W jaki sposób opodatkować przychód ze sprzedaży wymienionego we wniosku lokalu i jaką jego część?

10.8.2011

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 17 maja 2011 r. (data wpływu 23 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 1993 r. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej nabyła Pani wraz z mężem lokal użytkowy. W latach 2000-2006 w lokalu tym mąż Pani prowadził działalność gospodarczą. Począwszy od 2006 r. zaprzestał on prowadzenie w tym lokalu działalności gospodarczej i od listopada 2006 r. do listopada 2010 r. lokal był wynajmowany osobom trzecim. Z dniem 14 marca 2009 r., a więc z chwilą otwarcia spadku po zmarłym mężu, oprócz przysługującego Pani tytułem udziału we wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości 1/2 w prawie własności ww. lokalu, nabyła również w drodze dziedziczenia udział w wysokości 1/6, stając się tym samym współwłaścicielem w 4/6 części ww. nieruchomości. Z dniem 18 marca 2009 r. podjęła Pani prowadzenie działalności gospodarczej, która jednakże nie była prowadzona w ww. lokalu, w dalszym ciągu był on wynajmowany dotychczasowym najemcom. Lokal nie został przez Panią nabyty dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, nie został też ujęty w ewidencji środków trwałych, jak również nie dokonywała Pani odpisów amortyzacyjnych. W dniu 20 stycznia 2011 r. wraz z pozostałymi współwłaścicielami dokonała Pani zbycia ww. lokalu na rzecz dotychczasowych najemców.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób opodatkować przychód ze sprzedaży wymienionego lokalu i jaką jego część...

Przedstawiając własne stanowisko Wnioskodawczyni wskazuje, iż udział w 3/6 części w prawie współwłasności lokalu nabyła w 1993 r. wspólnie z mężem na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, tym samym sprzedaż w tej części nieruchomości, która miała miejsce w 2011 r., w Jej ocenie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Natomiast pozostały udział w wysokości 1/6 części nieruchomości z uwagi, iż nabyła go w drodze dziedziczenia w 2009 r., podlega opodatkowaniu. Pani zdaniem przychód ten jako osiągnięty w roku 2011 z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej należy rozliczyć składając PIT-39 do końca kwietnia 2012 r., tj. w terminie złożenia zeznania rocznego za 2011 r., przewidzianego na potrzeby sprzedaży nieruchomości nabytych w 2009 r. i zbytych w 2011 r.

Wskazuje Pani, iż zgodnie z artykułem 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Od zasady tej istnieją liczne wyjątki m.in. nie stosuje się jej do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt , z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że chodzi o przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

środkami trwałymi,
składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł
wartościami niematerialnymi i prawnymi

ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. B, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Uważa Pani, że gdy nie ma się do czynienia z przychodem z działalności, podatek wynosi 19%, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami, którymi w przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny sposób są udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W związku z powyższym stoi Pani na stanowisku, iż aby rozliczyć podatek należny od dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. nieruchomości, należy złożyć PIT-39 do końca kwietnia 2012 r., tj. w terminie złożenia zeznania rocznego za 2011 r., przewidzianego na potrzeby sprzedaży nieruchomości nabytych w 2009 r. i zbytych w 2011 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie treści wniosku przyjęto, że w dniu 20 stycznia 2011 r. miało miejsce zbycie nieruchomości, która nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Panią pozarolniczej działalności gospodarczej, oraz że sprzedaż ta nie nastąpiła w wykonywaniu działalności w tym zakresie.

W świetle powyższego przepisu sprzedaż nieruchomości nie dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej stanowi, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródło przychodu podatkowego, jeśli ma ona miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jeśli natomiast odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu nie powstaje przychód (nie ma miejsce opodatkowanie podatkiem dochodowym).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 1993 r. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej nabyła Pani wraz z mężem lokal użytkowy. Następnie z dniem 14 marca 2009 r., tj. z chwilą otwarcia spadku po zmarłym mężu, oprócz przysługującego Pani tytułem udziału we wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości 1/2 w prawie własności ww. lokalu, nabyła również w drodze dziedziczenia udział w wysokości 1/6, stając się tym samym współwłaścicielem w 4/6 części ww. nieruchomości.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność ustawowa jest wspólnością łączną. Wspólność ta ustaje jednak z chwilą ustania małżeństwa (np. w wyniku śmierci jednego ze współmałżonków). Z tą też chwilą współwłasność łączna przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych. Jak wynika z art. 43 § 1 Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci jednego z małżonków posiadane prze niego udziały w majątku wspólnym wchodzą w skład masy spadkowej po tym małżonku i podlegają dziedziczeniu.

Zgodnie natomiast z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku przez podatnika jest data śmierci spadkodawcy.

Analizując zatem skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w 1993 r. należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Zatem w tej części zbycie nie stanowi źródła przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do udziału nabytego w drodze spadku po zmarłym w 2009 r. ? mężu, należy odnieść się do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. ? od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (...).

W myśl natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów towarów podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Należy zwrócić uwagę na fakt, że istotą pojęcia kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest umożliwienie podatnikowi odliczenia wydatków jakie on sam poniósł na nabycie zbywanej nieruchomości lub prawa i nakładów na nie jakie on sam poczynił. W przypadku jednak nieodpłatnego nabycia udziału w prawie uznać należy, iż nie poniosła Pani wydatków na jego nabycie. Jeśli natomiast poniosła Pani wydatki na nakłady zwiększające wartość mieszkania, to odliczyć w ramach kosztów uzyskania przychodu będzie mogła jedynie 1/6 tych nakładów, stosownie do nabytego przez nią w spadku i podlegającego opodatkowaniu z tytułu zbycia, udziału, w tym kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

We wniosku nie wskazała Pani by miała zamiar przeznaczyć przychód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w lokalu użytkowym nabytym w drodze spadku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w powoływanych powyżej przepisach w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co uprawniałoby do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec tego będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19 % podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Na podstawie art. 45 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej starty) w roku podatkowym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 7 i 8.

Zgodnie z treścią art. 45 ust. 1a pkt 3 powoływanej ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Stosownie do art. 45 ust. ust. 4 pkt 4 w terminie określonym w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 7, podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3.

Reasumując, mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz przedstawione powyżej przepisy prawa stwierdzić należy, iż:

przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1993 r. we współwłasności małżeńskiej, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych
natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w drodze spadku, ma Pani obowiązek wykazać w zeznaniu PIT-39, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tego lokalu, tj. w niniejszym przypadku do końca kwietnia 2012 r. i w tym samym terminie zobowiązana jest dokonać zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19 % podstawy obliczenia podatku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.