Czy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego przed 1 stycznia 2007 r. będzie (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami ) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 29 maja 2008 roku (data wpływu 12 czerwca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2008 roku został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 21 grudnia 2006 roku, na podstawie umowy zniesienia współwłasności nabył Pan w całości lokal mieszkalny, którego był Pan współwłaścicielem od dnia 11 lutego 2005 roku. W dniu 7 maja 2007 r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży powyższego lokalu i otrzymał Pan tytułem zaliczki 200.000 zł. Z tych środków, w dniu 25 maja 2007 roku kupił Pan działkę budowlaną, na której zamierza Pan wybudować budynek mieszkalny na własne cele mieszkaniowe. W dniu 5 maja 2008 r. zawarł Pan nową umowę przedwstępną sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, z innym kupującym, Z tego tytułu otrzymał Pan już 60.000 zł., a do dnia 30 czerwca 2008 r. otrzyma Pan 240.000 zł. Pozostałą kwotę otrzyma Pan w dniu zawarcia umowy ostatecznej, co planowane jest na miesiąc grudzień 2008 roku. Umowę przedwstępną z dnia 7 maja 2007 r. rozwiąże Pan w miesiącu lipcu lub sierpniu br., mając zagwarantowaną taką możliwość. Wówczas ze środków pochodzących z realizacji umowy z dnia 5 maja 2008 r. zwróci Pan otrzymaną zaliczkę w kwocie 200.000 zł. Po sprzedaży ostatecznej przedmiotowego lokalu zamierza Pan złożyć oświadczenie o którym mowa w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku. Do wydatków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym zamierza Pan zaliczyć 200.000 zł wydatkowane na zakup ww. działki budowlanej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego przed 1 stycznia 2007 r. będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., w części przeznaczonej na zakup działki...

Zdaniem Wnioskodawcy przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, podlegający opodatkowaniu, będzie mógł pomniejszyć o wydatki, w kwocie 200.000 zł., dotyczące zakupu w dniu 25 maja 2007 r. działki budowlanej. Wydatki te zostały określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota 200.000 zł, pomimo, że wydatkowana przed ostatecznym zbyciem przedmiotowego lokalu mieszkalnego, stanowi część przychodu z tytułu sprzedaży, otrzymaną przed zakupem działki, więc uprawnia do obniżenia przychodu podlegającego opodatkowaniem 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 roku.

Z uwagi, iż lokal mieszkalny nabył Pan w całości w wyniku zniesienia współwłasności na podstawie umowy z dnia 21 grudnia 2006 r., do ustalenia skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:


1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,


5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z analizy zdarzenia przyszłego opisanego przez Pana w złożonym wniosku, wynika, iż zamierza Pan sprzedać lokal mieszkalny. W dniu 7 maja 2007 r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży powyższego lokalu i otrzymał Pan tytułem zaliczki 200.000 zł. Z tych środków w dniu 25 maja 2007 roku kupił Pan działkę budowlaną, na której zamierza Pan wybudować budynek mieszkalny, na własne cele mieszkaniowe. Następnie w dniu 5 maja 2008 r. zawarł Pan kolejną umowę przedwstępną sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, a umowę przedwstępną z dnia 7 maja 2007 r. zamierza Pan rozwiązać w miesiącu lipcu lub sierpniu br., Po sprzedaży ostatecznej przedmiotowego lokalu zamierza Pan złożyć oświadczenie o którym mowa w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 roku. Do wydatków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym zamierza Pan zaliczyć wydatki w wysokości 200.000 zł dotyczące zakupu ww. działki budowlanej.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy wynika m.in., że aby przychód uzyskany ze sprzedaży mógł być wolny od podatku dochodowego, winien być wydatkowany m.in. na nabycie gruntu, a sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie.

Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zaliczka) i wydatkowane na nabycie m.in. gruntu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Zatem w sytuacji gdy, okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, to kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane, np. na zakup gruntu korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Z treści złożonego wniosku wynika wprawdzie, że zaliczkę w wysokości 200.000 zł otrzymał Pan, w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży, jednakże biorąc pod uwagę, że zamierza Pan ją rozwiązać w miesiącu lipcu bądź sierpniu, nie można uznać, że kwota ta stanowi przychód uzyskany ze zbycia przedmiotowej nieruchomości. Pomiędzy Panem i osobą, która zaliczkę tę uiściła nie dojdzie bowiem do zawarcia umowy przyrzeczonej, tym samym nie stanie się ona częścią umówionej ceny. W związku z tym kwota 200.000 zł, przeznaczona na zakup gruntu nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania określonemu w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.