Czy kosztem uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości zakupionej w roku 2009, będą w całości (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 13 listopada 2009 r. (data wpływu 16 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup i rozbudowę sprzedawanej nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup i rozbudowę sprzedawanej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W styczniu 2006 r. zakupił Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które sfinansował w 100% kredytem hipotecznym uzyskanym w P. W maju 2009 r. zakupił Pan nieruchomość, tj. działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, nadającym się do remontu za cenę 45.000 zł. Należna cena została przez Pana zapłacona w gotówce. W związku z koniecznością poniesienia znacznych nakładów finansowych na remont domu, w sierpniu 2009 r. sprzedał Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za cenę 116.500 zł. Zgodnie z obowiązującym prawem złożył Pan deklarację PIT-23 i pisemne oświadczenie, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. W chwili obecnej dokonał Pan całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego w kwocie 46.000 zł, a pozostała kwota, tj. 70.500 zł przeznaczona zostanie na rozbudowę budynku mieszkalnego. Uzyskał Pan prawomocne pozwolenie na rozbudowę budynku mieszkalnego i do realizacji inwestycji zamierza przystąpić na wiosnę 2010 r., a ukończyć tą inwestycje jesienią 2010 r. Planowany koszt całej inwestycji to około 150.000 zł. Po zakończeniu inwestycji zamierza Pan udać się do Urzędu Skarbowego w celu rozliczenia wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

W związku z obecną sytuacją rynkową i rodzinną prawdopodobnie zmuszony będzie Pan do sprzedaży tego domu i nie planuje zakupu ? w ciągu najbliższych dwóch lat ? innej nieruchomości mieszkalnej, ani ponoszenia wydatków związanych z własnymi celami mieszkalnymi. Wobec tego złoży Pan deklarację PIT-39 oraz zapłaci podatek od dochodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kosztem uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości zakupionej w roku 2009 będą w całości wydatki poniesione na jej zakup i rozbudowę, tj. kwota 150.000 zł (udokumentowana fakturami VAT), czy wartość tę należy pomniejszyć o kwotę 70.500 zł, tj. wydatki, które uprzednio korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, należy przyjąć, że nakłady na nieruchomość wyniosą 150.000 zł. Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i następnie jego sprzedaż oraz zakup i sprzedaż nieruchomości (domu) stanowią odrębne zdarzenia, które powodują powstanie niepowiązanego ze sobą obowiązku podatkowego od tej właśnie konkretnej czynności. Ustawodawca bowiem w żadnym przepisie nie zawarł ograniczeń sprzedaży ani szczególnego sposobu opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości, których zakup bądź wytworzenie sfinansowane zostało w części środkami pochodzącymi ze sprzedaży innej nieruchomości, gdzie kwota przychodu podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym, sprzedaż tę należy traktować jak sprzedaż każdej innej nieruchomości i zastosowanie mają przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 30e ust. 2 i art. 22 ust. 6c tej ustawy. Zgodnie z powołanymi przepisami odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodów i podlega opodatkowaniu 19% podatkiem. Podstawą opodatkowania jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a kosztem uzyskania. Za koszt uzyskania uznaje się koszt nabycia lub wytworzenia powiększony o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości w czasie jej posiadania. Bez znaczenia natomiast jest źródło finansowania tych nakładów, gdyż brak jest jakiegokolwiek przepisu prawnego stanowiącego inaczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) ? przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ w niniejszej sprawie odpłatne zbycie nieruchomości, tj. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowić będzie ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2006 r. Wnioskodawca nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, zaciągając na jego zakup kredyt hipoteczny.

Powyższe prawo zostało sprzedane w sierpniu 2009 r. za kwotę 116.500 zł, a przychód uzyskany z jego odpłatnego zbycia Wnioskodawca przeznaczył na następujące cele:

• kwota 46.000 zł wydatkowana została na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup,
• pozostała kwota, tj. 70.500 przeznaczona zostanie na rozbudowę zakupionego w maju 2009 r. budynku mieszkalnego.

Z uwagi, że przychód uzyskany ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkowany zostanie na cele mieszkaniowe, Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Natomiast zakupiony w maju 2009 roku budynek mieszkalny, Wnioskodawca zamierza rozbudować, a następnie sprzedać. Sprzedaż nastąpi prawdopodobnie jesienią 2010 r. W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości zakupionej w roku 2009 powstanie przychód podlegający opodatkowaniu, natomiast wydatki związane z jej nabyciem i rozbudową Wnioskodawca zamierza zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodu, pomimo że ich część, tj. kwota 70.500 zł objęta zostanie zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż Wnioskodawca niewątpliwie poniósł wydatki związane z nabyciem przedmiotowej nieruchomości oraz planuje ponieść wydatki w postaci nakładów, które będą poczynione na tej nieruchomość w czasie jej posiadania. Dlatego też wydatki te będą mogły stanowić koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, stosownie do treści cyt. art. 22 ust. 6c ww. ustawy, jeżeli zostaną w odpowiedni sposób udokumentowane.

Dla możliwości uznania tych wydatków za koszt uzyskania przychodu bez znaczenia pozostaje fakt wcześniejszego skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zatem wyliczając kwotę należnego podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości zakupionej w roku 2009, przychód uzyskany z jej sprzedaży (ustalony zgodnie z art. 19) Wnioskodawca powinien pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnica będzie stanowiła dochód podlegający opodatkowaniu. Od tak obliczonego dochodu należy wyliczyć 19% podatek dochodowy. Podatek będzie płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpił odpłatne zbycie nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.