Opodatkowanie i dokumentowanie czynności wykonywanych przez Wspólnotę.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14 maja 2012 r. (data wpływu 16 maja 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 maja 2012 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę oraz prawa do odliczenia podatku VAT w związku z remontem budynku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości. Wszystkie lokale wchodzące w skład Wspólnoty są lokalami użytkowymi i wykorzystywane są wyłącznie na prowadzenie działalności gospodarczej. Właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki pokrywając bieżące opłaty na utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych). Wspólnota mieszkaniowa występuje więc w dwóch rolach - realizacji wspólnego interesu właścicieli nabywając towary i usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz nabywając towary i usługi na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali. W drugim przypadku jednak, ostatecznym konsumentem są poszczególni właściciele. Wspólnota mieszkaniowa działa tu jako nabywca i sprzedawca towarów i usług. Tu kwoty wpłacane przez właścicieli do Wspólnoty stanowią zapłatę za odsprzedawane towary i usługi. Te rozliczenia podlegają opodatkowaniu VAT. Powinny one być dokumentowane fakturami VAT, jednak Wspólnota, na podstawie odrębnych przepisów, korzysta ze zwolnienia podmiotowego. Ponadto Wspólnota uzyskuje pożytki z tytułu najmu pomieszczeń wspólnych oraz najmu powierzchni pod reklamę. W tym zakresie również korzysta ze zwolnienia podmiotowego. Z chwilą przekroczenia kwoty obrotu 150.000,00 złotych Wspólnota stanie się czynnym podatnikiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wspólnota po zarejestrowaniu się jako podatnik podatku VAT czynny ma prawo wystawiać faktury VAT zarówno na koszty zarządu związane z nieruchomością wspólną, koszty utrzymania lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków), fundusz remontowy, najem części wspólnych i ścian pod reklamę? (oznaczone w treści wniosku ORD-IN jako pytanie nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnota nie będzie wystawiała faktur VAT z tytułu pokrycia kosztów związanych z nieruchomością wspólną oraz funduszu remontowego, jedynie najem części wspólnych i ścian pod reklamę oraz odsprzedaż mediów na potrzeby utrzymania lokali stanowić będą czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z czym Wspólnota będzie zobowiązana wystawić fakturę VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Natomiast art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Przez sprzedaż natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 ustawy, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury (art. 106 ust. 4 ustawy).

Generalnie zatem faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji sprzedaży dokonanej przez podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcę będącego Wspólnotą mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości. Wszystkie lokale wchodzące w skład Wspólnoty są lokalami użytkowymi i wykorzystywane są wyłącznie na prowadzenie działalności gospodarczej. Właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki pokrywając bieżące opłaty na utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych). Wspólnota mieszkaniowa występuje więc w dwóch rolach - realizacji wspólnego interesu właścicieli nabywając towary i usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz nabywając towary i usługi na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali. W drugim przypadku jednak, ostatecznym konsumentem są poszczególni właściciele. Wspólnota mieszkaniowa działa tu jako nabywca i sprzedawca towarów i usług. Tu kwoty wpłacane przez właścicieli do Wspólnoty stanowią zapłatę za odsprzedawane towary i usługi. Te rozliczenia podlegają opodatkowaniu VAT. Powinny one być dokumentowane fakturami VAT, jednak Wspólnota, na podstawie odrębnych przepisów, korzysta ze zwolnienia podmiotowego.

Ponadto Wspólnota uzyskuje pożytki z tytułu najmu pomieszczeń wspólnych oraz najmu powierzchni pod reklamę. W tym zakresie również korzysta ze zwolnienia podmiotowego. Z chwilą przekroczenia kwoty obrotu 150.000,00 złotych Wspólnota stanie się czynnym podatnikiem VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii m.in. opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę, zarówno z tytułu kosztów zarządu związanych z nieruchomością wspólną, funduszu remontowego, jak i kosztów utrzymania poszczególnych lokali oraz najmu części wspólnych i ścian pod reklamę.

Należy w tym miejscu wskazać, iż prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

I tak, zgodnie z treścią art. 6 ww. ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Powołany powyżej przepis nadaje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Z art. 13 ust. 1 powołanej ustawy o własności lokali wynika, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z ww. przepisu wynika, że istnieją dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej:

• związane z nieruchomością wspólną,
  

• związane z odrębną własnością lokalu.
  
  

Natomiast art. 14 cyt. ustawy wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
   
   

Jak wynika z art. 15 ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są do uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną ? na ich pokrycie uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

W przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota będąc jednostką odrębną od właścicieli lokali nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, ponieważ w takim wypadku działa w imieniu własnym i na własny rachunek. Działa wtedy jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej ? m. in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ustawy o własności lokali.

W związku z tym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest ? jako odrębny od jej członków podmiot prawa ? wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ występuje ona jako ostateczny konsument nie świadczy więc w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Tak więc uiszczanie należności przez członków wspólnoty, tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT z tego tytułu. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy, nawet po zarejestrowaniu się Wnioskodawcy jako czynny podatnik podatku VAT.

Natomiast w przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, Wspólnota występuje w odmiennej roli. W takiej sytuacji nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy na poczet tych zakupów dokonują stosownych wpłat. Wspólnota zakupując towary i usługi, które przyporządkowuje następnie do poszczególnych lokali, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali.

W sytuacji takiej środki, które są uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie, stanowią zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W związku z tym w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków) zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży towarów i usług właścicielom lokali, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali (zakupionych uprzednio w tym celu) , działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Także w przypadku dokonywania przez Wspólnotę czynności najmu części wspólnych i ścian pod reklamę na rzecz osób trzecich bądź członków Wspólnoty, które to czynności nie kwalifikują się do uznania ich jako czynności zwykłego zarządu w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, Wnioskodawca działa jako podatnik VAT.

W tym miejscu należy odwołać się do regulacji wynikających z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), z którego wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem umowa najmu jest stosunkiem prawnym, na mocy którego jedna ze stron udostępnia drugiej na pewien okres czasu - za odpowiednim wynagrodzeniem - korzystanie ze swojej rzeczy/lokalu.

Wobec powyższego oddanie przez Wnioskodawcę w ramach umowy najmu, pomieszczeń wspólnych oraz powierzchni pod reklamę, skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie Wnioskodawcy.

W konsekwencji najem części wspólnych oraz ścian pod reklamę stanowi odpłatne świadczenie, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem czynności dokonywane przez Wspólnotę w zakresie odsprzedaży towarów i usług właścicielom lokali, związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali użytkowych oraz w ramach najmu części wspólnych i ścian pod reklamę ? po zarejestrowaniu się Wnioskodawcy jako podatnik VAT czynny, powinny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych do tej ustawy.

Reasumując należy stwierdzić, że Wspólnota dokonując odsprzedaży ?mediów? (wody, ciepła, odprowadzania ścieków) na rzecz właścicieli lokali dotyczących poszczególnych lokali użytkowych oraz wynajmując powierzchnie wspólne, a także ściany pod reklamę, działa w charakterze podatnika zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, tym samym czynności te, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług. W związku z powyższym, w celu prawidłowego dokumentowania opisanych transakcji, Wspólnota ? po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, winna wystawiać faktury VAT, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei uiszczane przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów związanych z nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. Wobec czego brak jest podstaw do fakturowania przez Wspólnotę wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą, a jej członkami w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy, nawet po zarejestrowaniu się Wnioskodawcy jako czynny podatnik podatku VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania czynności wykonywanych przez Wspólnotę. Natomiast w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z remontem budynku, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.