Czy zapłacony podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu w trakcie trwania (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 października 2008 r. (data wpływu 22 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu zaliczania do kosztów uzyskania przychodu opłat za użytkowanie wieczyste gruntu oraz podatku od nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu zaliczania do kosztów uzyskania przychodu opłat za użytkowanie wieczyste gruntu oraz podatku od nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka jawna, której jest Pan wspólnikiem, prowadzi działalność gospodarczą polegającą na kupnie, zagospodarowaniu i sprzedaży nieruchomości. Nieruchomości kupowane są w celu korzystania w z pożytków w postaci czynszów oraz późniejszej ich odsprzedaży za wyższą cenę.

W 2006 r. spółka zakupiła nieruchomość z rozpoczętą budową centrum handlowego. Jednocześnie zawarła w formie aktu notarialnego zobowiązanie do wybudowania ?pod klucz? centrum handlowego oraz przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W trakcie trwania inwestycji spółka opłaca podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie. Powyższe koszty spółka kapitalizuje jako wydatki w ramach powstającej inwestycji, zwiększając wartość wytwarzanego środka trwałego. Spółka zwarła również umowę kredytu w rachunku bieżącym na 12 miesięcy, z możliwością przedłużenia o kolejne 12 miesięcy. Środki finansowe przeznaczono na koszty bieżącej działalności, a także na finansowanie inwestycji - rozbudowy nieruchomości. Zapłaconą prowizję od kredytu, jako koszt pośredni, dotyczący okresu przekraczającego rok podatkowy, rozliczono proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczy. Odsetki od kredytu, w części przeznaczonej na rozbudowę nieruchomości, naliczone w trakcie realizacji inwestycji, tj. do czasu przekazania środka trwałego do używania, zwiększają jego wartość początkową.

W październiku 2008 r. spółka rozwiązała przedwstępną umowę sprzedaży centrum handlowego z myślą o osiągnięciu większych pożytków: początkowo z najmu, jednocześnie szukając potencjalnego nabywcy i osiągnięciu wyższej ceny ze sprzedaży. W listopadzie 2008 r. inwestycja zostanie oddana do używania, wprowadzona zostanie do ewidencji środków trwałych i amortyzowana od grudnia 2008 r. Podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, naliczone odsetki od kredytu, w części przeznaczonej na realizację inwestycji budowlanej zostaną zaliczone w koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy zapłacony podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu w trakcie trwania inwestycji zwiększają wartość początkową środka trwałego...
2. Czy odsetki od kredytu (obrotowego) w rachunku bieżącym, częściowo wykorzystywanego na sfinansowanie inwestycji, rozliczane proporcjonalnie do dnia oddania środka trwałego, zwiększają jego wartość początkową...

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. W pozostałym zakresie wniosek zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawcy, odnośnie pytania pierwszego, zapłacony podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie, do dnia przekazani środka trwałego do używania, stanowią koszt wytworzenia, o którym mowa art. 22g ust. 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.). Wszystkie wydatki dotyczące nieruchomości, ponoszone przez okres realizacji inwestycji budowlanej (budowa centrum handlowego), stanowią koszt wytworzenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy. Jednakże, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, podatnik musi wykazać jego związek z prowadzoną działalnością oraz to, że poniesienie tego wydatku miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu, ewentualnie na zachowanie lub zabezpieczenie źródła tego przychodu. Ponadto wydatek musi być prawidłowo udokumentowany, w sposób nie budzący wątpliwości.

W przypadku źródła przychodów, jakim jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej można przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w prowadzonej działalności, decyduje podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów z działalnością gospodarczą oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Z art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków m.in. na:

1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

• wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy amortyzacyjne - odpisy z tytułu zużycia środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych - dokonane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 22a - 22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwzględnieniem art. 23.

Z treści przepisu art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

• o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2 - 18, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt -wytworzenia. Natomiast stosownie do art. 22g ust. 4 tej ustawy, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Z przedłożonego przez Pana wniosku wynika, iż spółka, której jest Pan wspólnikiem zakupiła nieruchomość z rozpoczętą budową centrum handlowego. W trakcie trwania inwestycji spółka opłaca podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie.

Podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie gruntu są kosztem pośrednio pozostającym w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami. Wydatki te wynikają z faktu posiadania nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą i należy klasyfikować je jako element kosztów stałych, który podatnik jest obowiązany uiszczać w związku z posiadanym przez niego majątkiem. Wydatki te są ponoszone w związku z samym faktem posiadania nieruchomości przez spółkę, niezależnie od tego, czy jest prowadzona inwestycja, czy też nie. Do ponoszenia tychże wydatków obligują Spółkę przepisy prawa.

W myśl art. 22 ust. 5c ustawy koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczający rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów stosownie do art. 22 ust. 5d ustawy o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Zatem, podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu jako koszty pośrednie, stanowią koszty uzyskania przychodów potrącalne w dacie ich poniesienia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 ? 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.