Czy od sprzedaży lokali mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (...)

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2007 r. wpłynął ww. wniosek Pani o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w Jej indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Działalność gospodarczą prowadzi Pani od 1988 r. W 1998 r. wydzierżawiła Pani od ?miasta? dwa lokale użytkowe: o powierzchni 58m² i o powierzchni 52m², oba do produkcji świec. Lokale te kupiła Pani od Urzędu Miasta w dniu 10 lutego 2004 r. Od 2005 r. produkcja przestawała być opłacalna, w związku z tym ukierunkowała Pani swoje działania na remont ww. lokali w celu przekształcenia ich w lokale mieszkalne. Liczyła Pani na przychody z najmu po przekształceniu lokali. W dniu 14 września 2006 r. uzyskała Pani zmianę sposobu użytkowania lokali użytkowych na mieszkalne. Lokale nadal są własnością firmy. Wydała Pani ?111 644 tyś. zł? na remont tych lokali. Powiększyła Pani wartość początkową tych środków trwałych o ?wydatki netto na remont?. Będąc osobą w starszym wieku, na rencie, postanowiła Pani te lokale sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy od sprzedaży ww. lokali należy odprowadzić 10% zryczałtowany podatek dochodowy od przychodu i czy Wnioskodawca może złożyć oświadczenie o przeznaczeniu środków ze sprzedaży na potrzeby mieszkaniowe...
2. Czy od sprzedaży ww. lokali należy odprowadzić podatek dochodowy (jak z działalności gospodarczej), tj. 19% od dochodu pomniejszonego o część niezamortyzowaną środków trwałych...

Zdaniem Wnioskodawcy w związku z tym, że sprzedaje lokale mieszkalne (?co prawda przekształcone z lokali użytkowych w 2006 r., ale od wybudowania nieruchomości minęło ponad 5 lat?), powinien zapłacić 10% zryczałtowany podatek dochodowy od przychodu, a nie 19% podatek dochodowy z działalności gospodarczej, opierając się na art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 3 wyżej powołanej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Przychody z tego tytułu są więc przychodami z odrębnego od działalności gospodarczej źródła przychodów, co wynika również z treści art. 14 ust. 2c ustawy, zgodnie z którym do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W sprawie, której dotyczy rozpatrywany wniosek, nabycie w drodze kupna lokali użytkowych, przekształconych w 2006 r. na lokale mieszkalne, nastąpiło w 2004 r., zatem dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego - sprzedaży ww. lokali mieszkalnych - należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Podkreślić jednakże trzeba, że zgodnie z Uwagami szczegółowymi do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.

w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 ze zm.), lokal mieszkalny, jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych (ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492). W obowiązującym ustawodawstwie nie określono pojęcia 'lokalu użytkowego', rozumianego jako lokal niemieszkalny. Przyjmuje się, że pojęcie lokalu użytkowego odpowiada występującemu w przepisach (wyżej powołana ustawa o własności lokali) pojęciu 'lokalu o innym przeznaczeniu', przeciwstawnym pojęciu 'lokalu mieszkalnego'.

O zaliczeniu lokalu do właściwej podgrupy i rodzaju ww. Klasyfikacji decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.

Wobec powyższego, w rozumieniu Klasyfikacji Środków Trwałych lokale, o których mowa we wniosku, Wnioskodawca może traktować jako lokale mieszkalne, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-adaptacyjnych, nastąpiła zmiana ich pierwotnego przeznaczenia jako lokali użytkowych.

Odnosząc przedstawiony stan prawny do opisu zdarzenia przyszłego zawartego w złożonym wniosku należy stwierdzić, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, jeżeli ich odpłatne zbycie nastąpi w terminie do końca 2009 r., wówczas bowiem zbycie to zostanie dokonane przed upływem pięciu lat od nabycia lokali, licząc od końca 2004 r. Podatek od tego przychodu, zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W myśl art. 28 ust. 2a ustawy zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e). Stosownie do art. 28 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (druk PIT-23).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że wniosek Pani w części dotyczącej interpretacji przepisów ustawy o podatku od towarów i usług będzie przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Ponadto informuję, iż w przedmiotowym wniosku wystąpiło jedno zdarzenie przyszłe w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz dwa zdarzenia przyszłe w podatku od towarów i usług. W związku z powyższym część opłaty uiszczonej od przedmiotowego wniosku na rachunek Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 29 października 2007 r., zostanie zwrócona - w kwocie 75 zł na rachunek bankowy, z którego dokonano wpłaty.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się

(w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 ? 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.