Dot. opodatkowania przychodów z najmu części nieruchomości przez współwłaścicieli, którzy zawarli (...)
Dot. opodatkowania przychodów z najmu części nieruchomości przez współwłaścicieli, którzy zawarli umowę regulującą sposób korzystania z tej nieruchomości przez każdego z nich.
Pismem z dnia 10.01.2007r. (uzupełnionym pismem z dnia 13.02.2007r.) Pani E. zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Dębicy z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie (art. 14a Ordynacji podatkowej). Podatniczka podała, że jest ?współwłaścicielką #189; nieruchomości składającej się z działki zabudowanej dwoma budynkami użytkowymi?. Na podstawie umowy z drugim właścicielem sporządzonej w formie pisemnej w dniu 30.10.2005 r. wykorzystuje na własne potrzeby osobiste część działki i jeden budynek gospodarczy, sama ponosząc nakłady na tę cześć nieruchomości. Drugi współwłaściciel na podstawie wyżej wspomnianej umowy wykorzystuje do prowadzonej działalności gospodarczej kolejny budynek, który poddał pracom remontowym na swój własny koszt. Jeden z lokali w tym budynku zamierza oddać na postawie umowy najmu osobie trzeciej. On sam będzie z tego tytułu uzyskiwał przychód z najmu tego lokalu.
Wątpliwości Podatniczki dotyczą opodatkowania przez współwłaścicieli przychodów z tytułu najmu w opisanym stanie faktycznym ? w kontekście art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zdaniem Wnioskodawczyni przy ustaleniu prawa do udziału w zysku oraz opodatkowaniu przychodów z najmu przez współwłaścicieli nieruchomości należy uwzględnić umowę, jaką zawarli współwłaściciele w celu określenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Naczelnik Urzędu Skarbowego w Dębicy w postanowieniu z dnia 23.02.2007r., znak; PO I 415/3/2007 uznał, że stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe. W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że istota współwłasności polega na tym, że dana rzecz należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli, a ?dochody z najmu współwłasności opodatkowuje się osobno u każdego ze współwłaścicieli w stosunku do udziału we wspólnym majątku i na każdym ze współwłaścicieli z osobna ciąży obowiązek podatkowy. Dlatego pomimo zawarcia umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości wszyscy współwłaściciele co do zasad korzystania z nieruchomości i pobierania pożytków są zobowiązani w przypadku najmu lokalu użytkowego w budynku stanowiącym część nieruchomości wspólnej do przypisania każdemu ze współwłaścicieli takiej części przychodu jaka odpowiada jego udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej?.
Na powyższe postanowienie Pani E. złożyła zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Rzeszowie ? wnosząc o jego zmianę i podniosła, że nie zgadza się z interpretacją organu podatkowego I instancji, ponieważ w treści art. 8 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesądzono o uzależnieniu określenia wysokości przychodów ze wspólnej własności u każdego podatnika od jego prawa w udziale z zysku.
Według Podatniczki ?niezrozumiałym (...) jest przywołanie przez organ podatkowy, uznanych również w doktrynie, zasad podziału pożytków i innych przychodów oraz ponoszenia przez współwłaścicieli nakładów na nieruchomości, dopuszczające tym samym możliwość istotnej modyfikacji prawa każdego z podatników (współwłaścicieli) do udziału w zysku, nie uznając jednak tego zmodyfikowanego umową quo ad usum prawa do udziału w zysku? w świetle zapisów art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. ?Organ podatkowy uznał w tym przypadku, że jest właściwy sam ustalić obowiązujące pomiędzy współwłaścicielami zasady udziału w zyskach z pominięciem określonych dyspozytywnymi normami prawa cywilnego reguł przywołanych w art. 207 Kodeksu cywilnego?. Przyjęta przez organ podatkowy wykładnia art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy niebudzącym wątpliwości stanie faktycznym, napotyka również zdaniem Podatniczki na trudności przy zastosowaniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość niedotrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Pani E. zwróciła również uwagę, że nie będzie stroną umowy najmu zawieranej przez drugiego współwłaściciela, w związku z czym otrzymane przez niego należności nie mogą być jej przychodem.
Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku z dnia 10.01.2007 (uzupełnionego pismem z dnia 13.02.2007r.), stanowiska sformułowanego w postanowieniu Naczelnika Urzędu Skarbowego w Dębicy oraz zarzutów zawartych w zażaleniu, stwierdza co następuje:
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się - chyba że jest to dochód z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowany według stawki 19% - z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1ww. ustawy. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasady te stosuje się również do rozliczenia kosztów uzyskania przychodów oraz wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów (art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).
