielona droga wewnętrzna.

Ze względu na sytuację życiową i finansową Wnioskodawca zmienił powyższe plany i postanowił zbyć całą nieruchomość, by uzyskać środki pieniężne, które zasiliłyby Jego majątek prywatny.

Część działki o numerze geodezyjnym X/1 o pow. ok. 4 arów jest dzierżawiona firmie pod maszt telekomunikacyjny. Z tego tytułu odprowadzany jest od momentu nabycia działki ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28). Stanowi to kontynuację umowy poprzedniego właściciela działki.

W 2015 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej zamierza jednorazowo sprzedać wszystkie działki (tj. działki o następujących numerach geodezyjnych: Y, X/1, X/3, X/4, X/5) jednemu nabywcy ? prowadzącemu działalność gospodarczą, jednym aktem notarialnym, w ramach jednej transakcji sprzedaży.

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi także działalności gospodarczej w żadnym zakresie (w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami lub działalności deweloperskiej). Sprzedaż działek nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca zaznacza, że działki zostały nabyte z zamiarem poczynienia na nich inwestycji. Późniejsza sytuacja życiowa oraz brak źródeł finansowania spowodowały, że zamiar ten nie doszedł do skutku. Wnioskodawca zamierzał także zamieszkać na przyległej działce, a część działek podzielić między dzieci. Trudna sytuacja finansowa zmusiła jednak Wnioskodawcę do podjęcia decyzji o sprzedaży działek. Działki w ogóle nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie prowadził żadnej działalności gospodarczej mającej związek z działkami będącymi przedmiotem sprzedaży. Żadna z działek, poza działką nr X/1 dzierżawioną pod maszt telekomunikacyjny, nie jest i nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek umowy o podobnym charakterze. Do chwili obecnej nie poniesiono, ani nie zostaną poniesione jakiekolwiek nakłady w celu przygotowania działek do sprzedaży. Wnioskodawca nie podejmował i uważa, że nie będzie podejmował w przyszłości działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek, w szczególności nie zamieszczał i nie będzie zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży (nabywca działek został znaleziony przez znajomych).

Wnioskodawca dotychczas nie dokonywał żadnych sprzedaży działek. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości do ewentualnej sprzedaży.

Część działek będących przedmiotem sprzedaży jest zabudowana, a część nie jest. Działki zabudowane noszą numery: X/1, X/3, X/5, z kolei działki niezabudowane to: Y i X/4.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki będące przedmiotem sprzedaży przeznaczone są pod teren baz i składów. Dla działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; Wnioskodawca nie występował o wydanie takiej decyzji. Działki niezabudowane nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłączenie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, gdyż Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi także żadnej działalności gospodarczej. Przy nabyciu działek Wnioskodawcy z powyżej wskazanego powodu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działka nr X/3 zabudowana jest wiatą metalową magazynu, działka nr X/5 zabudowana jest wiatą metalową, garażem, warsztatem z kotłownią, budynkiem
sklepowo-magazynowo-biurowym, zaś działka nr X/1 budynkiem magazynowo-biurowym. Budynki i budowle znajdujące się na wskazanych działkach nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę.

Budynki i budowle nie były wykorzystywane, ani do celów działalności gospodarczej, ani do celów mieszkalnych. Nie były także wykorzystywane do działalności zwolnionej z VAT. Do nabycia wskazanych budynków i budowli nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem VAT, nie prowadził także żadnej działalności gospodarczej. Wszystkie budynki i budowle w chwili nabycia stanowiły ?towary używane? w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Budynki i budowle są trwale związane z gruntem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy wobec tak opisanego stanu faktycznego sprzedaż działek o numerach geodezyjnych Y, X/1, X/3, X/4, X/5, powinna zostać uznana za dokonaną w ramach wykonywanej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w związku z tym powinna zostać opodatkowana tym podatkiem?
2. Czy jeżeli odpowiedź na pytanie pierwsze będzie twierdząca, to czy dostawa powyżej wskazanych działek będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?
3. Czy wobec tak opisanego zdarzenia przyszłego, w przypadku dokonania sprzedaży działek powyżej wskazanych powstanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 3 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast wniosek w zakresie pytań nr 1-2 dotyczących podatku od towarów i usług zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek nie spowoduje powstania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm., dalej: ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

?jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)

? przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ? przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nabycie własności działek nastąpiło w 2009 r. Zatem planowana sprzedaż działek (w 2015 r.) nastąpi po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma przy tym znaczenia, że w 2011 r. nastąpił podział jednej z działek na trzy mniejsze działki. Zdarzenie to nie może być identyfikowane jako ?nabycie? bądź ,,wybudowanie?. Z punktu widzenia powołanych przepisów powstanie przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty nabycia (lub wybudowania). Nabycie należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności (czy prawa użytkowania wieczystego jak w przedstawionym zdarzeniu przyszłym) w rozumieniu cywilnoprawnym.

Wydzielenie działek nie powoduje zmiany właściciela (użytkownika wieczystego). Na skutek podziału nie następuje przeniesienie prawa własności lub użytkowania wieczystego działek, nie dochodzi zatem do nabycia. W związku z tym pięcioletni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia z uwagi na fakt, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w dniu 18 września 2009 r. za środki pochodzące z majątku osobistego nabył do majątku prywatnego prawo użytkowania wieczystego dwóch działek inwestycyjnych (o numerach geodezyjnych X/1 i X/2) zabudowanych oraz jedną działkę budowlaną (numer geodezyjny Y). W dniu 13 czerwca 2011 r. Wnioskodawca dokonał podziału jednej działki inwestycyjnej na 3 działki (działka o numerze geodezyjnym X/2 została podzielona na działki o numerach geodezyjnych: X/3, X/4, X/5). W 2015 r. Wnioskodawca jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej zamierza jednorazowo sprzedać wszystkie działki (tj. działki o następujących numerach geodezyjnych: Y, X/1, X/3, X/4, X/5) jednemu nabywcy ? prowadzącemu działalność gospodarczą, jednym aktem notarialnym, w ramach jednej transakcji sprzedaży. Sprzedaż działek nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem nabycie przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego ww. działek inwestycyjnych oraz prawa własności działki budowlanej będących przedmiotem odpłatnego zbycia w 2015 r. nastąpiło w 2009 r.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że planowane odpłatne zbycie w 2015 r. prawa użytkowania wieczystego ww. działek inwestycyjnych oraz prawa własności działki budowlanej nabytych przez Wnioskodawcę w 2009 r. nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku ? nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację ? w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.