Czy dochody z najmu zakupionych mieszkań Wnioskodawca może opodatkować 8,5% zryczałtowanym podatkiem (...)

10.10.2014

Czy dochody z najmu zakupionych mieszkań Wnioskodawca może opodatkować 8,5% zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa
(Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2014 r. (data wpływu 31 lipca 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 października 2014 r. (data wpływu 2 października 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność na podstawie wpisu do centralnej ewidencji działalności gospodarczej, jest płatnikiem podatku VAT. Działalność prowadzi od 21 stycznia 2007 r. Głównym przedmiotem działalności jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami PKD 68.31.Z. ponadto:

Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych 43.39.Z. (sporadycznie).

Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych 66.19.Z.

Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek 68.10.Z.

Dochody z działalności opodatkowane są na zasadach ogólnych, prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów.

Do swego prywatnego majątku Wnioskodawca zamierza zakupić 6 lokali mieszkalnych i czerpać dochody z ich wynajmu. Nadmienia, iż nie pozostaje w związku małżeńskim, zakupione mieszkania będą stanowiły w 100% majątek prywatny.

Przychody te zamierza dokumentować fakturą VAT ze względu na to, iż jest podatnikiem podatku VAT, jednak w pozycji wystawcy faktury wpisze swoje imię i nazwisko oraz adres domowy a nie dane dotyczące prowadzonej działalności.

Czynności wynajmu lokali mieszkalnych będą wykonywane w celu zarobkowym jak każde tego typu działanie. Wnioskodawca nadmienia, że czynności te nie będą wykonywane w sposób ciągły i zorganizowany. Wykonywanie tych usług w sposób ciągły i zorganizowany oznacza, że będą one powtarzalne i będą wykonywane w sposób stanowiący pewną całość, ciąg działań, tymczasem w przypadku Wnioskodawcy będą to pojedyncze czynności tj. zamieszczenie ogłoszenia oraz podpisanie umowy najmu.

O tym, że czynności te nie są wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły przemawiają następujące okoliczności:

Wynajmowane nieruchomości nie będą składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą.
W przedmiocie działalności Wnioskodawcy nie ma najmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi tj. PKD 68.20.Z.
Umowy najmu nie będą zawierane w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody z najmu zakupionych mieszkań będą mogły być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako przychody z najmu niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżniają poszczególne źródła przychodów oraz sposób opodatkowania każdego z tych źródeł (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 3 i 6).

Najem może być wprawdzie także prowadzony w ramach działalności gospodarczej, ale tylko wówczas, gdy dotyczy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Najem lokali niewykazanych w ewidencji środków trwałych, nie powinien być traktowany jako podstawa osiągania przychodów ze źródła będącego pozarolniczą działalnością gospodarczą. O tym czy najem stanowi przychód z działalności czy z odrębnego źródła przychodów decyduje tu fakt czy wynajmowany składnik majątku tj. wspomniane lokale mieszkalne pozostają w związku z prowadzoną działalnością.

Wynajem nieruchomości nie stanowi przedmiotu działalności, lokale zostaną nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Żaden z tych lokali nie będzie wpisany do ewidencji środków trwałych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania, możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu itp.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

pozarolnicza działalność gospodarcza,
najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, iż dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar,
prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zauważyć przy tym należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Z opisu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność na podstawie wpisu do centralnej ewidencji działalności gospodarczej, jest płatnikiem podatku VAT. Działalność prowadzi od 21 stycznia 2007 r. Głównym przedmiotem działalności jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami PKD 68.31.Z., ponadto:

Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych 43.39.z (sporadycznie).

Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych 66.19.Z.

Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek 68.10.Z.

Dochody z działalności opodatkowane są na zasadach ogólnych, prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów.

Czynności wynajmu lokali mieszkalnych będą wykonywane w celu zarobkowym jak każde tego typu działanie. Wnioskodawca nadmienia, że czynności te nie będą wykonywane w sposób ciągły i zorganizowany. Wykonywanie tych usług w sposób ciągły i zorganizowany oznacza że będą one powtarzalne i będą wykonywane w sposób stanowiący pewną całość, ciąg działań, tymczasem w przypadku Wnioskodawcy będą to pojedyncze czynności tj. zamieszczenie ogłoszenia oraz podpisanie umowy najmu.

O tym, że czynności te nie są wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły przemawiają następujące okoliczności:

Wynajmowane nieruchomości nie będą składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą.
W przedmiocie działalności nie ma najmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi tj. PKD 68.20.Z.
Umowy najmu nie będą zawierane w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż skoro, jak wynika z wniosku, planowany przez Wnioskodawcę najem nieruchomości nie będzie wypełniał omówionych uprzednio przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskiwane z tego tytułu przychody będą mogły być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ? o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Natomiast w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (tj. przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast stosownie do art. 9 ust. 4 ww. ustawy w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że zgodnie z wolą Wnioskodawcy przychody z opisanego wynajmu prywatnego będą mogły być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% osiągniętego przychodu.

Warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest złożenie naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania w terminie określonym w art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Należy również podkreślić, iż przepisy powołanych ustaw nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem wynajmu prywatnego. W świetle przepisów powyższych ustaw wybór kwalifikacji i sposobu rozliczania przychodów z tytułu najmu nie jest ograniczony ilością posiadanych nieruchomości, lecz charakterem zawartych umów najmu nieruchomości, które nie stanowią składników związanych z działalnością gospodarczą.

Reasumując, na podstawie treści wniosku, w którym wskazano, że najem nie będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły stwierdzić należy, że uzyskiwane z tego tytułu przychody będą mogły być kwalifikowane jako przychody z najmu i opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% osiągniętego przychodu, po spełnieniu warunków określonych w art. 9 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Należy jednocześnie zaznaczyć, iż niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego właściwy organ ustali, że wykonywany przez wnioskodawcę najem - wbrew twierdzeniom zawartym w złożonym wniosku - wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego mającego miejsce w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.