Czy pięcioletni termin, przed upływem którego sprzedaż przedmiotowego lokalu skutkować będzie powstaniem (...)

UZASADNIENIE

W dniu 13 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty nabycia lokalu mieszkalnego.

Wniosek uzupełniono w dniu 28 września 2011 r.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2004 r. zakupił Pan lokal mieszkalny, zaś w dniu 18 grudnia 2007 r. zawarł umowę sprzedaży, na mocy której przeniesiono własność ww. lokalu, przy czym zawarto w niej warunek zawieszający dotyczący przeniesienia posiadania przedmiotu transakcji, zgodnie z którym miało ono nastąpić na rzecz nabywcy, jeśli zapłaci on całą cenę do dnia 21 grudnia 2007 r. Nabywca nie zapłacił całej ceny, w związku z czym strony postanowiły umowę sprzedaży rozwiązać.

W dniu 16 grudnia 2008 r. zawarta została umowa rozwiązująca umowę sprzedaży z 18 grudnia 2007 r. W umowie tej strony dokonały zwrotnego przeniesienia własności, stwierdzając jednocześnie, że umowa sprzedaży nie została wykonana.

W 2011 lub w 2012 r. zamierza Pan sprzedać przedmiotowy lokal.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy pięcioletni termin, przed upływem którego sprzedaż przedmiotowego lokalu skutkować będzie powstaniem źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, powinien być liczony od dnia nabycia lokalu tj. od 2004 r., czy też od dnia zawarcia umowy rozwiązującej umowę sprzedaży tj. od 2008 r....

Pana zdaniem, termin powinien być liczony od dnia zakupu lokalu tj. od 2004 r., bowiem umowa sprzedaży z 2007 nie została wykonana, wobec tego nie należy brać jej pod uwagę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pana w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości ? jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie.

Sprzedaż nieruchomości podlega rygorowi określonemu w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły, przy czym w myśl art. 157 § 1 własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli zaś umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 k.c.). Ponadto zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Natomiast przez umowę sprzedaży w rozumieniu art. 535 Kodeksu cywilnego sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353 k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy. Wskazać tu również należy art. 488 § 1 k.c., stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2004 r. zakupił Pan lokal mieszkalny, zaś w dniu 18 grudnia 2007 r. zawarł umowę sprzedaży, na mocy której przeniesiono własność ww. lokalu, przy czym zawarto w niej warunek zawieszający dotyczący przeniesienia posiadania przedmiotu transakcji, zgodnie z którym miało ono nastąpić na rzecz nabywcy, jeśli zapłaci on całą cenę do dnia 21 grudnia 2007 r. Nabywca nie zapłacił całej ceny, w związku z czym strony postanowiły umowę sprzedaży rozwiązać, co zostało dokonane w dniu 16 grudnia 2008 r. Na podstawie zawartej tego dnia umowy rozwiązującej strony dokonały zwrotnego przeniesienia własności, stwierdzając jednocześnie, że umowa sprzedaży nie została wykonana.

Zatem zawarta w dniu 18 grudnia 2007 r. umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, pomimo braku wywiązania się kupującego z zapłaty ceny była ważna i zawarta skutecznie. Od tego momentu kupujący stał się właścicielem przedmiotowego lokalu. Sprzedającemu ? Wnioskodawcy przysługiwało natomiast roszczenie wobec kupującego o zapłatę ceny. Nie dochodził On jednak tego roszczenia. Strony umówiły się natomiast, że zawarta zostanie umowa o rozwiązaniu umowy sprzedaży.

Odnosząc się do skutków rozwiązania umowy sprzedaży zauważyć należy, że samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości, zarówno na podstawie jednostronnego oświadczenia strony, jak i z woli obu stron nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą - zawartej w formie aktu notarialnego, lub ? gdy do umowy takiej nie dojdzie ? w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Rozwiązanie umowy sprzedaży nie niweczy zatem skutku pierwotnego czyli skutecznego przeniesienia prawa własności nieruchomości w dniu 18 grudnia 2007 r. Rozwiązanie umowy nie oznacza bowiem unieważnienia umowy. Skoro umowa była ważna to pomimo braku zapłaty ceny skutecznie przeniosła własność na kupującego.

W przedmiotowej sprawie jak wynika z treści wniosku przyjęto konstrukcję prawną rozwiązania umowy poprzez złożenie oświadczenia woli obu stron i przeniesienia przez kupującego ? w wyniku tego rozwiązania ? własności nieruchomości ponownie na Wnioskodawcę. Zatem z chwilą zawarcia ww. umowy i złożenia zgodnych oświadczeń woli obu stron na Wnioskodawcę została przeniesiona własność lokalu mieszkalnego przez poprzedniego kupującego, natomiast roszczenie jakie posiadał wobec niego Wnioskodawca o zapłatę ceny ? wygasło. Bezsprzecznie zatem z dniem 16 grudnia 2008 r. doszło do nabycia przez Wnioskodawcę własności ww. lokalu.

Mając na względzie powyższe, w sytuacji przedstawionej we wniosku przejście własności nieruchomości na wnioskodawcę w 2008 r. w następstwie rozwiązania umowy sprzedaży stanowi nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pięcioletni termin, o którym mowa w tym przepisie, winien być zatem liczony od końca roku kalendarzowego 2008 r., a nie od końca 2004 r. W związku z powyższym planowana przez Wnioskodawcę w 2011 r. lub 2012 r. sprzedaż lokalu nastąpi przed upływem pięcioletniego okresu, wobec czego będzie ona stanowiła źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, iż załączone dokumenty nie były brane pod uwagę przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy, bowiem organ podatkowy związany jest zdarzeniem przyszłym przedstawionym we wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.