Warunki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2010 r. (data wpływu 14 października 2010 r.), uzupełnionym pismem dnia 7 stycznia 2011 r. (data wpływu) oraz pismem z dnia 12 stycznia 2011 r. (data wpływu 17 stycznia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2010 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem w dniu 7 stycznia 2011 r. oraz 17 stycznia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 8 sierpnia 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 1/2 części w lokalu mieszkalnym.

W dniu 28 sierpnia 2009 r. zawarła przedwstępną umowę dotyczącą zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wpłacając wartość połowy udziału. W dniu 16 września 2009 r. Wnioskodawczyni sprzedała swój udział w lokalu mieszkalnym za kwotę 25.000 zł. W dniu 7 października 2009 r. zakupiła za kwotę 20.000 zł udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, wliczając przedpłatę wniesioną w dniu 28 sierpnia 2009 r.

Uzyskaną kwotę przychodu w wysokości 5.000 zł Wnioskodawczyni przeznaczyła na konieczną modernizację nabytego lokalu mieszkalnego, gdyż nie spełniał on wymogów codziennego bytowania.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że nabycie udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego zostało sfinansowane w 3/4 ze środków uzyskanych ze sprzedaży udziału we własności lokalu mieszkalnego. Przy zawarciu umowy przedwstępnej w dniu 28 sierpnia 2009 r. Wnioskodawczyni wpłaciła kwotę 10.000 zł z własnych oszczędności. Środki należne uzyskane ze sprzedaży swojego udziału w lokalu mieszkalnym otrzymała w dniu 16 września 2009 r. w wysokości 12.500 zł i z tej kwoty 10.000 zł przeznaczyła na ostateczne sfinalizowanie zakupu udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, co miało miejsce w dniu 7 października 2009 r.

Drugą część przyrzeczonej kwoty od nabywcy otrzymała w dniu 5 października 2009 r. w wysokości 12.500 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego przed końcem 2006 r. podlega opodatkowaniu...

Zdaniem Wnioskodawczyni, w zaistniałym stanie faktycznym, cały uzyskany przychód ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu ? z zastrzeżeniem ust. 2 ? jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl powołanego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c):

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:



1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,


5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy ww. przepis nie ma zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:



1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części


1. przeznaczonych na cele rekreacyjne,


3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a ustawy).

W myśl art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe w tym katalogu wymienione.

Ustosunkowując się do możliwości skorzystania ze zwolnienia w sytuacji przeznaczenia środków pieniężnych uzyskanych ze zbycia nieruchomości na remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego, należy zauważyć, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia ?remont i modernizacja?, nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. Wymienione pojęcia rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji.

Za 'remont' uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji), za 'modernizację' natomiast uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego (np.: wymiana ogrzewania centralnego na gazowe).

Do wydatków na remont i modernizację budynku lub lokalu mieszkalnego można zaliczyć między innymi wydatki na: malowanie, tapetowanie, ułożenie glazury, terakoty, zamki i inne okucia drzwiowe i okienne, wykładziny dywanowe i podłogowe (jeżeli są trwale związane z podłożem), boazerie, elementy stolarki budowlanej, trwałe urządzenia wentylacyjne, instalację wodną i kanalizacyjną, elektryczną, gazową, c.o.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 8 sierpnia 2006 r. nabyła Pani we współwłasności lokal mieszkalny. W dniu 28 sierpnia 2009 r. zawarła Pani przedwstępną umowę dotyczącą zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i wpłaciła kupującym, z własnych oszczędności, zadatek w wysokości 10.000 zł. Mieszkanie własnościowe sprzedała Pani w dniu 16 września 2009 r. i wtedy otrzymała kwotę 12.500 zł, z czego 10.000 zł przeznaczyła na ostateczne sfinalizowanie zakupu nowego lokalu mieszkalnego w dniu 7 października 2009 r. Drugą część przyrzeczonej od nabywcy kwoty w wysokości 12.500 zł otrzymała Pani w dniu 5 października 2009 r. Kwotę w wysokości 5.000 zł wydatkowała na modernizację nabytego lokalu mieszkalnego, ponieważ nie spełniało wymogów koniecznych do zamieszkania.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i powołane przepisy prawa, należy stwierdzić, że wydatkowanie przychodu w kwocie 10.000 zł uzyskanego ze sprzedaży w dniu 16 września 2009 r. udziału w lokalu mieszkalnym na zakup udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego stanowi wydatkowanie na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Również przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym w części przeznaczonej na modernizację nowo nabytego lokalu mieszkalnego będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, jeżeli wydatki te związane są istotnie z modernizacją lokalu mieszkalnego.

Odnosząc się natomiast do możliwości skorzystania przez Wnioskodawczynię ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, w stosunku do wydatków związanych z zakupem nowego lokalu mieszkalnego (z własnych oszczędności), a poniesionych przed datą sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, należy stwierdzić, iż z istoty powołanego zwolnienia wynika, że objęte są nim wyłącznie wydatki poniesione na cele mieszkaniowe sfinansowane ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Ważna jest zatem kolejność dokonywanych transakcji. W celu skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania uzyskanego przychodu w części wydatkowanej na nabycie lokalu mieszkalnego istotne jest, aby środki finansowe pochodziły z ww. sprzedaży. Podatnik musi jednoznacznie udowodnić, że to te środki finansowe, a nie inne zostały na ten cel przeznaczone. Wobec tego, ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku.

Nie może być więc objęta zwolnieniem kwota uiszczona przed dniem sprzedaży mieszkania i pochodząca ze środków innych niż przychód ze sprzedaży.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego nie można zatem uznać, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym w całości korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, gdyż nie cały przychód wydatkowała Pani na cele określone w tym przepisie.

W przypadku nie wydatkowania pozostałej części przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2006 r. na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

Ponieważ do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła kserokopie dokumentów to należy zaznaczyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z tym nie może analizować dołączonych dokumentów, jest natomiast związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.