Z zaprezentowanego przez Panią E. stanu faktycznego wynika, że jest ona współwłaścicielką (w #189; części) nieruchomości składającej się z działki zabudowanej dwoma budynkami użytkowymi. Na podstawie pisemnej umowy zawartej w dniu 30.10.2005r. z drugim współwłaścicielem wykorzystuje na własne potrzeby osobiste część działki i jeden budynek gospodarczy oraz sama ponosi wszelkie nakłady na tę część nieruchomości. Drugi współwłaściciel na podstawie wyżej wymienionej umowy wykorzystuje do prowadzonej działalności gospodarczej kolejny budynek. Budynek ten na swój własny koszt poddał pracom remontowym. Jeden z lokali w tym budynku zamierza oddać na podstawie umowy najmu osobie trzeciej. On sam będzie z tego otrzymywał korzyści materialne. Oboje współwłaściciele wyrazili zgodę na taki podział nieruchomości do używania.
Zawarcie umowy regulującej sposób korzystania z nieruchomości wspólnej powoduje, że poszczególni współwłaściciele są wyłącznie uprawnionymi do korzystania z części nieruchomości, które zostały im przyznane w ramach tej umowy.
Na współwłaścicielach tych ciąży również obowiązek ponoszenia wszelkich ciężarów i wydatków, które są związane z korzystaniem z części nieruchomości oddanej im do wyłącznego korzystania. W odniesieniu do części nieruchomości oddanych do wyłącznego korzystania, współwłaściciele którym przypadły określone części nieruchomości do używania są uprawnieni do samodzielnego decydowania o sposobie ich wykorzystywania i oddaniu ich w posiadanie zależne, w tym w najem. Sytuacja ta powoduje, iż pożytki i ciężary związane z częścią nieruchomości oddaną do wyłącznego korzystania przypadają tylko i wyłącznie temu ze współwłaścicieli, który z niej korzysta.
Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej - wyjątkiem. Współwłaściciele - w ramach czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną ? mogą uregulować korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób pozwalający na indywidualne używanie wydzielonych części i pobieranie z nich korzyści. Następuje to w drodze tzw. podziału, dokonywanego z reguły umową współwłaścicieli. Dokonanie takiego podziału, oznacza wewnętrzne ?zorganizowanie? sposobu korzystania (przy współposiadaniu samoistnym) z rzeczy wspólnej. Z podziału rzeczy wspólnej do korzystania ? na co zwrócił uwagę organ I instancji ? wynika także podział dochodów i pożytków oraz wydatków, odpowiadający zasadom ustalonym w umowie zawartej miedzy współwłaścicielami. Każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie wydzielonej części na podstawie takiej umowy, ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części nieruchomości. Z kolei przychody wygenerowane z części nieruchomości ?przypisanej? do danego współwłaściciela podlegają zaliczeniu do przychodów tego współwłaściciela.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Jak stanowi przepis art. 11 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy, w której strony umowy określają wysokość czynszu, stanowiącego przysporzenie majątkowe wynajmującego.
W przedstawionym stanie faktycznym wynajmującym jest jeden ze współwłaścicieli budynku. W związku z powyższym zgodnie z przepisami prawa podatkowego przychód podatkowy z najmu powstanie wyłącznie po stronie osoby, która zawrze umowę najmu i będzie z tego tytułu uzyskiwała przychody, i która na podstawie umowy z drugim współwłaścicielem ma prawo dysponować tą częścią nieruchomości która będzie przedmiotem najmu.
Oceniając zatem przedstawione przez Panią E. stanowisko, że przy opodatkowaniu przychodów z najmu przez współwłaścicieli nieruchomości, należy uwzględnić umowę quo ad usum w odniesieniu prawa do udziału w zysku w świetle zapisów art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie stwierdza, że jest ono prawidłowe.
Powyższe skutkuje zmianą postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Dębicy z dnia 23.02.2007r., znak: PO I 415/3/2007 ? w trybie art. 14b § 5 pkt 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym organ odwoławczy w drodze decyzji zmienia albo uchyla postanowienie, o którym mowa w art. 14a § 4 tej ustawy, jeżeli uzna, że zażalenie wniesione przez podatnika, płatnika lub inkasenta zasługuje na uwzględnienie.