Gospodarka zasobami mieszkaniowymi (najem arkad i obowiązek podatkowy).

11.2.2010

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2009 r. (data wpływu 12 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa wynajęła arkady pod budynkiem stanowiące nieruchomość wspólną wszystkich właścicieli lokali łącznie z Gminą Miasta. Po założeniu szyb pomiędzy filarami powstał pawilon, w którym najemca sprzedaje obuwie. W tym pawilonie znajduje się kilkumetrowa studzienka kanalizacyjna umożliwiająca użytkowanie całego budynku i wodomierz pod posadzką od całego budynku. Przy pomocy tej studzienki kanalizacyjnej jest przeczyszczana wadliwie zbudowana kanalizacja w budynku. Na tych arkadach są wybudowane lokale mieszkalne i dlatego zgodnie z art. 47 kodeksu cywilnego te lokale mieszkalne są częścią składową arkad, bo bez uszkodzenia nie mogą być od nich odłączone. Dlatego też muszą być zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, bo do części składowych stosuje się jedną ustawę podatkową.

Dalej Wnioskodawca wskazuje, iż w miesięczniku ?Wspólnota Mieszkaniowa' z miesiąca kwietnia 2009 r. znajduje się artykuł pod tytułem ?Lokale użytkowe w nieruchomości mieszkaniowej', z którego wynika, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stwierdził, że organy podatkowe błędnie uzależniały powiązanie wydatków z gospodarką zasobami mieszkaniowymi od charakteru lokalu, czyli od tego czy to jest lokal użytkowy, czy lokal mieszkalny. Ponadto w powyższym artykule wskazano, iż całe zagadnienie podatkowe do wspólnot w ogóle się nie odnosi, bo wspólnota zasobami w ogóle nie dysponuje. Dysponują właściciele, a to nie wchodzi w zakres określony przepisem ustawy. Wnioskodawca nadmienia, że w świetle interpretacji Ministra Finansów z dnia 05 marca 2008 r. do zasobów mieszkaniowych zalicza się nie tylko mieszkania i infrastrukturę nieruchomości wspólnej, ale również i pozostałe pomieszczenia niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań, jak na przykład nasze wynajęte arkady, bez których mieszkania nad nimi nie mogłyby istnieć, a także bez korzystania z istniejącej w nich studzienki kanalizacyjnej wszystkie mieszkania nie mogłyby być użytkowane.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w świetle powyższego stanu faktycznego Wspólnota Mieszkaniowa jest zwolniona od obowiązku płacenia podatku od pobieranego czynszu za wynajem arkad...
Czy pieniądze uzyskane za wynajęte arkady może Wspólnota Mieszkaniowa przeznaczyć bez odprowadzania podatku na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, a w szczególności opłaty za: remonty, ogrzewanie lokali, arkad, korytarzy, wywóz śmieci, na opłatę administratora za zarządzanie całym budynkiem i dozorczyni oraz przekazanie niewykorzystanej części przychodu z tytułu najmu arkad właścicielom lokali, według ich udziałów w tym przychodzie, na podstawie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali...

Wnioskodawca wskazuje, iż do wspólnot mieszkaniowych nie mają zastosowania przepisy podatkowe o wynajmie lokali użytkowych, bo wspólnoty mieszkaniowe zgodnie z ustawą o własności lokali mają prawo wynajmować tylko nieruchomości wspólne, jakimi w niniejszym przypadku są arkady pod mieszkaniami. Wszystkimi lokalami użytkowymi dysponują właściciele tych lokali, a więc Gminy i osoby, które wykupiły te lokale na własność. W miesięczniku Wspólnota Mieszkaniowa z miesiąca kwietnia 2009 r. podano, że to zagadnienie podatkowe do wspólnot mieszkaniowych w ogóle się nie odnosi, ponieważ lokalami dysponują ich właściciele, a nie wspólnoty mieszkaniowe i dlatego przepisy dotyczące wynajmu lokali użytkowych nie dotyczą wspólnot mieszkaniowych. Z tego powodu Wnioskodawca nie wynajął lokalu użytkowego, ale arkady, które są nieruchomością wspólną i nie objętą przepisami podatkowymi. Skoro wspólnoty mieszkaniowe nie dysponują lokalami użytkowymi, lecz właściciele tych lokali, to jest oczywiste, że tylko właściciele mogą płacić podatek z tytułu wynajmu lokali użytkowych a nie wspólnoty mieszkaniowe. Ponadto Jednostka nadmienia, że na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług wynajem lokali mieszkalnych nie podlega opodatkowaniu. W tej sprawie mieszkania nad arkadami i arkady stanowią dwie części składowe i dlatego w myśl art. 47 kodeksu cywilnego do arkad też winien mieć zastosowanie art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Poza tym w świetle interpretacji Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r., do zasobów mieszkaniowych między innymi należą pomieszczenia niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań. Wynajęte arkady są niezbędne do korzystania z mieszkań, ponieważ przez nie przechodzi cała kanalizacja wraz ze studzienką kanalizacyjną i wodociągiem z wodomierzem pod posadzką, bez których nie można użytkować mieszkań a nadto nad nimi są posadowione mieszkania. Nie opodatkowany dochód z wynajmu arkad przekazany na konto bankowe Wspólnoty stanowi współwłasność wszystkich właścicieli lokali w zależności od wysokości ich udziałów w tych pieniądzach. Wypłacanie tych pieniędzy z konta Współwłaścicieli lokali nie stanowi dochodu z zewnątrz i dlatego nie podlega podatkowi dochodowemu.

