Czy w przypadku rozwiązania umowy o użytkowanie nieruchomości, pozostała opłata wniesiona ?z góry? (...)

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka posiada prawo użytkowania zabudowanych nieruchomości (w skład których wchodzi m. in. działka gruntu o pow. 1797 m², zabudowana budynkiem biurowym o pow. 3140 m² ? dalej: przedmiotowa nieruchomość) będących własnością ?S.? S.A. w upadłości. Na mocy aktu notarialnego z dnia 18 lipca 1997 r., ówczesny właściciel tychże nieruchomości ustanowił na okres 25 lat prawo ich użytkowania na rzecz Spółki.

Wynagrodzenie za użytkowanie nieruchomości zostało wniesione przez Spółkę za cały okres użytkowania ?z góry?. Opłata ta jest rozliczana w czasie i ujmowana w kosztach w okresach miesięcznych.

W przypadku przedmiotowej nieruchomości, oferta Spółki dotycząca wydzierżawienia terenu i pomieszczeń nie przyniosła pozytywnych efektów. Przekazany Wnioskodawcy obiekt (którego funkcję użytkową określono jako administracyjno-biurową) znajdował się w złym stanie technicznym, nadto pomieszczenia cechuje niski standard, nieruchomość dysponuje niewielką powierzchnią placu utwardzonego oraz nieatrakcyjna jest jej lokalizacja (poza centrum). Wynikiem tego, wynajęcie pomieszczeń, a więc uzyskanie przychodów pokrywających ponoszone przez Spółkę koszty, było i jest utrudnione ? wynajmowana powierzchnia stanowiła ok. 200 m². Z uwagi na zły stan instalacji zasilającej budynek w energię elektryczną, dostawca wypowiedział umowę dostawy energii elektrycznej i ciepła do budynku, który od maja 2007 r. jest wyłączony z użytkowania.

Dostosowanie obiektu do obecnie panujących norm i standardów wymagałoby wysokich nakładów, zbliżonych do kosztów wybudowania nowego obiektu o funkcji administracyjno-biurowej (szacowany koszt ? ok. 3,6 mln zł netto). Jednocześnie, poniesienie nakładów remontowo-inwestycyjnych przez Wnioskodawcę nie znajduje uzasadnienia ekonomicznego, z uwagi na duży zakres prac i wysokie koszty, niegwarantujące pokrycia ich przychodami z działalności obiektu.

Rozwiązanie umowy ustanowienia użytkowania nieruchomości może nastąpić wyłącznie za zgodą obu stron, jednak nie zostanie zwrócona pozostała do rozliczenia w czasie, wniesiona ?z góry? opłata za jej użytkowanie. Użytkowanie przedmiotowej nieruchomości przez okres kolejnych 15 lat naraża Spółkę na znaczne straty i przyczynia się do pogorszenia jej sytuacji finansowej.

W związku z powyższym Wnioskodawca zadał pytanie.

Czy w przypadku rozwiązania umowy o użytkowanie nieruchomości, pozostała opłata wniesiona ?z góry? stanowić będzie koszt uzyskania przychodów...

Zdaniem Wnioskodawcy, wskazane okoliczności jednoznacznie dowodzą, że rozwiązanie umowy dotyczącej prawa użytkowania nieruchomości będzie miało na celu ochronę ekonomiczną interesu Spółki, a pozostała do rozliczenia, ?z góry? wniesiona opłata powinna stanowić koszt uzyskania przychodu, ponieważ niewątpliwie została poniesiona w celu osiągnięcia w przyszłości przychodu. Dalsze korzystanie z prawa użytkowania nie będzie generować przychodów w większym stopniu niż koszty, jakie trzeba będzie ponosić na utrzymanie odpowiedniego stanu nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Jedyną więc możliwością zmniejszenia straty jest skrócenie okresu obowiązywania przedmiotowego prawa użytkowania, co zdecydowanie pomniejszy koszty działalności Spółki (poprzez wyeliminowanie kosztów, jakie trzeba cały czas ponosić na utrzymanie odpowiedniego stanu nieruchomości), co wpłynie na poprawę wyniku finansowego Spółki przez zwiększenie dochodu.

Tak więc, cała opłata za ustanowienie prawa użytkowania, w tym także pozostała część za okres użytkowania, o który zostanie skrócone prawo, powinna stanowić koszt uzyskania przychodu bowiem służy zwiększeniu dochodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, ze zm.) ? dalej: ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z wykładani gramatycznej użytego przez ustawodawcę zwrotu ?koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów? wynika, że podatnik ma możliwość odliczenia do celów podatkowych wszelkich kosztów, pod tym jednak warunkiem, że ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Zatem aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, to pomiędzy tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesiony wydatek ma wpływ lub może mieć wpływ na powstanie czy też zwiększenie przychodu.

Powyższa norma prawna ma charakter klauzuli generalnej. Kwalifikacja danego wydatku do kosztów uzyskania przychodów będzie więc uzależniona od ścisłego określenia warunków 'realizujących' tę klauzulę generalną. Do warunków tych zaliczamy poniesienie wydatku oraz odpowiednie ? celowe działanie podatnika, skierowane na osiągnięcie przychodu lub też zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów. Zarówno w literaturze, jak i w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się konieczność istnienia związku między wydatkiem a przychodem. Związek ten można ujmować w kategoriach realizacji przesłanki celowego działania podatnika, skierowanego na osiągnięcie przychodów lub też zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów.

Jednakże, skoro przedmiot użytkowania nie jest i nie będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej, a tym samym nie przynosi i nie przyniesie żadnych przychodów, poniesione koszty opłat z tytułu użytkowania gruntu wraz z budynkiem nie stanowią kosztu uzyskania przychodów, jako że nie wypełniają ustawowej dyspozycji ?kosztów poniesionych w celu osiągnięcia lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów?.

Związek przyczynowo-skutkowy między rozwiązaniem umowy użytkowania przedmiotowej nieruchomości ? i ponoszonymi opłatami z tego tytułu ? a osiąganymi w przyszłości przychodami jest w tym przypadku niemożliwy do uchwycenia. Poza tym, pozostała część opłaty za okres użytkowania, o który zostanie skrócone prawo, nie będzie miała wpływu na wielkość osiąganego przychodu.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, powoduje, iż interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.