Sprzedaż nieruchomości. sygn: ITPB2/415-1088/08/RS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2008 r. (data wpływu 24 listopada 2008 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 stycznia 2009 r. (data wpływu 2 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek, uzupełnionym pismem z dnia 28 stycznia 2009 r. (data wpływu 2 lutego 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 22 maja 2007 r. wspólnie z mężem sprzedała Pani prawo własności nieruchomości, nabyte w 2006 r., wraz z wybudowanym domem jednorodzinnym. W dniu 30 maja 2007 r. złożyła Pani razem z małżonkiem w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, iż w ciągu 2 lat kwotę uzyskaną z tej sprzedaży przeznaczy na tzw. cele mieszkaniowe. Następnie w dniu 14 czerwca 2007 r. zawarli Państwo warunkową umowę sprzedaży, a w dniu 3 lipca 2007 r. umowę o przeniesieniu własności, z których wynika, iż zakupiona działka do momentu jej zbycia miała charakter gruntu rolnego.

W akcie notarialnym do umowy warunkowej oboje z mężem jako kupujący złożyli Państwo oświadczenie, że nie spełniają warunków wynikających z art. 5 i 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ponadto w dniu 3 lipca 2007 r. zakupiona działka nie znajdowała się na terenach objętych obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikało, iż jest to obszar przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Jednakże w dniu 30 listopada 2007 r. uzyskała Pani wraz z mężem ustalenie warunków zabudowy na zakupionej działce. Zatem zakup działki zaliczyła Pani jako cel mieszkaniowy stosownie do złożonego w Urzędzie Skarbowym oświadczenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy z uwagi na fakt, że nie są Państwo rolnikami, poprzez zakup działki nie powiększyli żadnego gospodarstwa rolnego, w związku z czym utraciła ona charakter rolny już w dniu zakupu, wydatki na jej nabycie można zakwalifikować jako poniesione na cele mieszkaniowe ze środków uzyskanych z uprzedniej sprzedaży nieruchomości...
2. Czy przy złożeniu PIT-23 (deklaracja podatku od sprzedaży nieruchomości w dniu 22 maja 2007 r. - cała uzyskana kwota nie została przeznaczona na cele mieszkaniowe i pozostaje różnica do opodatkowania) istnieje możliwość ujęcia zakupu działki (zapłaconej ceny wraz z kosztami opłat notarialnych) wśród innych wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe...

Zdaniem Wnioskodawcy, w chwili sprzedaży/zakupu działka utraciła charakter działki rolnej. Wraz z mężem nie prowadzi Pani gospodarstwa rolnego, zatem zakupiona działka nie powiększyła innych terenów rolnych w związku z faktem nabycia. Zakupu dokonali Państwo ze względu na jej położenie, obok znajduje się osiedle domków jednorodzinnych, droga dojazdowa (co uwzględniono w akcie notarialnym) oraz media. Podkreśla Pani, iż działka uzyskała warunki zabudowy na dom jednorodzinny.

Dodatkowo stwierdza Pani, iż kwota przeznaczona na zakup tej działki kwalifikuje się jako wydatek na cele mieszkaniowe, sfinansowany ze środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości i obniża podstawę opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) ? c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r.

o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 2 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Jednym z podstawowych warunków, uprawniających do skorzystania z tego zwolnienia przedmiotowego jest przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących przepisach prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

W myśl art. 4 ust. 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisem art. 4 ust. 2 tej ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto przepis art. 6 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego nabył tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Zgodnie z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała w 2007 r. nieruchomość nabytą w roku 2006. Przychody uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup działki gruntu, dla której w dniu 30 listopada 2007 r. uzyskała decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i powołane przepisy prawne należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni spełniła przesłanki do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz wyżej cytowanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia ww. nieruchomości można zaliczyć jedynie koszty związane z odpłatnym zbyciem (np. opłaty notarialne, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami itp.). Przychodu ze sprzedaży nie pomniejsza się natomiast o koszty nabycia sprzedanej nieruchomości.

Reasumując, tak ustalony przychód korzystać będzie ze zwolnienia w części wydatkowanej w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego, dla którego Wnioskodawczyni uzyskała decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Jednocześnie mając na uwadze, iż uwzględnienie zastosowania zwolnienia z opodatkowania dotyczy Pani i Małżonka, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonka, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej ? tylko Wnioskodawcy.

Pani Małżonek chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej ? powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.