Czy sprzedaż nieruchomości- towarów handlowych może być opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym (...)

UZASADNIENIE

W dniu 3 października 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie możliwości opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 3%.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest wspólnikiem Spółki Jawnej działającej od kwietnia 2007 roku. Wspólnikami Spółki są dwie krajowe osoby fizyczne. Zgodnie z aktualnym odpisem z KRS Spółka
zajmuje się robotami budowlanymi (działy 41,43 PKD 2007) oraz handlem towarami
(dział 47 PKD 2007), którymi są nieruchomości.

Zgodnie ze zgłoszeniami złożonymi w Urzędzie Skarbowym w ustawowym terminie, wspólnik Spółki opodatkowuje osiągane przychody w 2012 roku w formie zryczałtowanego podatku
od osób fizycznych.

W roku 2008 Spółka zakupiła dwie nieruchomości zabudowane budynkami, jako towary handlowe przeznaczone do dalszej odsprzedaży. Zakupu dokonano od osób fizycznych
na podstawie aktów notarialnych. Zakup dokonany był na rzecz Spółki Jawnej reprezentowanej przez Wnioskodawcę.

Nabyte nieruchomości zabudowane były budynkami w bardzo złym stanie technicznym.

W latach 2009-2010 jeden z budynków uległ zniszczeniu w wyniku pożaru, drugi z nich z uwagi na stan techniczny grożący katastrofą budowlaną został rozebrany, zgodnie ze stosownymi pozwoleniami. Z uwagi na wyżej wymienione okoliczności Spółka dysponuje
nieruchomościami niezabudowanymi, które nadal zgodnie z wcześniejszym przeznaczeniem
są jej towarem handlowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości- towarów handlowych może być opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych według stawki 3%?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości - towarów handlowych powinna
być opodatkowana 3% podatkiem zryczałtowanym od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (zwana dalej ustawą), opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają dochody osób fizycznych z prowadzonej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, w tym również, gdy działalność jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych

lub spółki jawnej osób fizycznych.

Przychody podatnika nie przekroczyły sum określonych w art. 6 pkt 5 ustawy. Wnioskodawca złożył pisemne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania zgodnie z art. 9 ustawy.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 5 lit. b) ryczałt od przychodów ewidencjonowanych osiąganych
z działalności w zakresie handlu wynosi 3,0 % przychodów. Art. 4 ust. 1 pkt 3 określa działalność usługową w zakresie handlu jako sprzedaż , w stanie nieprzetworzonym, nabytych uprzednio produktów (wyrobów) i towarów, w tym również takich, które zostały przez sprzedawcę zapakowane lub rozważone do mniejszych opakowań albo rozlane do butelek, puszek lub mniejszych pojemników.

Po zakupie nieruchomości ich charakter nie zmieniał się. Nie dokonano przetworzenia,
ani nie wytworzono nowego wyrobu, ponieważ nieruchomości zachowują pierwotne właściwości, nie zmieniło to ich charakteru - nadal są towarem do sprzedaży. Czynności polegające na rozbiórce budynków (jednego w wyniku zniszczenia po spaleniu, drugiego
z uwagi na bardzo zły, zagrażający bezpieczeństwu stan techniczny) były wymuszone bieżącym rozporządzaniem nieruchomościami jako właściciel.

W momencie zakupu nieruchomości zostały zaklasyfikowane jako towar handlowy,
ujęte w kosztach w księdze przychodów i rozchodów. Spółka przeprowadza na dzień 31 grudnia każdego roku inwentaryzację towarów handlowych, w której ujęte są w/w nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144,
poz. 930 ze zm.), ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolnicza działalność gospodarcza. Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 tej ustawy, przez pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z przedstawionego w złożonym wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych oraz handlu nieruchomościami.

Należy jednak zauważyć, że wskazany przez Wnioskodawcę, dział 47 Polskiej Klasyfikacji Działalności z 2007 roku nie obejmuje swoim zakresem handlu nieruchomościami.

Dział 47 PKD obejmuje wyłącznie handel detaliczny, z wyłączeniem handlu detalicznego samochodami osobowymi. Grupowania wymienione w tym dziale PKD nie dotyczą sprzedaży nieruchomości. Działalność gospodarcza związana z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek została sklasyfikowana w dziale 68 PKD (podklasa 68.10.Z). Ponadto do celów podatkowych, w tym do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, należy również dokonać klasyfikacji świadczonych usług według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług z 2008 roku. Według ww. klasyfikacji usługi związane z obsługą rynku nieruchomości, w tym handel nieruchomościami na własny rachunek, zostały zawarte w dziale 68.

Przepis art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ustawy o zryczałtowanych podatku dochodowym, stanowi,
że opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem
art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy. Załącznik ten stanowi wykaz usług, których świadczenie wyłącza z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Usługi związane z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek oznaczone
symbolem PKWiU 68.10.1., mieszczące się w dziale 68 tej klasyfikacji, zostały wymienione
w pozycji 27 ww. wykazu. Zatem przychody z opisanej w złożonym wniosku działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży zakupionych nieruchomości, nie mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 8 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jeżeli podatnik w roku poprzedzającym rok podatkowy
nie uzyskał przychodu z działalności, o której mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych
z dniem uzyskania przychodów z tych rodzajów działalności i od tego dnia opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.

Wskazać należy, że z brzmienia powołanego powyżej art. 8 ust. 3 ww. ustawy,
nie wynika, by przeszkodą do opodatkowania przychodów wymienionych w załączniku
nr 2 do opodatkowania ryczałtem było samo zadeklarowanie prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wskazanym w tym załączniku. Taką okolicznością jest dopiero osiągnięcie przychodu z tej działalności.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w razie utraty warunków do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, podatnik jest obowiązany, poczynając
od dnia, w którym nastąpiła utrata tych warunków, zaprowadzić właściwe księgi
? chyba że jest zwolniony z tego obowiązku ? i opłacać podatek dochodowy na ogólnych zasadach. W stosunku do podatników, o których mowa w ust. 1, podlegających za część roku opodatkowaniu na ogólnych zasadach, za podstawę do określenia podatku dochodowego przyjmuje się dochód osiągnięty po utracie warunków do opodatkowania w formie ryczałtu
od przychodów ewidencjonowanych (art. 22 ust. 2 ww. ustawy).

Jak wykazano uprzednio, sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, która objęta jest zakresem usług sklasyfikowanych w grupie PKWiU 68.10.1
? powoduje utratę prawa do ryczałtowanego opodatkowania przychodów uzyskiwanych
z pozarolniczej działalności gospodarczej. Reasumując, przychód ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku nie może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni
od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.