Czy sprzedaż wskazanej w stanie faktycznym działki, dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku, (...)

UZASADNIENIE

W dniu 1 października 2012 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.). Pismem z dnia 20 grudnia 2012 r., znak IPTPB2/415-694/12-2/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h Ordynacji podatkowej wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia. Wezwanie wysłano w dniu 20 grudnia 2012 r. (skutecznie doręczono 28 grudnia 2012 r.). W dniu 7 stycznia 2013 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie (data nadania 4 stycznia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W 2005 r. nabył nieruchomość rolną o powierzchni 5,4930 ha. Nieruchomość ta została zakupiona w celu prowadzenia na niej produkcji rolniczej. Poprzedni właściciele gruntu również prowadzili na tym terenie działalność rolniczą.

W dniu 3 czerwca 2009 r. Wnioskodawca sprzedał część ww. nieruchomości (działkę nr 328/6 o powierzchni 5.280 metrów kwadratowych) na rzecz gminy. Sprzedaż ta związana była z lokalną polityką rozwoju gospodarczo-przestrzennego, przez tę działkę gmina miała zamiar wybudować drogę publiczną. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca prowadzi na wskazanej działce produkcję rolniczą. Wnioskodawca ma zamiar sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem odpłatnego zbycia będą działki o łącznej powierzchni 4,0304 ha, które w wyniku przekształceń mają nr 328/4 (dawny 328/1) oraz 289/9 (dawny 289/3).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż wskazanej w stanie faktycznym działki, dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę wskazanej w stanie faktycznym działki powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług?
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości (pytanie nr 1 wniosku). W pozostałym zakresie wniosku zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, jednorazowa sprzedaż działki nabytej w 2005 r. nie stanowi źródła przychodów, prowadzącego do opodatkowania uzyskanych stąd przychodów (dochodów) podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm. zwana dalej ?ustawą z dnia 26 lipca 1991 r.?) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) ? c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ? przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyżej wskazany przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że nie powstaje przychód, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części bądź udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części bądź udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło ponad 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź jej części decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia. Tak więc, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ? wówczas odpłatne zbycie nie jest opodatkowane i rozpatrywanie warunków dla zwolnienia dochodu ze sprzedaży tejże nieruchomości z podatku dochodowego od osób fizycznych nie jest konieczne. Wskazać należy, że w tym przypadku istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako dokonanego w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1, 2 i 4-9 ustawy.

Tak więc muszą wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak ? oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia ? zamiar (rozumiany jako świadome działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia.

Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy (np. podział i sprzedaż działek z zyskiem wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań ? od momentu zbycia do nabycia ? potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawiać będzie np. nabycie w okolicznościach niezależnych od podatnika (np. dziedziczenie), brak negocjacji ceny, prowadzenie przez pewien czas na nieruchomości jakiejkolwiek działalności ? a zatem wszystko, co wskazuje, iż w chwili zakupu podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. Tak więc ? co do zasady ? jako działalność gospodarcza nie powinna być traktowana wyprzedaż majątku własnego, jak również sprzedaż nieruchomości odziedziczonych. Niespełnienie powyższych przesłanek jest bardzo istotne. Powoduje ono bowiem, że wówczas przychody z transakcji zbycia nieruchomości nie mogą być kwalifikowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z przedmiotowego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w 2005 r. kupił działkę do swojego majątku prywatnego i wykorzystywał ją do produkcji rolniczej przez okres przeszło 7 lat. W dniu 3 czerwca 2009 r. Wnioskodawca sprzedał część działki na rzecz gminy. Spowodowane to było planem budowy przez tę działkę drogi publicznej. Przedmiotową działkę Wnioskodawca zamierza sprzedać.

Zdaniem Wnioskodawcy bezsprzeczne jest spełnienie pierwszego z dwóch warunków, który warunkuje brak opodatkowania sprzedaży tej nieruchomości ? upływ 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Również wątpliwości nie budzi spełnienie warunku, zgodnie z którym odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Jak już zostało podkreślone, działalność gospodarcza cechuje się ciągłością, zorganizowaniem i zarobkowym charakterem. Wskazać należy, że Wnioskodawca w 2009 r. dokonał sprzedaży części nieruchomości. Nie można jednak uznać, iż owa sprzedaż dokonana została w wykonaniu działalności gospodarczej. Działka została sprzedana wyłącznie w związku z budową drogi publicznej, nie sposób przypisać jej charakteru zorganizowanego ani celowego charakteru zarobkowego. Również nie sposób będzie można przypisać tych przymiotów przyszłej transakcji sprzedaży. Wnioskodawca nie zakupił działki z zamiarem jej odsprzedaży. Zakup ten był związany z chęcią prowadzenia na niej działalności rolniczej.

Podkreślić należy również, że warunek ?ciągłości? nie zostanie spełniony. Jest oczywistym, że pierwsza transakcja sprzedaży była niejako wymuszona budową drogi. Przyszła transakcja ma mieć na celu jednorazową sprzedaż działki ? wyprzedaż majątku prywatnego.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, jednorazowa sprzedaż działki nabytej w 2005 r. nigdy niesłużącej do uzyskiwania przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie stanowi źródła przychodów, prowadzącego do opodatkowania uzyskanych stąd przychodów (dochodów) ? podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.