Czy dla zrealizowanej transakcji sprzedaży lokalu Wspólnota może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego (...)

UZASADNIENIE

W dniu 26 sierpnia 2013 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

Z uwagi na braki wniosku, Dyrektor Izby Skarbowej w X działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), pismem z dnia 23 września 2013 r., nr IPTPB3/423-335/13-2/PM, (doręczonym w dniu 27 września 2013 r.), wezwał Wnioskodawcę do jego uzupełnienia pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

W odpowiedzi na ww. wezwanie, dnia 4 października 2013 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 2 października 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa posiadająca w zasobach nieruchomość położoną przy ul. X w X zabudowaną budynkiem wielomieszkaniowym mocą aktu notarialnego Rep. XX z dnia 22 maja 2013 r. dokonała zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej stanowiącej dawne pomieszczenie suszarni oraz pralni i ustanowiła odrębną własność lokalu usługowo-biurowego. Następnie tak wyodrębniony lokal wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej sprzedała nabywcy za określoną w akcie cenę sprzedaży. Nabywca przy tym zobowiązał się do pokrycia kwoty podatku dochodowego od osób prawnych, o ile będzie on należny w związku ze zrealizowaną transakcją sprzedaży. Dochód ze sprzedaży Wspólnota przeznaczy na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca zawarł następujące informacje:

1. Podstawa prawna działania Wspólnoty Mieszkaniowej ? art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80 poz. 903 ze zm.).
2. Nabywcą lokalu użytkowego była Pani X (niebędąca w dniu nabycia lokalu członkiem Wspólnoty). Sprzedaż lokalu poprzedziła uchwała nr 1/2012, na mocy której Wspólnota postanowiła sprzedać X pomieszczenia stanowiące część wspólną nieruchomości z przeznaczeniem na lokal użytkowy, tj. z dotychczasowej części wspólnej stanowiącej pomieszczenie suszarni i pralni, wyłączyć i przeznaczyć jako lokal samodzielny spełniający warunki odrębnej własności wraz z przysługującym mu prawem wieczystego użytkowania w działce gruntu, dostosować wysokość udziałów poszczególnych lokali w częściach wspólnych i we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wszelkie koszty związane z adaptacją przedmiotowego lokalu poniosła X.
3. Akt notarialny Rep. XX, stanowiący przedmiot zapytania dotyczy ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży lokalu. Mocą aktu doszło do: zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej stanowiącej dawne pomieszczenie suszarni oraz pralni, ustanowienie odrębnej własności lokalu usługowo-biurowego nr 25 i sprzedaży wyodrębnionego lokalu wraz z określonym udziałem w nieruchomości wspólnej. Reprezentujący kupującą zobowiązał się w jej imieniu na mocy art. 777 § 1 pkt 5 kpc do zapłaty na żądanie Wspólnoty kwoty stanowiącej wysokość podatku dochodowego od osób prawnych z tytuł transakcji, o ile taki obowiązek podatkowy wystąpi.
4. Wspólnota przeznaczy dochód ze sprzedaży lokalu na cele remontowe tcrmomodernizację budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 1.141 m^² (w tym 20 lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej 1.102,84 m^² oraz 1 lokal użytkowy o pow. 38,16 m^²).
   
   

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dla zrealizowanej transakcji sprzedaży lokalu Wspólnota może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu uzyskanego przychody ze sprzedaży lokalu użytkowego korzystają ze zwolnienia przedmiotowego.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 74 poz. 397 ze zm.) - dalej u.p.d.o.p., zwolnieniu od podatku podlegają dochody wspólnot mieszkaniowych prowadzących działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wyjaśnia Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 17 listopada 2008 r., IPPB3/423-1322/08-2/MK, przez ?zasoby mieszkaniowe?, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Do zasobów tych należą zatem, oprócz lokali mieszkalnych, także tego rodzaju pomieszczenia jak np. strychy, sutereny.

W związku z tym zdaniem Wnioskodawcy, dochody uzyskane ze sprzedaży wyodrębnionego lokalu dawnej pralni i suszarni należy uznać jako osiągnięte z zasobów mieszkaniowych. Ich przeznaczenie przez Wspólnotę na utrzymanie zasobów mieszkaniowych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia przewidzianego w ustawie. Zmiana przeznaczenia lokalu pralni i suszarni na lokal usługowo - biurowy nie ma wpływu na możliwość zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Art. 14 ww. ustawy stanowi natomiast, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
   
   

Z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 74 poz. 397 ze zm.) wynika, że przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Powołana ustawa podatkowa nie zawiera definicji: ?zasobów mieszkaniowych? oraz ?gospodarki zasobami mieszkaniowymi?. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie ?gospodarka? - w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. ?Zasób? zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie ?mieszkanie? jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik ?mieszkaniowy?, ?mieszkaniowych?, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez ?zasoby mieszkaniowe?, o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.
   
   

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. Podkreślenia wymaga, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym. Tymczasem lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie zarówno w doktrynie jak i judykaturze. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 4 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Kr 1534/09 stwierdzono: ?(?) przez ?zasoby mieszkaniowe? należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Przedmiotem zaś zwolnienia mogą być jedynie dochody z ?gospodarki? ww. zasobami mieszkaniowymi.?

Zatem, jak już uprzednio wskazano, zarówno w doktrynie jak i judykaturze panuje pogląd, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym.

W celu ustalenia, w przedmiotowej sprawie, czy przychód z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego jest przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, istotne jest ustalenie, czy przedmiotowy lokal mieści się w pojęciu zasobu mieszkaniowego Wspólnoty.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa posiadająca w zasobach nieruchomość zabudowaną budynkiem wielomieszkaniowym dokonała zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej stanowiącej dawne pomieszczenie suszarni oraz pralni i ustanowiła odrębną własność lokalu usługowo-biurowego. Następnie tak wyodrębniony lokal wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej sprzedała nabywcy, tj. osobie niebędącej członkiem Wspólnoty za określoną w akcie cenę sprzedaży. Dochód ze sprzedaży Wspólnota przeznaczy na cele remontowe, tj. termomodernizację budynku mieszkalnego (w tym 20 lokali mieszkalnych i 1 lokalu użytkowego).

Jak wynika z powyższego opisu ?kompleks? pomieszczeń, tj. suszarnia i pralnia przed sprzedażą, uzyskał status samodzielnego lokalu użytkowego (w rozpatrywanym przypadku lokalu usługowo-biurowego), tracąc tym samym cechy zasobu mieszkaniowego Wspólnoty, ponieważ to funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia zasobem mieszkaniowym.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że przychód z tytułu sprzedaży lokalu użytkowego nie może zostać uznany za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (osiągany jest z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi) bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Dochód ten jest dochodem z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, a więc nie może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w tym przepisie. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochód z tego tytułu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w X.