Czy Wnioskodawca może pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia o koszty obliczone z aktu notarialnego (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2011 r. (data wpływu 5 grudnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 21 maja 2008 r. aktem notarialnym nabył nieruchomość o powierzchni 7.600 m² za kwotę 400.000 zł. Na terenie zakupionej nieruchomości znajdował się budynek w stanie uniemożliwiającym korzystanie z niego, o czym świadczy cena za 1 m² działki zawarta w akcie notarialnym (52,63 zł 1 m²). Wnioskodawca w związku z trudną sytuacją finansową zmuszony był sprzedać nieruchomość o powierzchni 834 m², zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Zbycie nastąpiło 2 września 2010 r., za kwotę 300.000 zł, ponieważ budynek został przez Wnioskodawcę wyremontowany. Przychód z odpłatnego zbycia Wnioskodawca pomniejszył o koszty notarialne, obliczone z aktu notarialnego proporcjonalnie do wielkości sprzedanej nieruchomości (działki) oraz wkład własny (swoją pracę i materiał) wyceniony według wartości rynkowej, ponieważ budynek Wnioskodawca wytworzył we własnym zakresie.

Wyceny wartości wkładu dokonano przy wykorzystaniu wykazów różnego rodzaju ekspertyz w tym na przykład wykazów cen rynkowych uzyskiwanych z różnych źródeł i rynków. Wnioskodawca nie mógł skorzystać z ulgi meldunkowej ponieważ nie spełnił wymogów określonych w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu z 2008 roku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca może pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia o koszty obliczone z aktu notarialnego proporcjonalnie do wielkości sprzedaży nieruchomości (działki) oraz o wkład własny (swoją pracę i materiał) obliczony według cen rynkowych...

Wnioskodawca uważa, że ma prawo do pomniejszenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości poprzez odjęcie kosztów notarialnych obliczonych z aktu proporcjonalnie do wielkości sprzedanej nieruchomości oraz wkładu własnego (swoją pracę i materiał) wyceniony według cen rynkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ustawy).

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.

W świetle art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie wartości rynkowej, którym posługuje się dotyczący przychodu art. 19 ust. 1 ustawy, zdefiniowane zostało w ust. 3 tego przepisu, zgodnie z którym wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży), należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej 'Monitor Polski'.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub udokumentowane koszty wytworzenia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Przy czym wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w 2008 r. aktem notarialnym nabył nieruchomość o powierzchni 7.600 m² za kwotę 400.000 zł. Na terenie zakupionej nieruchomości znajdował się budynek w stanie uniemożliwiającym korzystanie z niego. Wnioskodawca w 2010 r., za kwotę 300.000 zł sprzedał nieruchomość o powierzchni 834 m², zabudowaną budynkiem mieszkalnym (Wnioskodawca wyremontował budynek we własnym zakresie).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz obowiązujące uregulowania prawne stwierdzić należy, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości można zaliczyć cenę nabycia nieruchomości określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym (proporcjonalnie do wielkości sprzedanej nieruchomości) oraz udokumentowane fakturami VAT nakłady na zbywaną nieruchomość, które zwiększyły wartość tej nieruchomości ? poczynione w czasie jej posiadania.

Wobec powyższego nakłady poczynione przez Wnioskodawcę na zbywaną nieruchomość, które nie są udokumentowane fakturami VAT (w tym praca własna Wnioskodawcy) ? nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Zatem stanowisko Wnioskodawcy zawarte w złożonym wniosku należy uznać za nieprawidłowe.

Żaden przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje możliwości ustalenia kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej na podstawie wkładu własnego wycenionego według cen rynkowych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.