Czy sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów (...)

UZASADNIENIE

W dniu 25 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono w dniu 5 stycznia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni, będąc spółką akcyjną (dalej: Spółka, Wnioskodawczyni), posiada nieruchomość, w skład której wchodzą użytkowanie wieczyste gruntu oraz budynki i budowle w postaci sieci, dróg i ogrodzeń posadowionych na tych gruntach. Wartość księgowa całej nieruchomości wynosi 5 640 710 zł 46 gr (użytkowanie wieczyste ? 757 319 zł 11 gr, budynki ? 3 811 132 zł 19 gr i budowle ? 1 072 259 zł 16 gr). Poniesione nakłady na ulepszenie wyniosły 197 170 zł 34 gr. Nieruchomość powyższa została pozyskana przez Spółkę na podstawie aktu przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego w spółkę akcyjną zgodnie z zarządzeniem Ministra Przemysłu i Handlu z dnia 29 września 1994 r., w oparciu o ustawę z dnia 5 lutego 1993 r. o przekształceniach własnościowych niektórych przedsiębiorstw państwowych o szczególnym znaczeniu dla gospodarki państwa (Dz. U. nr 16, poz.69, ze zm.). Od 1994 r. do dziś nieruchomość powyższa była wykorzystywana przez Spółkę jako przedmiot dzierżawy dla innych podmiotów w całości lub w przeważającej części. Spółka zamierza sprzedać wyżej wymienioną nieruchomość w całości tj. użytkowanie wieczyste gruntu oraz posadowione na nich budynki i budowle.

Przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch działek geodezyjnych o numerach 113/7 i 113/15. Na działkach znajdują się budynki i budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, tzn. obiekty trwale związane z gruntem.

Na działce nr 113/7 posadowione są: budynek B-7 o wartości księgowej brutto (na dzień 1 stycznia 2011 r.) ? 7 249 zł 63 gr, budowle (drogi i place, ogrodzenie, oświetlenie, sieć wodociągowa) o wartości księgowej brutto (na dzień 1 stycznia 2011 r.) ? 67 967 zł 27 gr.

Natomiast na działce nr 113/15 posadowione są, o wartościach księgowych brutto (na dzień 1 stycznia 2011 r.) budynki: B-6 ? 2 537 335 zł 04 gr, B-7 ? 217 662 zł 05 gr, hala Nr 1 ? 1 048 885 zł 47 gr, budowle (drogi i place, ogrodzenie, oświetlenie, sieć CO, energetyczna, kanalizacyjna, p. pożarowa, sanitarna, telekomunikacyjna i wodociągowa) o łącznej wartości 1 004 291 zł 89 gr. Ww. budynki są budynkami użytkowymi. Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupów służących ich ulepszeniu. Po dokonaniu ulepszeń obiekty służą działalności opodatkowanej w całości. W latach 1994-2005 całość nieruchomości postawiona była do dzierżawy. Od 2006 r. około 6% powierzchni budynków zajmuje Spółka na swoją siedzibę a pozostała część postawiona jest do dzierżawy.

Wnioskodawczyni w latach 2005-2010 dokonała ulepszeń hali, budynku B-6 oraz sieci p.pożarowej, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów oraz w 2008 r. dokonała ulepszeń sieci wodociągowych znajdujących się na obu działkach, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej każdej z tych budowli.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Spółki, przedstawiona we wniosku czynność nie podlega podatkowi od towarów i usług (VAT), a związku z tym podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (VAT) wniosek zostanie rozpatrzony w odrębnym rozstrzygnięciu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności objętych opodatkowaniem. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności enumeratywnie wskazane w art. 1 ust. 1, w tym wymieniona w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Ponieważ przepisy ww. ustawy nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem, to w tej materii należy odwołać się do znaczenia nadanego im w przepisach prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Na podstawie zaś art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. Co specyficzne dla prawa wieczystego użytkowania budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 K.c.). Niemniej jednak, jak wynika z art. 235 § 2 Kodeksu, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Nieruchomościami zaś w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast w myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2).

W przypadku umowy sprzedaży stawka omawianego podatku ? określona w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ? wynosi 2 %, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym ? określonym w art. 1 przytoczonej ustawy ? podlegają omawianemu podatkowi, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4.

Zgodnie z powyższym przepisem czynności cywilnoprawne, w tym umowa sprzedaży, podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ustawodawca przewidział również sytuacje, w których umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, choć spełnia kryteria wyznaczone w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy, nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
   
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   
1. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   
2. (uchylone),
   
3. umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   

Zgodnie z definicją zawartą w art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w tej ustawie określenie ?podatek od towarów i usług" oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Analizując zdarzenie przyszłe trzeba mieć na względzie fakt, że w myśl art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych o wyłączeniu umowy sprzedaży spod działania przepisów tej ustawy nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy są podatnikami podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna z nich z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona z tego podatku. W przypadku zaś gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania gruntu i jednocześnie czynność ta zwolniona jest z podatku VAT, wówczas ? na zasadzie wyjątku, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwsze przytoczonej ustawy ? podlega ona opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W kwestii skutków, jakie opisana transakcja wywołuje na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, w interpretacji indywidualnej znak:? stwierdzono, że zbycie budynków i budowli posadowionych na obu działkach objęte będzie zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem spełnione zostaną warunki, o których mowa w tym przepisie. Biorąc pod uwagę powyższe wskazano też, że zbycie prawa użytkowania wieczystego działek, na których są one posadowione, również będzie objęte ? na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług ? zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Zatem umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z prawem własności posadowionych na nich nieruchomości, z tytułu dokonania której Wnioskodawczyni zwolniona będzie z podatku VAT, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, co wynika z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Niemniej jednak, najistotniejszym dla określenia sytuacji Wnioskodawczyni, jako sprzedającej, w zakresie powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest przepis art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który stanowi, iż obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży ? na kupującym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.