Wspólnoty mieszkaniowe nie są osobami prawnymi w pełnym tego słowa znaczeniu, bo składają się z samych osób fizycznych i dlatego powszechnie są nazywane ?ułomnymi osobami prawnymi'. Prawa i obowiązki wspólnot mieszkaniowych reguluje specjalna ustawa o własności lokali. Z art. 12 ust. 2 tej ustawy wynika, że przychody z nieruchomości wspólnej są przeznaczane na potrzeby nieruchomości wspólnej i właścicieli lokali w stosunku do ich udziałów, bez pobierania podatku. Ponadto wspólnoty mieszkaniowe dokonują wypłat z konta bankowego na podstawie uchwał, które według art. 25 ust. 1a i 2 ustawy o własności lokali, mają moc wyroków sądowych, po uprawomocnieniu się.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym ? dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencje jej działania zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.). Ustawa ta określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 tej ustawy).

Na podstawie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Zgodnie z art. 15 ww. ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W art. 14 tej ustawy ustanowiono natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Przychody uzyskiwane przez wspólnotę mieszkaniową z nieruchomości wspólnej, służą więc w pierwszej kolejności pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a dopiero w sytuacji gdy wydatki związane z tymi potrzebami zostaną zaspokojone, przypadają właścicielom lokali odpowiednio do ich udziałów w nieruchomości.

Wspólnoty jako jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Jednocześnie, nie zostały one wymienione przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), jako podmioty, które zwolnione są od podatku. W konsekwencji, wspólnoty podlegają ogólnym regułom podatkowym przewidzianym w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Oznacza to, że przedmiotem opodatkowania jest ? co do zasady ? dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty (art. 7 ust. 1 ustawy). Dochód ten stanowi natomiast osiągnięta w roku podatkowym nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania (art. 7 ust. 2).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika.

Stosownie natomiast do treści art. 12 ust. 3 ww. ustawy za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Z kolei art. 15 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej będą to wszystkie wydatki ponoszone na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz inne wydatki, które pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami, w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Obowiązujący natomiast od dnia 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ? Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 roku ? zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: ?zasobów mieszkaniowych? oraz ?gospodarki zasobami mieszkaniowymi?. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie ?gospodarka? ? w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. ?Zasób? zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie ?mieszkanie? jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik ?mieszkaniowy?, ?mieszkaniowych', określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez ?zasoby mieszkaniowe', o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy, należy rozumieć:

znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

dźwigi osobowe i towarowe,
aparaty do wymiany ciepła,
kotłownie i hydrofornie wbudowane,
klatki schodowe,
strychy, piwnice, komórki,
balkony, loggie,
garaże,

pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
kotłownie i hydrofornie wolno stojące,
osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:

zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wspólnota uzyskuje przychody z tytułu dzierżawy arkad znajdujących się pod budynkiem, które stanowią nieruchomość wspólną wszystkich właścicieli lokali. Po założeniu szyb pomiędzy filarami powstał tam pawilon, w którym najemca sprzedaje obuwie. W pawilonie tym znajduje się również kilkumetrowa studzienka kanalizacyjna umożliwiająca użytkowanie całego budynku i wodomierz pod posadzką od całego budynku. Przy pomocy tej studzienki kanalizacyjnej jest przeczyszczana wadliwie zbudowana kanalizacja w budynku. Wynajęte arkady są więc zdaniem Wspólnoty niezbędne do korzystania z mieszkań, ponieważ przez nie przechodzi cała kanalizacja wraz ze studzienką kanalizacyjną i wodociągiem z wodomierzem pod posadzką, bez których nie można użytkować mieszkań, a ponadto nad nimi są posadowione mieszkania.

W związku z powyższym w pierwszej kolejności zauważyć należy, iż przez ?zasoby mieszkaniowe?, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, rozumie się nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. W konsekwencji pomieszczenia w postaci arkad znajdujących się pod budynkiem, stanowiące część nieruchomości wspólnej, w której znajdują się urządzenia wodociągowe mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Jednakże przychody uzyskiwane przez Wspólnotę z tytułu dzierżawy tych części wspólnych nieruchomości w celach prowadzenia tam działalności gospodarczej nie można uznać za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Innymi słowy pożytki czerpane z dzierżawy pomieszczeń wspólnych we Wspólnocie Mieszkaniowej na cele niemieszkalne nie stanowią gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Skoro stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, to przychody uzyskane przez Wspólnotę Mieszkaniową z tytułu dzierżawy części wspólnych nieruchomości, tj. arkad, w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej, niezależnie od sposobu przeznaczenia tego dochodu, tj. jak wskazuje Wnioskodawca na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, a w szczególności opłaty za remonty, ogrzewanie lokali, arkad, korytarzy, wywóz śmieci, na opłatę administratora za zarządzanie całym budynkiem i dozorczyni oraz przekazanie niewykorzystanej części przychodu z tytułu najmu arkad właścicielom lokali, nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychody osiągnięte z powyższego tytułu pomniejszone o koszty niezwiązane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi będą miały wpływ na wielkość dochodu, który podlega opodatkowaniu w myśl art. 7 ust. 1 powołanej ustawy.

Podkreślenia wymaga również, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.