W którym momencie powstaje przychód dewelopera ze zbycia nieruchomości?

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi działalność developerską, w ramach której wybudował zespoły domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i bliźniaczej oraz wielorodzinny budynek mieszkalny z wielostanowiskowym garażem podziemnym, z przeznaczeniem na sprzedaż. W związku z prowadzoną działalnością, polegającą na sprzedaży budynków i lokali, Spółka zawarła z klientami umowy przedwstępne sprzedaży budynków w zabudowie szeregowej i bliźniaczej oraz lokali w wielorodzinnym budynku mieszkalnym. Umowy określają między innymi: przedmiot i cenę sprzedaży, harmonogram płatności, standard wykończenia, termin odbioru budynku lub lokalu. Potwierdzeniem przekazania budynku lub lokalu do dyspozycji kupującego oraz jego odbioru jest protokół, podpisany przez przedstawicieli obu stron. Po zawarciu umowy przedwstępnej klienci dokonywali ratami wpłat zaliczek na poczet przedmiotu umowy. Każda wpłata klienta jest potwierdzana fakturą zaliczkową. W umowie przedwstępnej zapisano również, że strony umowy zobowiązują się w terminie późniejszym do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, pod warunkiem wcześniejszego uiszczenia przez kupującego całości ceny sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W którym momencie powstaje przychód podatkowy: z datą przekazania budynków w zabudowie szeregowej i bliźniaczej oraz lokali mieszkalnych protokołami zdawczo - odbiorczymi, czy z datą podpisania aktu notarialnego, przenoszącego własność przedmiotu umowy...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód podatkowy powstał z chwilą przekazania budynków w zabudowie szeregowej i bliźniaczej oraz lokali mieszkalnych protokołami zdawczo - odbiorczymi. Kupujący uzyskuje prawo korzystania z budynku bądź lokalu. Korzystanie to może polegać wyłącznie na prowadzeniu prac wykończeniowych. Wykorzystywanie budynku do celów mieszkaniowych jest możliwe dopiero po dopuszczeniu do użytkowania budynku, zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlanymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) nie zawiera definicji przychodu podatkowego. Zgodnie jednak z ugruntowanym poglądem, do tej kategorii należy zaliczyć każdą wartość wchodzącą do majątku podatnika, powiększającą jego aktywa, mającą definitywny charakter, którą może on rozporządzać jak własną, o ile nie została ujęta w katalogu zawartym w art. 12 ust. 4 tej ustawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 powołanej ustawy, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. O przychodzie z działalności gospodarczej można zatem mówić już w momencie powstania uprawnienia podatnika do uzyskania przysporzenia, niezależnie od jego faktycznego otrzymania. Przychodami należnymi w rozumieniu powołanego przepisu są bowiem te przychody, które wynikają ze źródła przychodów i stanowią kwoty, których wydania może żądać podatnik.

Na mocy art. 12 ust. 3a tej ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w powyższym przepisie, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c - 3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.

Jednocześnie, przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 omawianej ustawy stanowi, że do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

W przedstawionym stanie faktycznym, Spółka dokonuje sprzedaży nieruchomości. W związku z powyższym zawiera umowy przedwstępne sprzedaży, na mocy których przyszli nabywcy są zobowiązani do ratalnych płatności na poczet ceny sprzedaży. W konsekwencji, kwota stanowiąca równowartość ustalonej ceny jest uiszczana na rzecz Spółki w formie przedpłat przed dniem zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W dniu podpisania aktu notarialnego, nieruchomości znajdują się w posiadaniu nabywców ? są przekazywane na podstawie protokołów zdawczo - odbiorczych.

W myśl art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę. Zgodnie z art. 155 § 1 w zw. z art. 158 tej ustawy, przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę następuje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, przy czym umowa ta powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że zbycie nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego. Dopiero w tym momencie można mówić o świadczeniach należnych sprzedającemu, a tym samym o przychodach należnych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Mając na względzie powyższe, odnosząc się do przepisu art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym, datą powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest dzień zawarcia aktu notarialnego. W tym momencie można bowiem mówić o wydaniu nieruchomości nabywcy na podstawie umowy sprzedaży.

Jednocześnie, do chwili zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, zaliczki otrzymane przez Wnioskodawcę na poczet ceny nieruchomości nie mają charakteru przychodów podatkowych. Dopiero z tym momentem stają się one bowiem elementem uregulowania należności.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej datowania.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15 ? 950 Białystok po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Referencje

IBPBI/2/423-1475/09/PP, interpretacja indywidualna