Skutki podatkowe sprzedaży mieszkania. sygn: ITPB2/415-861a/12/IL

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zmianami ) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku złożonym w dniu 12 września 2012 r. (data wpływu), uzupełnionym pismem w dniu 17 grudnia 2012 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 września 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony pismem w dniu 17 grudnia 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

Po zmarłym w dniu 23 marca 2011 r. bracie, którego od 2002 r. był Pan opiekunem prawnym nabył Pan w drodze spadku mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) w udziale wynoszącym 1/3 części. Pozostałymi spadkobiercami byli Pana dwaj bracia. Zmarły brat był całkowicie ubezwłasnowolniony i koszty związane zarówno z utrzymaniem tego mieszkania jak i inne ponosił Pan. Pana bracia notarialnie przekazali Panu nieodpłatnie swoje udziały w ww. mieszkaniu. Wyrokiem Sądu w styczniu 2012 r. całość tego mieszkania została przyznana Panu bez zobowiązań na rzecz braci tj. bez spłat i dopłat. Planuje Pan część kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania przekazać braciom. Wskazuje Pan, że od uzyskanej kwoty ze sprzedaży mieszkania jest Pan zobowiązany odprowadzić podatek w wysokości 19%. Obecnie zamieszkuje Pan w domu na wsi, gdzie jest Pan zameldowany. Dom nosi nazwę domu letniskowego całorocznego i został postawiony na działce budowlanej nabytej od Urzędu Gminy i Miasta, a nazwa tego domu letniskowego całorocznego wywodzi się z położenia, ponieważ wioska w której Pan zamieszkuje jest miejscowością letniskową i zmiana jego nazwy na mieszkalny jest strata dla gminy, więc wszystkie domy noszą tę nazwę. Dom ten stoi na stałych fundamentach jest podpiwniczony, ogrzewany, z łazienką, jak również posiada wszystkie wygody.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

Czy koszty na materiały w celu remontu, modernizacji Pana domu może Pan uważać za koszty poniesione na własne cele mieszkaniowe?

Czy nabycie sąsiedniej takiej samej działki budowlanej o powierzchni 460 m² przeznaczonej na budowę budynku gospodarczego i jego budowę może Pan uważać za koszty na własne cele mieszkaniowe, ponieważ budynek ten jest niezbędny z przeznaczeniem na skład drewna, węgla?

Czy może Pan darować kwotę ze sprzedaży mieszkania braciom i uważać za koszty na cele mieszkaniowe?

Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź na pytanie drugie, natomiast odpowiedź w pozostałym zakresie zostanie udzielona odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Pana zakup sąsiedniej działki w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowych z przeznaczeniem na budynek gospodarczy powinna być zaliczona jako koszty na własne cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Pana w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. ,poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż po zmarłym w dniu 23 marca 2011 r. bracie, nabył Pan w drodze spadku mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) w udziale wynoszącym 1/3. Pozostałymi spadkobiercami byli Pana dwaj bracia. Pana bracia notarialnie przekazali Panu nieodpłatnie swoje udziały w ww. mieszkaniu. Wyrokiem Sądu w styczniu 2012 r. całość tego mieszkania została przyznana Panu bez zobowiązań na rzecz braci tj. bez spłat i dopłat. Wskazuje Pan, że od uzyskanej kwoty ze sprzedaży mieszkania jest Pan zobowiązany odprowadzić podatek w wysokości 19%. Obecnie zamieszkuje Pan w domu na wsi, gdzie jest Pan zameldowany. Dom nosi nazwę domu letniskowego całorocznego i został postawiony na działce budowlanej nabytej od Urzędu Gminy i Miasta, a nazwa tego domu letniskowego całorocznego wywodzi się z położenia, ponieważ wioska w której Pan zamieszkuje jest miejscowością letniskową i zmiana jego nazwy na mieszkalny jest stratą dla gminy, więc wszystkie domy noszą tę nazwę. Dom ten stoi na stałych fundamentach, jest podpiwniczony, ogrzewany, z łazienką, jak również posiada wszystkie wygody.

Dokonując więc oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w udziale wynoszącym 1/3 części nastąpiło w drodze spadku w dniu 23 marca 2011 r., natomiast nieodpłatne nabycie pozostałego udziału należącego do braci nastąpiło w styczniu 2012 r. w związku z tym, odpłatne zbycie przedmiotowego mieszkania przed upływem terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w tym przepisie, a uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 , a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl przepisu art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

• położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z art. 21 ust. 27 ww. ustawy w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

• przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Mając na uwadze przedstawione powyżej uregulowania prawne stwierdzić należy, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie - przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych na cele mieszkaniowe wskazane m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i d) tej ustawy tj. na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, a także budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, iż budowa budynku gospodarczego nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, gdyż nie służy on do celów bezpośrednio związanych z zamieszkaniem.

O mieszkalnym charakterze budynku decyduje funkcja jakiej ma on służyć, czyli funkcja mieszkalna i tylko wydatki związane z budową takiego budynku uprawniają do ulgi.

A zatem uznać należy, iż budynek gospodarczy, będący budynkiem, który nie ma charakteru mieszkalnego nie mieści się w dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) i jego budowa ze środków uzyskanych uprzednio ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie uprawnia do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

W odniesieniu natomiast do zakupionego gruntu wskazać należy, iż skoro ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) mają prawo korzystać podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, to uznać należy, że poniesienie wydatku na zakup gruntu przeznaczonego na inny cel nie będzie uprawniało do zastosowania omawianego zwolnienia.

Charakter gruntu musi być oceniony zarówno w kontekście rzeczywistej i realnej możliwości jego zabudowy jak i zamiaru nabywcy co do przeznaczenia tego gruntu.

Zatem nabycie działki budowlanej położonej na obszarze o charakterze letniskowym, przeznaczonej pod budowę budynku gospodarczego świadczy o tym, iż grunt ten nie jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, co potwierdza że nie przysługuje Panu zwolnienie, określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania - skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na zakup działki i budowę na niej budynku gospodarczego nie stanowi realizacji własnego celu mieszkaniowego, w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i d) ww. ustawy, a co za tym idzie nie uprawnia do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Zatem przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części wydatkowanej na zakup działki i budowę na niej budynku gospodarczego podlega opodatkowaniu, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.