Sprzedaż nieruchomości. sygn: ITPB1/415-978/08/TJ
Sprzedaż nieruchomości.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2008 r. (data wpływu 16 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany - jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 16 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany.
W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.
W dniu 3 kwietnia 1998 r. nabyła Pani nieruchomość niezabudowaną (las) o numerze ewidencyjnym 4/1. W dniu 5 kwietnia 2005 r. dokonała Pani zamiany przedmiotowej nieruchomości na inną nieruchomość (również las) o numerze 3087/2. Właścicielem tej działki był Skarb Państwa, a pozostawała ona w zarządzie Lasów Państwowych. Na potrzeby tej zamiany dokonano wyceny działek, zgodnie z którą Pani dotychczasowa działka nr 4/1 wyceniona została na kwotę 14.524 zł, natomiast działka nr 3087/2 wyceniona została na kwotę 13.948 zł. Ponadto w umowie zamiany postanowiono, że strony z tytułu tej umowy nie dokonują żadnych spłat i dopłat, a wzajemne roszczenia z tego tytułu uznają za zaspokojone. W dniu 21 maja 2008 r. dokonała Pani sprzedaży działki nr 3087/2. We właściwym urzędzie skarbowym dowiedziała się Pani, że powinna Pani złożyć deklarację o osiągniętych przychodach z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (PIT-23) i że jest zobowiązana do zapłaty zryczałtowanego podatku w wysokości 10% osiągniętego przychodu. Aby uniknąć opodatkowania złożyła Pani oświadczenie o wydatkowaniu uzyskanego przychodu w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy za słuszne uznać należy twierdzenie, iż okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczyć należy od dnia 5 kwietnia 2005 r., czyli od daty zamiany działek...
Zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży działki nr 3087/2, nabytej w wyniku zamiany, nie podlega opodatkowaniu w oparciu o przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), ponieważ dokonana zamiana działek była czynnością nieodpłatną. W jej wyniku nie nastąpiło definitywne zbycie własności lasu, a jedynie zamiana jednej działki na drugą. Nie bez znaczenia jest fakt, że była to wymiana w pełni ekwiwalentna, bez jakichkolwiek spłat i dopłat, którą uznać można za wymianę barterową. Definitywne wyzbycie się własności odbyło się dopiero w dniu 21 maja 2008 r., czyli w dniu sprzedaży działki 3087/2 innej osobie. W takim stanie rzeczy, zważywszy na fakt, że od dnia nabycia własności do dnia wyzbycia się własności w wyniku odpłatnej sprzedaży, upłynęło ponad 10 lat, transakcja ta nie podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi bowiem, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie, tak więc umowa zamiany dnia 5 kwietnia 2005 r. nie rozpoczęła na nowo biegu pięcioletniego okresu posiadania nieruchomości, niezbędnego do skorzystania z wyłączenia z opodatkowania, jako że umowa ta była nieodpłatna.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okres ten odnosi się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Użyte w cytowanym przepisie pojęcie ?odpłatne zbycie? oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zmianami) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy.
Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany jest odpłatną czynnością prawną jest art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany ? inna rzecz.
Przychodem podatkowym z tytułu umowy zamiany, stosownie do art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.
Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 5 kwietnia 2005 r. stała się Pani właścicielką nieruchomości gruntowej o numerze 3087/2, której sprzedaży dokonała Pani w 2008 r. Oznacza to, że do przychodu uzyskanego z tej transakcji zastosowanie będą miały zasady opodatkowania określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Zamiana nieruchomości stanowiła bowiem, wbrew Pani twierdzeniom, odpłatne zbycie działki, której właścicielką była Pani od 1998 r. i nabycie nowej. Dlatego też pięcioletni termin, po upływie którego przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu, liczyć należy od końca 2005 r., czyli roku, w którym nabyła Pani sprzedaną działkę.
Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży nabytej w 2005 r. działki podlegał będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do art. 28 ust. 2 podatek ten ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Jest on płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Jednakże, zgodnie z ust. 2a wskazanego przepisu zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:
- w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,
W myśl natomiast art. 28 ust. 3 ww. ustawy jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:
- od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
- począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
Reasumując przychód uzyskany przez Panią w wyniku sprzedaży podlegał będzie opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o ile nie dokona Pani wydatkowania otrzymanych środków na tzw. cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.