Czy dochód, jaki uzyskała spółdzielnia mieszkaniowa z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni przedstawione we wniosku z dnia 14 lipca 2010 r. (data wpływu 19 lipca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zasad zwolnienia od podatku dochodów Spółdzielni na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy:

• jest prawidłowe, w części dotyczącej kwalifikacji przychodu oraz zwolnienia przedmiotowego z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i garaży,
• jest nieprawidłowe, w części dotyczącej kwalifikacji przychodu oraz zwolnienia przedmiotowego z tytułu sprzedaży lokali użytkowych.

UZASADNIENIE

W dniu 19 lipca 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zasad zwolnienia od podatku dochodów Spółdzielni Mieszkaniowej na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia Mieszkaniowa zgodnie z zapisem art. 1 ust. 2 pkt 1-5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Statutem Spółdzielni par. 5 art. 1 pkt 1-7, Uchwałą Zebrania Przedstawicieli i Statutem Spółdzielni realizowała jeden z celów swojej działalności w ramach jednego zadania inwestycyjnego w latach 2007-2009 poprzez budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których znajdują się lokale mieszkalne, lokale użytkowe które stanowią 2 % pow. użytkowej wszystkich lokali oraz garaże w poziomie piwnic na sprzedaż w systemie deweloperskim z zamiarem osiągania dochodu. Przyszli nabywcy, zarówno lokali mieszkalnych, lokali użytkowych jak i garaży nie są członkami Spółdzielni.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy dochód, jaki uzyskała spółdzielnia mieszkaniowa z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz garaży wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu na którym został zbudowany budynek jest dochodem kwalifikowanym do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, o którym to dochodzie stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...
2. Czy w razie udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1 wydatkowanie tego dochoduna cele określone w art. 17 ust. 1 pkt 44 i w art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych będzie tożsame ze zwolnieniem tego dochodu w części z podatku dochodowego od osób prawnych...

W ocenie Spółdzielni uzyskany dochód z realizacji przez spółdzielnię mieszkaniową przedmiotu działalności wynikającego z zapisów art. 1 ust 2 pkt 1-5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 roku oraz Statutem Spółdzielni par. 5 art. 1 pkt 1-7 i przeznaczenie dochodu na cele związane z utrzymaniem tych zasobów (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jak również na wydatki, o których mowa w art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych korzysta ze zwolnienia podatkowego.

'Powyższe potwierdza wyrażone przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie stanowisko wynikające z interpretacji indywidualnej z dnia 25 lutego 2010 roku, znak IPPB3/423-834/09-4/EŻ, w którym Dyrektor wskazuje na przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Według Dyrektora 'Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a także,
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel na jaki zostanie przeznaczony.

Po zakończeniu budowy, Spółdzielnia ustanawia odrębną własność lokali i garaży wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu w formie aktu notarialnego. Po zakończeniu sprzedaży Spółdzielnia osiągnęła wynik finansowy na tej transakcji. Uzyskany dochód ze sprzedaży zostałby przeznaczony na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi ( m.in. na remonty ).

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że w ocenie Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wyrażonej w interpretacji indywidualnej z dnia 25.

02.2010 r. znak: IPPB3/423-834/09-4/EŻ, ?przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Lokale mieszkalne mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Spółdzielni. Przychód uzyskany z ich sprzedaży (nieruchomości wspólnej) pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych Wspólnoty oczywiście tylko w części przypadające na lokale mieszkalne.' Spółdzielnia uważa zatem, że dochód ze sprzedaży mieszkań w ramach działalności developerskiej przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), jak również na wydatki o których mowa w art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych korzysta ze zwolnienia podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej kwalifikacji przychodu oraz zwolnienia przedmiotowego z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i garaży, oraz nieprawidłowe w części dotyczącej kwalifikacji przychodu oraz zwolnienia przedmiotowego z tytułu sprzedaży lokali użytkowych.

Zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych określa ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ww. ustawy celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 i 3 ww. ustawy przedmiotem działalności spółdzielni może być:

• budowanie lub nabywanie budynków w określonych w ustawie celach, np: ustanawiania na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych, ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
• budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
• udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
• budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
• obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Artykuł 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 54 poz. 654 ze zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody spółdzielni mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: ?zasobów mieszkaniowych? oraz ?gospodarki zasobami mieszkaniowymi?. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie ?gospodarka? ? w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. ?Zasób? zaś to m. in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie ?mieszkanie? jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik ?mieszkaniowy?, ?mieszkaniowych?, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez ?zasoby mieszkaniowe', o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, należy rozumieć:

• znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:



1. dźwigi osobowe i towarowe,
2. aparaty do wymiany ciepła,
3. kotłownie i hydrofornie wbudowane,
4. klatki schodowe,
5. strychy, piwnice, komórki,
6. balkony, loggie
7. garaże,


• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:



1. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
2. kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
3. osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,


• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:



1. zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
2. rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
3. sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
4. budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
5. budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
6. inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody spółdzielni mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Spółdzielnia Mieszkaniowa realizowała inwestycję w latach 2007 ? 2009 poprzez budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których znajdują się lokale mieszkalne, lokale użytkowe oraz garaże w poziomie piwnic. Przedmiotowe lokale mieszkalne i użytkowe oraz garaże wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym został zbudowany budynek sprzedała w systemie deweloperskim z zamiarem osiągnięcia dochodu. Nabywcy ww. obiektów nie są członkami Spółdzielni.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W konsekwencji stwierdzić należy, iż przychody uzyskane z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych, oraz garaży wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym został zbudowany budynek nabywcom, którzy nie są członkami Spółdzielni stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychody z tego tytułu mają wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Natomiast do zasobów mieszkaniowych nie należą lokale użytkowe. Nie służą one bowiem w żaden sposób zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Przychody uzyskane z tytułu sprzedaży lokali użytkowych nabywcom, którzy nie są członkami Spółdzielni nie będą przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zatem nie będzie można skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego zawartego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wolne od podatku, na podstawie tego przepisu, mogą być bowiem wyłącznie dochody osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zatem powstałe dochody z tytułu sprzedaży lokali użytkowych podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując zatem należy stwierdzić, iż:

• Przychody uzyskane z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych, oraz garaży wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym został zbudowany budynek nabywcom, którzy nie są członkami Spółdzielni stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz korzystają ze zwolnienia przedmiotowego z art. 17 ust. 1 pkt 44, w części przeznaczonej na utrzymanie zasobów mieszkaniowych,
• Przychody uzyskane z tytułu sprzedaży lokali użytkowych nabywcom, którzy nie są członkami Spółdzielni nie będą przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zatem nie będzie można skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego zawartego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.