Czy prawidłowo ustalono wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu, a tym samym mieszkań przyjętych (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2010 r. (data wpływu 1 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środków trwałych - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wartości początkowej środków trwałych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Jako osoba fizyczna prowadzi Pan indywidualną działalność gospodarczą, z tytułu której opłaca podatek dochodowy od osób fizycznych na zasadach ogólnych, prowadząc podatkową księgę przychodów i rozchodów. Działalność gospodarcza prowadzona jest od lat 90. W roku 2007 poza działalnością gospodarczą wraz z żoną zakupił Pan od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, na podstawie trzech osobnych aktów notarialnych trzy nieruchomości w postaci mieszkań. Nabycia mieszkań dokonano na prawach wspólności ustawowej. Zakup mieszkań został sfinansowany kredytami hipotecznymi zaciągniętymi dla każdej nieruchomości osobno.

W celu rozwoju firmy i zwiększenia dochodów podjął Pan decyzję o rozszerzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej o wynajem mieszkań. W roku 2008 podjął Pan decyzję o odpłatnym wynajmie mieszkań na cele mieszkaniowe studentom. W tym celu zakupione w roku 2007 mieszkania poza działalnością gospodarczą w roku 2008 przyjęte zostały do użytkowania w działalności gospodarczej ? wprowadzone zostały do ewidencji środków trwałych. Przyjmując mieszkania do ewidencji środków trwałych podjął Pan decyzję o dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych i zaliczaniu ich w ciężar kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Wartość nieruchomości dla celów amortyzacji została określona na podstawie cen zakupu wynikających z aktów notarialnych. W aktach notarialnych oprócz lokalu mieszkalnego zostało również nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntu. Podano przy tym ogólną wartość transakcji sprzedaży tj. łącznie cenę lokalu mieszkalnego oraz udziału w częściach wspólnych budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu. W związku z zasadą zawartą w art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania.

W celu prawidłowego ustalenia wartości mieszkania oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu przyjęto następującą zasadę:

1. w pierwszej kolejności ustalono wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu. Wartość ta została ustalona w oparciu o cenę metra kwadratowego gruntu przyjętą przez Urząd Miasta dla celów obliczenia podatku od prawa do wieczystego użytkowania gruntu. Cenę metra kwadratowego gruntu ustalono w oparciu o informację udzieloną przez Wydział Podatków i Nieruchomości w Urzędzie Miasta.
2. od całkowitej wartości transakcji zawartej w akcie notarialnym odjęto wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu ustaloną wg sposobu opisanego w punkcie 'a' i tym samym ustalono wartość lokalu mieszkalnego, od której to wartości można dokonywać amortyzacji podatkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowo ustalono wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu, a tym samym mieszkań przyjętych do ewidencji środków trwałych... (pytanie oznaczone we wniosku numerem 2).

Zdaniem Wnioskodawcy, za wartość początkową środków trwałych zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w razie nabycia w drodze kupna uważa się cenę nabycia. Definicję ceny nabycia zawiera art. 22g ust. 3. Stosując się do ww. przepisów należało ustalając wartość środków trwałych przyjąć wartość wymienioną w akcie notarialnym, ponieważ wartość ta stanowiła cenę nabycia nieruchomości. Cena wymieniona w akcie notarialnym była ogólną wartością transakcji zawierającą wartość lokalu mieszkalnego oraz prawa do wieczystego użytkowania gruntu. W związku z art. 22c ust. 1 ustawy, mówiącym iż nie dokonuje się amortyzacji od gruntów i prawa wieczystego użytkowania, aby prawidłowo naliczać wartość amortyzacji podatkowej należało określić wartość poszczególnych składników umowy sprzedaży. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zawartej definicji oraz sposobu ustalania wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu. W związku z tym uważa Pan, że prawidłowe było ustalenie wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu w oparciu o cenę metra kwadratowego gruntu przyjętą przez Urząd Miasta dla celów obliczenia podatku od prawa do wieczystego użytkowania gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Jak stanowi art. 22 ust. 8 wyżej powołanej ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z treścią art. 22a ust. 1 ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

• o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast zgodnie z art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g ustawy. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy, za wartość początkową środka trwałego, z uwzględnieniem ust. 2?18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna - cenę jego nabycia. Stosownie do ust. 3 powyższego artykułu za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Zgodnie z treścią art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Z treści wniosku wynika, iż w roku 2007 poza działalnością gospodarczą wraz z żoną nabył Pan, na podstawie trzech osobnych aktów notarialnych lokale mieszkalne, stanowiące odrębne nieruchomości z przypadającym udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu. Nabycia mieszkań dokonano na prawach wspólności ustawowej.

W roku 2008 rozszerzył Pan prowadzoną działalność gospodarczą o wynajem mieszkań. Mieszkania przyjęte zostały do użytkowania w działalności gospodarczej ? wprowadzone zostały do ewidencji środków trwałych.

Ponieważ w aktach notarialnych podano ogólną wartość transakcji sprzedaży tj. łącznie cenę lokalu mieszkalnego oraz udziału w częściach wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu, w celu prawidłowego ustalenia wartości mieszkania oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu przyjęto następującą zasadę:

1. w pierwszej kolejności ustalono wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu. Wartość ta została ustalona w oparciu o cenę metra kwadratowego gruntu przyjętą przez Urząd Miasta dla celów obliczenia podatku od prawa do wieczystego użytkowania gruntu. Cenę metra kwadratowego gruntu ustalono w oparciu o informację udzieloną przez Wydział Podatków i Nieruchomości w Urzędzie Miasta.
2. od całkowitej wartości transakcji zawartej w akcie notarialnym odjęto wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu ustaloną wg sposobu opisanego w punkcie 'a' i tym samym ustalono wartość lokalu mieszkalnego, od której to wartości można dokonywać amortyzacji podatkowej.

Na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? wartość początkową środków trwałych, w opisanej sytuacji należy ustalić wg ceny nabycia, rozumianej zgodnie z art. art. 22g ust. 3 ustawy. W treści wniosku wskazał Pan, iż w aktach notarialnych podana jest cena nabycia mieszkań w łącznej kwocie wraz z ceną wieczystego użytkowania gruntu.

Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji, nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zatem dla określenia wartości początkowej poszczególnych środków trwałych należy cenę nabycia wynikającą z aktów notarialnych przypisać proporcjonalnie do lokali i prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Jednakże należy pamiętać, aby ich suma wartości początkowej odpowiadała cenie nabycia wynikającej z aktu notarialnego (w części przypadającej na lokal mieszkalny i prawo wieczystego użytkowania gruntu).

Przy ustalaniu wartości początkowej, należy przypisać do poszczególnych środków trwałych także proporcjonalnie podzielone koszty przeprowadzenia transakcji.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują szczególnych zasad ustalania wartości początkowej w sytuacji, gdy cena nabycia kilku składników majątku została określona jedną kwotą, w związku z czym przedstawiony we wniosku przyjęty przez Pana sposób ustalenia wartości początkowej należało uznać za prawidłowy.

Dodatkowo wskazać należy, iż z treści art. 22d ust. 2 ww. ustawy wynika, że składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania.

Wobec powyższego wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej prawo użytkowania wieczystego podlega wpisowi do ewidencji środków trwałych. Wydatki na jego nabycie nie stanowią jednak kosztów uzyskania przychodów ani w momencie zakupu i oddania do używania, ani poprzez odpisy amortyzacyjne. Przy czym, do ewidencji środków trwałych prawo użytkowania wieczystego wprowadza się wg ceny nabycia ustalonej zgodnie z cyt. powyżej art. 22g ust. 3 ww. ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 ? 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.