Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego. sygn: ITPB2/415-766/10/MU

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2010 r. (data wpływu 19 sierpnia 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 listopada 2010 r. (data wpływu 15 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 15 listopada 2010 r. (data wpływu 15 listopada 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 31 marca 2003 r. zmarł brat Wnioskodawczyni. Przed śmiercią wystąpił na piśmie do Spółdzielni Mieszkaniowej z żądaniem o wykupienie mieszkania na własność ale Spółdzielnia nie zgodziła się. Sąd Okręgowy - opierając się na art. 48¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - orzekł, że nastąpiło następstwo prawne prawa do mieszkania po śmierci członka spółdzielni. Spółdzielnia Mieszkaniowa przyjęła Wnioskodawczynię w poczet członków, po czym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w dniu 15 września 2005 r. zostało przekształcone w odrębną własność. Aktem notarialnym z dnia 10 września 2008 r. Wnioskodawczyni przedmiotowy lokal mieszkalny sprzedała.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy należy opodatkować podatkiem dochodowym sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych nabytych do końca 2006 r. w drodze spadku...

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawa majątkowe, do mieszkania spółdzielczego, po zmarłym bracie, wynikają z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a w szczególności z art. 48¹. Brat Wnioskodawczyni przed śmiercią wystąpił na piśmie do Spółdzielni Mieszkaniowej z żądaniem o wykupienie mieszkania na własność ale Spółdzielnia nie zgodziła się. Sąd Okręgowy - opierając się na art. 48¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - osądził, że nastąpiło następstwo prawne prawa do mieszkania. W związku z tym Wnioskodawczyni mogła spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształcić w odrębną własność. Wnioskodawczyni uważa, iż powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym, co potwierdza treść interpretacji zawartej w broszurze Ministra Finansów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ? przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w 2003 r.

zmarł Pani brat, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Na podstawie art. 48¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Sąd Okręgowy orzekł, iż nastąpiło następstwo prawne prawa do mieszkania po śmierci członka spółdzielni. W związku z tym Spółdzielnia Mieszkaniowa przyjęła Wnioskodawczynię w poczet członków, po czym spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni w dniu 15 września 2005 r. przekształciła w odrębną własność. Aktem notarialnym z dnia 10 września 2008 r. przedmiotowy lokal mieszkalny został sprzedany.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego spadek to prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów tej ustawy. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Jednakże spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, z którego ustanowieniem wiąże się uiszczenie wkładu mieszkaniowego, jest w myśl art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) ? prawem niezbywalnym, które nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Przyczynami wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu mogą być (oprócz wykluczenia ze spółdzielni) śmierć uprawnionego i wykreślenie z rejestru członków, a także rezygnacja z członkostwa oraz zdarzenia, o których mowa w art. 13 ust. 2 lub art. 14 ust. 1 ww. ustawy.

Stosownie zaś do treści art. 14 ust. 2 przytoczonej ustawy spadkobiercy uprawnionego mają prawo do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego, wpłaconego w związku z ustanowieniem omawianego prawa do lokalu mieszkalnego, przy czym owo dziedziczenie wkładu nie musi mieć związku z nabyciem tegoż prawa.

Z zacytowanych przepisów wynika, że w wyniku spadkobrania spadkobiercy nie nabywają spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a jedynie prawo do wkładu mieszkaniowego. W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest bowiem spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami.

Spadkobierca może zatem żądać wypłaty wkładu mieszkaniowego. Może również domagać się przeniesienia na siebie własności lokalu. Uprawnienie takie wynika z art. 48¹ ust. 1 ? w brzmieniu obowiązującym do 31 lipca 2007 r. ? zgodnie z którym po śmierci członka spółdzielni, który wystąpił z żądaniem przeniesienia własności lokalu określonym w art. 12, jeżeli brak jest osób uprawnionych, o których mowa w art. 15 ust. 2, jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni. W tym przypadku nie stosuje się art. 11 ust. 2 oraz uznaje się, iż wniosek o przeniesienie własności lokalu został złożony w dniu pierwszego wystąpienia z żądaniem przez członka spółdzielni.

W myśl powołanego art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po spełnieniu przez niego warunków w nim określonych.

Treść powyższych przepisów jednoznacznie wskazuje, że w wyniku spadkobrania po zmarłym bracie nie nabyła Pani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, a jedynie prawo do wniesionego przez spadkodawcę wkładu. Na podstawie ww. art. 48¹ przysługiwało Pani jednak prawo domagania się przeniesienia na Jej rzecz własności lokalu. Z prawa tego skorzystała Pani, czego konsekwencją było ustanowienie w dniu 15 września 2005 r. odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na rzecz Pani. Do nabycia, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, doszło więc dopiero w dniu zawarcia ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności, a nie w momencie nabycia spadku.

Odnosząc powyższe ustalenia na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Panią w 2008 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowiła źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zbycie nastąpiło bowiem przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Ponieważ do nabycia doszło w 2005 r. dla ustalenia skutków podatkowych dokonanej transakcji zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym o osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 28 ust. 2 i ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację ? na cele mieszkalne ? własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zwolnieniu od podatku dochodowego, co wynika z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

W przedmiotowej sprawie, wbrew poglądowi prezentowanemu we wniosku Wnioskodawczyni, nie przysługuje prawo do korzystania ze zwolnienia obejmującego przychody ze sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze spadku, a określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy. Powyżej wykazano bowiem, że do nabycia lokalu mieszkalnego doszło na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, a nie w drodze spadkobrania, co wyklucza zastosowanie przedmiotowego zwolnienia, w związku z czym stanowisko Pani uznać należało za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.