Czy sprzedaż jednego mieszkania wraz z przypadającą częścią gruntu i udziału w częściach wspólnych (...)

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jako osoba prywatna w styczniu 2002 r. nabył Pan nieruchomość niezabudowaną składającą się z dwóch działek o łącznej powierzchni 420 m². W dniu 2 października 2002 r. otrzymał Pan pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego z częścią mieszkalną. Budowę tę prowadził Pan 10 lat. W dniu 10 kwietnia 2012 r. inwestycja ta została oddana do użytkowania z przeznaczeniem na najem prywatnego majątku. Inwestycję poczynił Pan celem zabezpieczenia finansowego dla siebie i przyszłej rodziny.

Z powodu braku środków finansowych zmuszony jest Pan do sprzedaży jednego z pięciu mieszkań.

Nadmienia Pan, że jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą i będącą podatnikiem VAT. Zajmuje się Pan usługami remontowo-budowlanymi i nie mają one nic wspólnego z najmem prywatnym i budynkiem wybudowanym na ww. działkach.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż jednego mieszkania wraz z przypadającą częścią gruntu i udziału w częściach wspólnych budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż mieszkania wraz z przypadającą częścią gruntu i udziałem w częściach wspólnych budynku będzie zwolniona od podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż odpłatne zbycie następuje po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości tj. gruntu. Zbycie nieruchomości nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w styczniu 2002 r. nabył Pan nieruchomość. W dniu 2 października 2002 r. otrzymał Pan pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego z częścią mieszkalną. W dniu 10 kwietnia 2012 r. inwestycja ta została oddana do użytkowania z przeznaczeniem na najem prywatnego majątku. Zmuszony jest Pan do sprzedaży jednego z pięciu mieszkań. Zbycie nieruchomości nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie zaś do art. 47 § 1 ww. ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W myśl art. 47 § 2 tej ustawy, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Z art. 47 § 3 ustawy Kodeks Cywilny wynika natomiast, że przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Kodeksu Cywilnego).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Zatem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. W związku z tym sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku.

W sytuacji zaś, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z punktu widzenia ustalenia początku biegu terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest moment nabycia gruntu.

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży jego części składowych. Nie wymienia ponadto sprzedaży jego części składowych jako odrębnego źródła przychodu.

Dla obliczenia terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, nie ma znaczenia moment wyodrębnienia poszczególnych lokali mieszkalnych z istniejącego budynku, gdyż czynność podziału nieruchomości na odrębne lokale nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zatem bieg terminu pięcioletniego, określonego w ww. przepisie należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia własności gruntu.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące uregulowania prawne stwierdzić należy, iż w związku z faktem, że sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębna nieruchomość z przypadającą częścią gruntu i udziału w częściach wspólnych budynku, nastąpi po upływie okresu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu nie stanowi ona źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie rodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Podkreślić należy, iż niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, co oznacza, iż w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wskazać również należy, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska wyłącznie w kontekście pytania zadanego we wniosku. Zakres żądania wyznacza bowiem w szczególności:

1. stan faktyczny przedstawiony we wniosku o indywidualną interpretację prawa podatkowego,
2. stan prawny (przepisy prawa) wskazany przez wnioskodawcę oraz
3. zagadnienie prawne, które ma być przedmiotem interpretacji, a które wskazuje pytanie (pytania) wnioskodawcy.

Ze względu zatem na zakres żądania Pana, ocenie interpretacyjnej organu została poddana kwestia wskazana w opisie zdarzenia przyszłego, tj. skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od jej nabycia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ? t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.