Czy kwota uzyskana przez Spółdzielnię ze zbycia lokalu mieszkalnego z prawem odrębnej własności (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni, przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2009 r. (data wpływu 30 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie stosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy

• w części dotyczącej uznania kwoty ze sprzedaży lokali mieszkalnych (wynikającej z różnicy pomiędzy wartością rynkową, a ceną uzyskaną w drodze przetargu) za przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? jest prawidłowe,
• w pozostałej części ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie stosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia zbywa na przetargu lokale mieszkalne, do których wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ustanawiając na rzecz nabywców prawo odrębnej własności. Przed zbyciem ww. lokale mieszkalne stanowiły własność Spółdzielni, czyli były zasobem Spółdzielni.

Nowy właściciel, który nabywa lokal mieszkalny z prawem odrębnej własności może być członkiem Spółdzielni lub nie.

Wnioskodawca nadmienia, że zbywany lokal mieszkalny z prawem odrębnej własności nie jest środkiem trwałym Spółdzielni i nie posiada wkładu mieszkaniowego (nie widnieje w ewidencji księgowej Spółdzielni, lecz w ewidencji pozabilansowej).

Spółdzielnia zbywając ww. lokale mieszkalne w przetargu uzyskuje nadwyżkę powstałą pomiędzy wartością rynkową (ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z operatem szacunkowym), a kwotą uzyskaną z przetargu. Nadwyżka ta jest przekazywana na fundusz remontowy Spółdzielni zgodnie z regulaminem Rady Nadzorczej, czyli na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota uzyskana przez Spółdzielnię ze zbycia lokalu mieszkalnego z prawem odrębnej własności na przetargu, wynikająca z różnicy pomiędzy wartością rynkową, a ceną uzyskaną w drodze przetargu, przekazana na fundusz remontowy Spółdzielni, zwolniona jest z podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych...

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota uzyskana przez Spółdzielnię ze zbycia lokalu mieszkalnego z prawem odrębnej własności na przetargu, wynikająca z różnicy pomiędzy wartością rynkową, a ceną uzyskaną w drodze przetargu, przeznaczona na fundusz remontowy Spółdzielni będzie stanowić przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym kwota ta będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe w części dotyczącej uznania za przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi kwoty ze sprzedaży lokali mieszkalnych (wynikającej z różnicy pomiędzy wartością rynkową, a ceną uzyskaną w drodze przetargu) oraz za nieprawidłowe w pozostałej części.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 i 3 ww. ustawy przedmiotem działalności spółdzielni jest:

• budowanie lub nabywanie budynków w określonych w ustawie celach, np: ustanawiania na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych, ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
• budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
• udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
• budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
• obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Mając na uwadze powyższe uregulowania stwierdzić należy, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych określono zasady i cele działalności spółdzielni mieszkaniowych. Podkreślenia natomiast wymaga, że z przepisów tej ustawy nie da się wywieść zakresu pojęcia ?gospodarki zasobami mieszkaniowymi?.

Obowiązujący od dnia 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 54 poz. 654 ze zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do tego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ? Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 roku ? zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody spółdzielni mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

• gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
• innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym również nie zawiera definicji: ?zasobów mieszkaniowych? oraz ?gospodarki zasobami mieszkaniowymi?. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie ?gospodarka? ? w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. ?Zasób? zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie ?mieszkanie? jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik ?mieszkaniowy?, ?mieszkaniowych', określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez ?zasoby mieszkaniowe?, o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy, należy rozumieć:

• znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
• pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolno stojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
• budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
• budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
• inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek Spółdzielni stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Dotyczy to również kwot otrzymanych w wyniku sprzedaży lokali mieszkalnych.

Z kolei przepis art. 12 ust. 4 pkt 4 ustawy stanowi, iż do przychodów nie zalicza się przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego, funduszu udziałowego albo funduszu założycielskiego, albo funduszu statutowego w banku państwowym, albo funduszu organizacyjnego ubezpieczyciela. Do przychodów podatkowych ustawa nie zalicza także dopłat wnoszonych do spółki, jeżeli ich wniesienie następuje w trybie i na zasadach określonych w odrębnych przepisach, kwot i wartości stanowiących nadwyżkę ponad wartość nominalną udziałów (akcji), otrzymanych przy ich wydaniu i przekazanych na kapitał zapasowy, oraz w spółdzielniach i ich związkach ? wartości wpisowego, przeznaczonych na fundusz zasobowy (art. 12 ust. 4 pkt 11 ustawy).

W kontekście powyższego, przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych niewątpliwie należy zaliczyć do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, gdyż sprzedawane lokale wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. W związku z powyższym, przychód uzyskany przez Spółdzielnię ze sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych bez względu na to, czy uzyskany jest w wysokości ceny wywoławczej czy wyższej, stanowić będzie przychód osiągnięty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, mający wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Z art. 7 ust. 2 tej ustawy wynika natomiast, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Oznacza to, iż uzyskana ze sprzedaży mieszkania całkowita kwota pieniężna ? nie tylko różnica pomiędzy wartością rynkową, a ceną uzyskaną w drodze przetargu ? stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, który generuje dochód podlegający zwolnieniu od podatku dochodowego, w sytuacji przeznaczenia go na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Podkreślić bowiem należy, iż przychód i dochód to dwie różne kategorie ekonomiczne i nie można ich używać zamiennie. Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wynika natomiast, że z omawianego zwolnienia od podatku dochodowego może korzystać dochód, tj. różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70?561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.