Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości (sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat).

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2010 r. (data wpływu 28 grudnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 lutego 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe w kwestii terminu po upływie którego sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu oraz nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 lutego 2011 r.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz małżonką we wrześniu 2005 r. kupił na własność niezabudowaną działkę. W kwietniu 2007 r. małżonkowie, na tej działce, rozpoczęli budowę domu, która ukończona została w 2009 r. W tym samym roku otrzymali prawo użytkowania tego budynku. Obecnie zamierzają sprzedać przedmiotową nieruchomość.

Wobec powyższego zadano następujące pytania:

1. Od jakiego dnia można sprzedać ww. nieruchomość, aby uniknąć zapłaty 19% podatku od różnicy sprzedaży i kupna...
2. Czy sprzedając przedmiotową nieruchomość po 1 stycznia 2011 r. ? a zatem po upływie 5 lat od nabycia działki ? Wnioskodawca uniknie zapłaty podatku...
3. W jaki sposób nalicza się podatek...
4. Czy jeżeli - sprzedając nieruchomość po 1 stycznia 2011 r. - Wnioskodawca zadeklaruje, że przeznaczy otrzymaną ze sprzedaży domu kwotę na cele mieszkaniowe t.j. spłata kredytu, zakup działki, mieszkania itp., zostanie zwolniony z zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od ceny sprzedaży...

Zdaniem Wnioskodawcy, dniem od którego może sprzedać nieruchomość i od którego nie zapłaci podatku jest dzień 1 stycznia 2011 r. ponieważ tego dnia mija pięcioletni okres od zakupu działki. Podatek od sprzedaży ww. nieruchomości nalicza się w ocenie Wnioskodawcy w następujący sposób (900 tys. ? 70 tys.) x 19% = 157.700 zł, gdzie 900 tys. to cena zbycia nieruchomości, 70 tys. to cena zakupu działki, a 157.700 zł to należny podatek. Wnioskodawca uważa, iż jeżeli zadeklaruje, że wciągu 2 lat przeznaczy kwotę, uzyskaną ze zbycia nieruchomości, na cele mieszkaniowe np. na spłatę kredytu lub zakup innej nieruchomości, to zostanie zwolniony z zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w kwestii terminu po upływie którego sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu oraz nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Jeżeli zaś sprzedaż następuje po upływie tego terminu uzyskany przychód nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca wraz małżonką we wrześniu 2005 r. kupił na własność niezabudowaną działkę. W kwietniu 2007 r. małżonkowie, na tej działce, rozpoczęli budowę domu, która ukończona została w 2009 r. W tym samym roku otrzymali prawo użytkowania budynku. Obecnie zamierzają sprzedać przedmiotową nieruchomość.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego należy odnieść się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ww. ustawy nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W myśl § 2 tegoż artykułu częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Natomiast przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych (art. 47 § 3 cytowanej ustawy).

Stosownie do treści art. 48 powyższej ustawy, do części składowych gruntu (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie) należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle powyższego, regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek czy też nie i kiedy to nastąpiło.

Skoro zatem, jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego grunt, na którym później wybudowano budynek mieszkalny Wnioskodawca nabył w 2005 r. to biorąc pod uwagę zacytowane wyżej przepisy uznać należy, że nabycie nieruchomości, którą Wnioskodawca zamierza zbyć, miało miejsce w 2005 r.

Powyższe oznacza, iż pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z końcem 2010 roku.

Zatem tylko w przypadku sprzedaży przed upływem tego terminu przedmiotowej nieruchomości sprzedaż ta stanowić będzie źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przy ustalaniu zaś ewentualnych skutków takiej transakcji należy uwzględnić art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), który stanowi, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym mowa wyżej, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. W związku z tym wbrew stanowisku Wnioskodawcy sprzedaż nabytej w 2005 r. nieruchomości nie może skutkować obowiązkiem zapłaty 19% podatku od dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy uzyskanym przychodem a kosztami nabycia działki.

Nie sposób również zgodzić się ze stwierdzeniem, iż wydatkowanie kwoty uzyskanej przez Niego ze sprzedaży nieruchomości w roku 2011, na cele mieszkaniowe, spowoduje zwolnienie z zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego. Sprzedaż nieruchomości w roku 2011 nie będzie bowiem stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cytowanej ustawy, a co za tym idzie nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego niezależnie od przeznaczenia uzyskanych z tej transakcji środków.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.