Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia przedmiotowego lokalu Wnioskodawca może zaliczyć (...)

11.5.2012

Czy do kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia przedmiotowego lokalu Wnioskodawca może zaliczyć ww. opłaty bankowe związane z kredytem oraz odsetki od kredytu bankowego zaciągniętego na zakup tego lokalu?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2012 r. (data wpływu 15 lutego 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 24 września 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył lokal mieszkalny za kwotę 147.818 zł 64 gr. Na mocy aktu notarialnego z dnia 4 września 2009 r. małżonkowie dokonali zbycia ww. lokalu mieszkalnego za kwotę 310.000 zł. W związku z niespełnieniem warunków do zastosowania tzw. ulgi meldunkowej Wnioskodawca i Jego małżonka zostali zobowiązani do rozliczenia podatku od zbycia tego lokalu.

Na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego małżonkowie zaciągnęli kredyt bankowy, który został spłacony wraz ze sprzedażą lokalu. Ww. sprzedaż nie była związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W związku z nabyciem przedmiotowego lokalu poniesione zostały następujące koszty:

spłata odsetek od kredytu

2005 r. ? w kwocie 2 zł 22 gr,
2006 r. ? w kwocie 1.372 zł 78 gr,
2007 r. ? w kwocie 3.521 zł 66 gr,
2008 r. ? w kwocie 3.884 zł 63 gr,
2009 r. ? w kwocie 2.180 zł 58 gr,

prowizja przygotowawcza ? 2.300,00 zł,
wydatki związane ze sporządzeniem aneksu do umowy kredytowej ? 100.00 zł,
prowizja rekompensacyjna od kwoty całkowitej spłaty kredytu ? 1.268 zł 16 gr,
ubezpieczenie pomostowe kredytu ? 1.591 zł 75 gr.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem Wnioskodawcy poniesione przez małżonków wydatki wiążące się z zakupem w 2007 r. lokalu mieszkalnego stanowią koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty te zostały udokumentowane oraz poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Poniesienie tych kosztów było warunkiem koniecznym aby uzyskać przychód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Stosownie bowiem do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ? c), z zastrzeżeniem art. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszty bankowe i odsetki od kredytu ? w ocenie Wnioskodawcy ? stanowią w tym wypadku udokumentowane koszty nabycia.

Koszty związane z finansowaniem wydatków są zasadniczo kosztami uzyskania przychodów również w przypadku innych źródeł przychodu. W przypadku działalności gospodarczej kosztami uzyskania przychodów są koszty związane z kredytami obrotowymi, inwestycyjnymi, w tym odsetki, opłaty i prowizje, o ile są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W przypadku dochodów kapitałowych kosztami uzyskania przychodów są koszty finansowe związane z obsługą rachunków maklerskich.

W obowiązujących przepisach brak jest podstaw, aby uznać, że koszty uzyskania kredytu hipotecznego czy odsetki od tego kredytu, dotyczące zakupu lokalu nie mogą stanowić kosztów przy jego sprzedaży. Inny jest bowiem dochód ze sprzedaży nieruchomości u osoby, która sprzedaje lokal zakupiony z własnych środków, a inny u osoby, która finansowała zakup tego lokalu kredytem bankowym. Do kosztów nabycia należy zaliczyć wszystkie koszty poniesione w celu nabycia przedmiotu sprzedaży. W przypadku finansowania zakupu z kredytu koszt będzie wyższy niż w przypadku sfinansowania zakupu ze środków własnych. Wnioskodawca uważa, że w takiej sytuacji kosztem nabycia lokalu mieszkalnego są również spłacone odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup.

Nawet określenie wydatków na spłatę odsetek jako kosztów pozyskania środków na zakup nieruchomości i poprzez to wskazanie na ich pośredni charakter nie oznacza, że w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie są to koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy spłacone odsetki od takiego kredytu zwiększają koszt nabycia lokalu. Nieponiesienie tych kosztów uniemożliwiałoby bowiem jego zakup, a następnie sprzedaż i uzyskanie z tego tytułu przychodu. Inna niż powyższa interpretacja - w ocenie Wnioskodawcy ? stanowiłaby naruszenie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadniając swojego stanowiska Wnioskodawca powołuje się na wyrok WSA w Łodzi z dnia 20 stycznia 2011 r., sygn. akt I SA/ Łd 1272/10 oraz interpretacje indywidualne wydane w analogicznych sprawach przez: Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 maja 2009 r. nr ILPB2/415-186/09-2/TR oraz przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 lipca 2008 r. nr IPPB1/415-559/08-2/IF.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż na podstawie aktu notarialnego z dnia 24 września 2007 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył lokal mieszkalny za kwotę 147.818 zł 64 gr. Na mocy aktu notarialnego z dnia 4 września 2009 r. małżonkowie dokonali zbycia ww. lokalu mieszkalnego za kwotę 310.000 zł. W związku z niespełnieniem warunków do zastosowania tzw. ulgi meldunkowej Wnioskodawca i Jego małżonka zostali zobowiązani do rozliczenia podatku od zbycia tego lokalu.

W związku z nabyciem przedmiotowego lokalu poniesione zostały następujące koszty:

spłata odsetek od kredytu

2005 r. ? w kwocie 2 zł 22 gr,
2006 r. ? w kwocie 1.372 zł 78 gr,
2007 r. ? w kwocie 3.521 zł 66 gr,
2008 r. ? w kwocie 3.884 zł 63 gr,
2009 r. ? w kwocie 2.180 zł 58 gr,

prowizja przygotowawcza ? 2.300,00 zł,
wydatki związane ze sporządzeniem aneksu do umowy kredytowej ? 100.00 zł,
prowizja rekompensacyjna od kwoty całkowitej spłaty kredytu ? 1.268 zł 16 gr,
ubezpieczenie pomostowe kredytu ? 1.591 zł 75 gr.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania ) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. ? podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
koszty i opłaty sądowe.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub tego prawa oraz nakłady poczynione w trakcie jej (jego) posiadania.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, tj. z tytułu prowizji przygotowawczej od udzielonego kredytu, związane z aneksem do umowy kredytowej, prowizji rekompensacyjnej od kwoty całkowitej spłaty kredytu, ubezpieczenia pomostowego kredytu oraz wydatki na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie ww. lokalu mieszkalnego nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu jego odpłatnego zbycia.

Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to wbrew stanowisku Wnioskodawcy uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.

Odnosząc się natomiast do powołanego przez Pana wyroku sądu administracyjnego należy podkreślić, że aczkolwiek orzeczenia podatkowe i wyroki sądów kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy stwierdzić, że rozstrzygnięcia to zapadło w indywidualnej sprawie i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie może być wiążące dla organu wydającego interpretację indywidualną.

Również powołane przez Pana interpretacje indywidualne, zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.