Zaliczenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, a przeznaczonej na spłatę zadłużenia w banku (...)

UZASADNIENIE

W dniu 25 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 8 marca 2013 r. (data wpływu 12 marca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 9 października 2009 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość za kwotę 32 000 zł. Bezpośrednio po zakupie tej nieruchomości wystąpił do właściwego urzędu skarbowego z wnioskiem o dokonanie wyceny rzeczywistej wartości nieruchomości. Urząd ustalił wartość rynkową nieruchomości na 91 904 zł. W związku z tym Wnioskodawca dokonał dopłaty podatku w kwocie 1198 zł. Po dwóch latach od nabycia Wnioskodawca dowiedział się, że nieruchomość jest zadłużona. Poprzedni właściciele posiadali zadłużenie z tytułu kredytu i w momencie sprzedaży bank, jako zabezpieczenie spłaty kredytu, zajął hipotekę nieruchomości. O fakcie tym Wnioskodawca nie wiedział w chwili nabywania nieruchomości, a dowiedziawszy się o nim, nieruchomość tą postanowił sprzedać, co nastąpiło w dniu 29 sierpnia 2012 r. Z tytułu sprzedaży Wnioskodawca uzyskał przychód w wysokości 90 000 zł. Ponieważ hipoteka nieruchomości była zajęta przez bank, musiał on wyrazić zgodę na sprzedaż. W związku z tym Wnioskodawca musiał zobowiązać się, że zaraz po podpisaniu aktu notarialnego dokona spłaty zadłużenia wobec banku w wysokości 25 597 zł 10 gr., co też uczynił. Wnioskodawca wyjaśnia również, że wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży zamierza przeznaczyć na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie

Czy kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości, a przeznaczoną na spłatę zadłużenia w banku, w wysokości 25 597 zł 10 gr można potraktować jako koszt niezbędny w celu sprzedaży nieruchomości, a tym samym zmniejszający dochód ze sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota spłaty zadłużenia w banku w wysokości 25 597 zł 10 gr była niezbędnym elementem transakcji sprzedaży, gdyż bez tego bank nie wyraziłby zgody na sprzedaż. Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub innych praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. wobec tego wskazuje, powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2001 r., sygn. akt SA/Sz 174/00, że skoro ustawodawca nie określił, co stanowi koszty sprzedaży, należy uważać za takie wszystkie niezbędne wydatki, poniesione przez sprzedającego aby sprzedaż mogła dojść do skutku. Dokonanie przelewu kwoty 25 597 zł 10 r. było w ocenie Wnioskodawcy takim właśnie elementem i dlatego może tą kwotę potraktować jako koszt zmniejszający przychód ze sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych nie rodzi na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutków podatkowych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w niniejszej sprawie wynika, że w dniu 9 października 2009 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość za kwotę 32 000 zł. Po nabyciu Wnioskodawca dowiedział się, że nieruchomość ta ma obciążoną hipotekę z tytułu zabezpieczenia kredytu udzielnego przez bank poprzednim właścicielom. W związku z tym Wnioskodawca postanowił sprzedać przedmiotową nieruchomość, co nastąpiło w dniu 29 sierpnia 2012 r., po uzyskaniu zgody banku na sprzedaż i zobowiązaniu się przez Wnioskodawcę do spłaty zadłużenia. Z tytułu sprzedaży Wnioskodawca uzyskał kwotę 90 000 zł, z czego część w wysokości 25 597 zł 10 gr przekazał tytułem spłaty zadłużenia.

Oceniając tak przedstawione zdarzenie stwierdzić należy, że dokonana w 2012 r. sprzedaż stanowiła źródło przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z ust. 4 ww. przepisu po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Powołany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z kolei art. 30e ust. 5 stanowi, że dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, postawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 19 ust.3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości ? oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem ? jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter. Istotne jest zatem, czy zbywca nieruchomości jest zobowiązany ponieść określony koszt w związku z jej zbyciem i czy ten koszt jest ze zbyciem bezpośrednio związany. Stwierdzenie zaś, że zbycie nieruchomości wymaga poniesienia danego kosztu i że jest on ze zbyciem bezpośrednio związany winno oznaczać zaliczenie tego wydatku do kosztów odpłatnego zbycia. Mając na uwadze powyższe rozważania stwierdzić należy, że do kosztów takich można zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Odnosząc się natomiast do sformułowanego we wniosku pytania i przedstawionego własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego konieczne jest stwierdzenie, czy spłata długu hipotecznego stanowi obligatoryjny warunek zbycia nieruchomości, a więc czy dla sprzedaży nieruchomości, aby była możliwa, konieczna jest spłata obciążających ją hipotek.

Wobec powyższego wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z zacytowanego przepisu, jak również z art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), statuującego hipotekę jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych, wynika, że hipoteka jest prawem na rzeczy cudzej służącym zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. Jest więc to prawo o charakterze rzeczowym, ściśle związane z rzeczą, na której zostało ustanowione, niezwiązane z osobą dłużnika. Oznacza to, że zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza praw wierzyciela hipotecznego ? może dochodzić on zaspokojenia od każdego, kto stanie się właścicielem rzeczy (prawa), stanowiącej przedmiot zabezpieczenia hipotecznego.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie wymaga obowiązkowej spłaty długów/wierzytelności zabezpieczonych hipoteka. To z kolei prowadzi do konstatacji, że spłata wierzyciela hipotecznego nie może zostać uznana za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości.

W rezultacie stwierdzić należy, że w opisanej sprawie, przychodem uzyskanym przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości jest cena wyrażona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, do których nie może zostać zaliczona spłata wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, ustanowionej na sprzedanej nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do powołanego przez Wnioskodawcę orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego wyjaśnić należy, że orzeczenie to zapadło w konkretnej sprawie, której stan faktyczny różni się od przedstawionego w podlegającym rozpatrzeniu w przedmiotowym postępowaniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Z tego też względu, jak również mając na uwadze fakt, iż orzeczenia sądów nie są źródłem prawa powszechnie obowiązującego, rozstrzygnięcie w nim zawarte nie mogło mieć wpływu na niniejszą interpretację indywidualną. Niemniej jednak wyjaśnić należy, iż tut. organ podziela tezy przedstawione w powołanym wyroku, zgodnie z którymi za koszt sprzedaży uznać należy wszystkie niezbędne wydatki poniesione przez sprzedającego aby sprzedaż mogła dojść do skutku, jednakże, jak wykazano wyżej, za koszty takie nie może zostać uznana spłata zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. Również więc z tego względu powołane orzeczenie nie mogło skutkować wydaniem rozstrzygnięcia zgodnego z oczekiwaniami Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.