Czy w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni nabyła połowę nieruchomości obciążonej w całości zabezpieczeniami (...)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2 maja 2012 r. (data wpływu), uzupełnionym w dniu 1 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 1 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2002 r. brat Wnioskodawczyni, nabył nieruchomość w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności. Od 2008 r. ww. nieruchomość obciążona była zadłużeniem, co skutkowało wpisami w III i IV dziale księgi wieczystej o toczącej się egzekucji komorniczej oraz hipotece przymusowej na rzecz wierzyciela w stosunku do dłużnika (tj. brata). W 2010 r. dla nieruchomości prowadzone były czynności licytacyjne ? wycena nieruchomości przez biegłego na wniosek komornika oraz ustalenie terminu pierwszej licytacji.

W marcu 2011 r. umową darowizny Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką ww. nieruchomości w 1/2 części. Przyjmując darowiznę od brata, Wnioskodawczyni została poinformowana przez notariusza, że przedmiotowa nieruchomość obciążona jest w całości długiem hipotecznym do wysokości zaspokojenia roszczeń finansowych wierzyciela, czyli również Jej część, gdyż dług powstał przed datą darowizny.

W październiku 2011 r. wspólnie z bratem, Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość. Warunkiem sprzedaży było zapłacenie, bezpośrednio przez nabywcę, należności na rzecz wierzyciela i komornika sądowego w terminie określonym w akcie notarialnym. Po spłacie wszystkich wierzytelności, pozostałą kwotę kupujący przelał na rzecz sprzedających. W związku z tym należność uzyskana ze sprzedaży nieruchomości została pomniejszona o wartości zabezpieczone wpisami w działach III i IV księgi wieczystej, prowadzonej dla tej nieruchomości a różnicę otrzymała Wnioskodawczyni wraz z bratem w równych częściach.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni nabyła połowę nieruchomości obciążonej w całości zabezpieczeniami hipotecznymi a następnie ją sprzedała przed upływem 5 lat, to podatek dochodowy należy uiścić od 1/2 kwoty wartości sprzedanej nieruchomości czy od 1/2 kwoty tej wartości pomniejszonej o 1/2 wartości długu hipotecznego proporcjonalnie do udziału Wnioskodawczyni w nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, faktycznie uzyskany dochód ze sprzedaży ww. nieruchomości był pomniejszony o dług ciążący na nieruchomości, dlatego podstawą do obliczenia podatku dochodowego powinna być 1/2 wartości nieruchomości uzyskanej ze sprzedaży pomniejszona o 1/2 wartości długu hipotecznego, tj. proporcjonalnie do Jej udziału. Wnioskodawczyni uważa, że obciążenie hipoteczne nieruchomości stanowiło koszt uzyskania przychodu jaki musiała ponieść wraz z bratem, aby móc sprzedać nieruchomość a tym samym uzyskać dochód.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) ? c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Jednocześnie podkreślić należy, iż zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości (ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, podatek od czynności cywilnoprawnych. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo ? skutkowy.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Treść powołanego art. 22 ust. 6d ww. ustawy wskazuje, iż do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej nieodpłatnie np. w drodze darowizny zaliczane są wyłącznie:

• udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,
  
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w marcu 2011 r. umową darowizny Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką nieruchomości w 1/2 części. Przyjmując darowiznę od brata, Wnioskodawczyni została poinformowana przez notariusza, że przedmiotowa nieruchomość obciążona jest w całości długiem hipotecznym do wysokości zaspokojenia roszczeń finansowych wierzyciela, czyli również Jej część, gdyż dług powstał przed datą darowizny.

W październiku 2011 r. Wnioskodawczyni wspólnie z bratem sprzedała ww. nieruchomość. Warunkiem sprzedaży było zapłacenie, bezpośrednio przez nabywcę, należności na rzecz wierzyciela i komornika sądowego w terminie określonym w akcie notarialnym. Po spłacie wszystkich wierzytelności, pozostałą kwotę kupujący przelał na rzecz sprzedających. W związku z tym należność uzyskana ze sprzedaży nieruchomości została pomniejszona o wartości zabezpieczone wpisami w działach III i IV księgi wieczystej, prowadzonej dla tej nieruchomości a różnicę otrzymała Wnioskodawczyni wraz z bratem w równych częściach.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż spłata hipoteki, jaka ustanowiona była na przedmiotowej nieruchomości, dokonana przez kupującego, nie może być traktowana ani w kategoriach kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, ani też w kategoriach kosztów odpłatnego zbycia, w rozumieniu art. 19 ust. 1 ww. ustawy. W związku z tym pozostaje bez wpływu na wysokość uzyskanego przez Wnioskodawczynię dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, podlegającego opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r. poz. 270).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.