W jaki sposób Wnioskodawca powinien opodatkować podatkiem dochodowym sprzedaż gruntu pod nowo wybudowanym (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2011 r. (data wpływu 6 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Od dnia 5 marca 2008 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług budowlanych. W związku z trudną sytuacją na rynku usług budowlanych Wnioskodawca zamierza zająć się budową domów jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m² z przeznaczeniem na sprzedaż.

Wnioskodawca posiada 3 działki budowlane zakupione w latach 80-tych ubiegłego wieku. Sprzedaży będzie polegać: nowo wybudowany budynek mieszkalny oraz wyodrębniona działka. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych i prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób Wnioskodawca powinien opodatkować podatkiem dochodowym sprzedaż gruntu pod nowo wybudowanym budynkiem...

Zdaniem Wnioskodawcy opodatkowany powinien zostać dochód ze sprzedaży samego budynku, natomiast jeżeli chodzi o sprzedaż działki gruntu, to powinna ona być zwolniona z opodatkowania z uwagi na to, że Wnioskodawca nabył ją przed ponad pięciu laty.

W akcie notarialnym odrębnie zostanie określona cena sprzedaży dla działki gruntu i dla budynku mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z analizy wyżej cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast wyłącznie jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.), w szczególności do art. 46 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zasadą wyrażoną w art. 48 ustawy Kodeks cywilny jest, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią części składowe nieruchomości gruntowej nabytej na własność. Stąd za nieruchomość należy uznać także budynki trwale z gruntem związane. Oznacza to, że część składowa, taka jak budynek dzieli los nieruchomości, czyli m.in. podlega sprzedaży wraz z nieruchomością lub też zostaje obciążona ograniczonym prawem rzeczowym. W związku z powyższym nie jest możliwe wyodrębnienie sprzedaży gruntu (nabytego na własność) oraz sprzedaży wybudowanych na nim obiektów.

W art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyszczególniono odrębne źródło przychodów w postaci pozarolniczej działalności gospodarczej.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1. zarobkowym celu działalności,
2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych. Wnioskodawca zamierza zająć się budową domów jednorodzinnych na gruntach nabytych w latach osiemdziesiątych.

Opisane czynności związane z budową i sprzedażą wybudowanych domów będą podejmowane w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły. Domy budowane będą z zamiarem ich odsprzedaży, Wnioskodawca obecnie już zakłada przeznaczenie ich na sprzedaż. Aby wybudować i sprzedać domy jednorodzinne, o których mowa we wniosku, Wnioskodawca będzie musiał podjąć określone, zorganizowane działania, uzyskać stosowne pozwolenia. Będzie to zatem przygotowane i zorganizowane przedsięwzięcie. Natomiast o ciągłym wykonywaniu działalności świadczy fakt, iż jak wskazano we wniosku, na nabytych wcześniej działkach Wnioskodawca zamierza budować domy jednorodzinne a następnie je sprzedawać.

Sprzedaż w wykonywaniu działalności gospodarczej to czynność prawna zmierzająca do realizacji przedmiotu działania danego podmiotu. Z racji specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej, grunty pod budowę domów jednorodzinnych przeznaczonych na sprzedaż, stanowią towar handlowy, albowiem będą stanowić element sprzedawanego produktu ? domu jednorodzinnego. Skoro prowadzona przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza polega na świadczeniu usług budowlanych, to sprzedaż ?własnego' gruntu przez Wnioskodawcę wraz z wybudowanymi na nim - w ramach działalności - budynkami, uznać należy za dokonaną w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Ponieważ podjęte przez Wnioskodawcę działania polegające na budowie i sprzedaży domów jednorodzinnych wykonywane są w działalności gospodarczej, nie może mieć żadnego znaczenia dla oceny skutków podatkowych tych czynności fakt, że grunt na którym będą budowane domy Wnioskodawca nabył w latach osiemdziesiątych. Przepisy dotyczące opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodów z działalności gospodarczej nie przewidują bowiem żadnych wyłączeń ze względu na tego rodzaju okoliczności.

W świetle powyższego błędem jest przyjęcie przez Wnioskodawcę założenia, że przy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w odrębny sposób należy potraktować opodatkowanie gruntów i w odrębny sposób opodatkowanie wybudowanych na tych działkach domów. Ponadto sprzedaż w wykonywaniu działalności gospodarczej podlega innym zasadom opodatkowania niż dokonywana poza działalnością gospodarczą. Do tej sprzedaży nie odnosi się bieg pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, sprzedaż gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym stanowi dla Wnioskodawcy przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, z którego dochód podlega opodatkowaniu na zasadach przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla dochodów z tego źródła.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.