Opodatkowanie sprzedaży lokali mieszkalnych . sygn: ITPB2/415-520/12/MK

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 maja 2012 r. (data wpływu ? 23 maja 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 sierpnia 2012 r. (data wpływu - 6 sierpnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

Wniosek uzupełniono w dniu 6 sierpnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnie z mężem nabyła Pani w dniu 2 września 1993 r. udział wynoszący 3/24 części we własności zabudowanej nieruchomości o powierzchni 803 m², której część składową stanowiła złożona z lokalu użytkowego (apteki) i lokali mieszkalnych kamienica czynszowa. Jeden z lokali mieszkalnych zajmowała Pani wraz ze swoją rodziną.

Następnie w dniu 13 października 1993 r. mąż darował Pani na podstawie aktu notarialnego swój udział.

W dniu 3 września 2003 r. w porozumieniu z drugim współwłaścicielem (jego udział ? 21/24) dokonała Pani na podstawie aktu notarialnego częściowego zniesienia współwłasności ww. nieruchomości w ten sposób, że ustanowiono odrębną własność następujących lokali:

• Nr 1 ? lokal użytkowy ? 24485/103240 części,
• Nr 2 ? lokal mieszkalny ? 9191/103240 części,
• Nr 3 ? lokal mieszkalny ? 11614/103240 części,
• Nr 4 ? lokal mieszkalny ? 16766/103240 części,
• Nr 5 ? lokal mieszkalny ? 12879/103240 części,
• Nr 6 ? lokal mieszkalny ? 16514/103240 części,
• Nr 7 ? lokal mieszkalny ? 3804/103240 części,
• Nr 8 ? lokal mieszkalny ? 7987/103240 części.

Ponadto, w związku z tym, iż pomimo posiadania udziału (3/24) w całej opisanej nieruchomości nie miała Pani dostępu do lokalu użytkowego (apteki) i nie czerpała z tego tytułu żadnych korzyści, zrzekła się Pani praw do niego w zamian za dwa lokale mieszkalne znajdujące się na poddaszu kamienicy. Dokonanie tej czynności prawnej nastąpiło za obopólną zgodą bez żadnych dopłat i wyrównań finansowych.

W wyniku podziału otrzymała Pani na wyłączną własność następujące lokale mieszkalne: nr 5 (który Pani zajmowała i była zameldowana od 1994 r.) oraz nr 7 i nr 8 ? obydwa na poddaszu w stanie nadającym się do remontu.

Łączna wartość otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności lokali mieściła się w udziale jaki przysługiwał Pani przed dokonaniem tej czynności prawnej. Dodatkowo wskazuje Pani, że wartość nabytych lokali jest nieporównywalna z wartością i korzyściami płynącymi z posiadania lokalu użytkowego (apteki) znajdującego się na parterze budynku położonego w centrum miasta, z wejściem od ulicy.

Następnie w marcu 2007 r. sprzedała Pani lokal nr 7, w czerwcu 2007 r. ? nr 8 i w październiku 2007 r. ? nr 5. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła Pani na spłatę kredytu hipotecznego, materiały budowlane i budowę domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w opisanym stanie faktycznym nabycie lokali mieszkalnych nastąpiło w 1993 r., czy też w momencie ustanowienia ich odrębności w 2003 r. (zniesienie współwłasności)?
2. Czy powinna Pani zapłacić podatek dochodowy od ?nadwyżki metrażowej?, którą uzyskała po ustanowieniu odrębnej własności lokali?

Zdaniem Pani, fakt wyodrębnienia lokali w 2003 r. nie stanowi ich nabycia. Ich właścicielką stała się Pani bowiem w 1993 r., czyli w momencie nabycia udziału w nieruchomości.

Ponadto, w Pani opinii, niezasadnym jest obciążenie podatkiem dochodowym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż kupując w 1993 r. udział w tej nieruchomości (3/24), stała się współwłaścicielką zarówno lokalu użytkowego, jak i lokali mieszkalnych. Stąd też lokale mieszkalne, które Pani otrzymała na wyłączną własność stanowiły formę rekompensaty i zadośćuczynienia za zrzeczenie się udziałów w ww. lokalu użytkowym.

Twierdzi Pani nawet, że po dokonanym podziale nie zyskała na wartości udziału a jedynie odzyskała należną jej wartość, którą nabyła w 1993 r. i od tego czasu była właścicielką.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pani w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych istotne znaczenie ma data ich nabycia.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w udziale jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż dokonanego w 2003 r. zniesienia współwłasności zabudowanej kamienicą czynszową nieruchomości, w wyniku którego nabyła Pani na wyłączność lokale mieszkalne nr 5, 7 i 8 ? w sytuacji gdy czynność ta nie wiązała się ze spłatami i dopłatami oraz wartość lokali, jak wynika z treści wniosku, mieściła się w udziale jaki przysługiwał Pani przed dokonaniem podziału ? nie należy traktować w kategorii przysporzenia, ponieważ przypadający Pani udział nie uległ powiększeniu. Stąd też nabycie ww. lokali mieszkalnych nastąpiło w 1993 r.

Oznacza to, iż dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych w 2007 r. nie podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie do dnia sprzedaży upłynęło już 5 lat.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.