Dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z budynkami i budowlami posadowionymi na tych gruntach.

27.10.2014

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko  przedstawione we wniosku z dnia 4 sierpnia 2014 r. (data wpływu 7 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym w dniach 22 i 24 października 2014 r. (daty wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z budynkami i budowlami posadowionymi na tych gruntach  jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniach 22 i 24 października 2014 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z budynkami i budowlami posadowionymi na tych gruntach.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Syndyk Masy Upadłości (?) S.A. w likwidacji w upadłości likwidacyjnej - Spółki będącej czynnym podatnikiem VAT wykonującej czynności opodatkowane - zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami.

Prawo użytkowania wieczystego dotyczy 23 działek o łącznej powierzchni 29.827 m2. Powierzchnia budynków wynosi 14.652,56 m2. Budynki: hali produkcyjnej, administracyjno-socjalny oraz krajalni i stacji prób, zostały wybudowane przez Spółkę i oddane do użytkowania w grudniu 1972 r. Przez cały okres były wykorzystywane do działalności opodatkowanej. Przy ich nabyciu (budowie) nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, gdyż był to okres przed wprowadzeniem podatku od towarów i usług. Powyższy stan dotyczy także znajdujących się na terenie Spółki i przeznaczonych do sprzedaży budowli. Budynek krajalni i stacji prób o wartości początkowej 239.233,77 zł był w latach 2007-2012 nieprzerwanie wynajmowany. W 2008 r. Spółka poniosła wydatki na jego ulepszenie w kwocie 10.000 zł, które zostało rozliczone dokumentem OT (oddane do użytkowania) pod datą 14 kwietnia 2008 r. Wydatki na ulepszenie nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Budynek położony jest na działkach nr 15/21 oraz 7/19, jego powierzchnia wynosi 1.232 m2, a wartość wg wyceny rzeczoznawcy ? 294.723,66 zł netto.

Budynek hali produkcyjnej o wartości początkowej 2.221.778,31 zł był ulepszany w latach 2007-2008. Nakłady na ulepszenie w 2007 r. wyniosły 15.966,72 zł, a w 2008 r. 42.750 zł. Łącznie wydatki na ulepszenie wynoszące 58.716,72 zł nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Ostatnie ulepszenie było rozliczone dokumentem OT (oddanie do użytkowania) pod datą 31 lipca 2008 r. i od tego czasu budynek był nieprzerwanie wykorzystywany do działalności opodatkowanej. Budynek ten położony jest na działkach o nr 7/19, 15/21 oraz 14/5, a jego powierzchnia wynosi 11.397 m2.

Budynek administracyjno-socjalny o wartości początkowej 672.462,90 zł był ulepszany w latach 2007-2008. Nakłady na ulepszenie w 2007 r. stanowiły kwotę 104.033,60 zł, a w 2008 r. ich wartość wyniosła 130.201,00 zł. Łączne nakłady na ulepszenie wyniosły 234.234,60 zł i stanowiły 34,83% jego wartości początkowej. Nakłady na ulepszenie z 2008 r. były rozliczone dokumentem OT pod datą 31 lipca 2008 r. i od tego czasu budynek był nieprzerwanie wykorzystywany do działalności opodatkowanej

Zarówno budynek hali produkcyjnej, jak i administracyjno-biurowy, nie były oddane w najem lub dzierżawę. Budynek administracyjno-socjalny położony jest na działkach o nr 7/19, 15/21 i 14/5, a jego powierzchnia wynosi 2.023,56 m2.

Prawo wieczystego użytkowania gruntów Spółka nabyła na podstawie Decyzji Wojewody z dnia 29 maja 1992 r. na okres 99 lat. Obejmuje ono 23 działki o łącznej powierzchni 29.827 m2 i wartości 2.494.859,65 zł.

Działki zabudowane ww. budynkami, tj. działka nr 7/19 o powierzchni 6.627 m2 ma wartość 554.311,02 zł, działka nr 15/21 o powierzchni 10.004 m2 ma wartość 836.777,95 zł, działka nr 14/5 o powierzchni 3.531 m2 ma wartość 295.348,16 zł.

Pozostałe działki (20) o powierzchni łącznej 9.665 m2 mają wartość 808.422,52 zł i są zabudowane budowlami. Działki o nr 6/29, 15/15, 14/2 są zabudowane drogami. Działki o nr 7/16, 15/17, 20/14, 20/18, 20/19, 20/10, 15/11, 15/12, 7/12 i 7/13 zabudowane są drogami, instalacją kanalizacyjną, deszczową oraz wodną. Na działkach o nr 6/20 i 6/21 znajduje się droga, instalacja niskiego napięcia oraz ogrodzenie. Działki o nr 20/21, 20/22, 20/23 oraz 20/24 zabudowane są instalacjami: wodną, deszczową, linią niskiego napięcia, instalacją kanalizacyjną. Na działce 6/19 znajduje się instalacja wodna, zbiornik p/pożarowy, instalacja wysokiego napięcia. Spółce w stosunku do budowli planowanych do sprzedaży nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (zostały one wzniesione wraz z budynkami w latach 70-tych ubiegłego wieku), jak również nie ponosiła wydatków na ulepszenie tych budowli.

W związku z powyższym opisem, w uzupełnieniu wniosku, zadano następujące pytania.

Czy transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z budynkami i budowlami korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a w związku z art. 29a ust. 8 oraz art. 43 ust. 7a ustawy o podatku od towarów i usług?
Czy Spółka w prawidłowy sposób ustaliła podstawę zwolnienia dla dostawy budynku krajalni i stacji prób?



Zdaniem Wnioskodawcy, wyrażonym w uzupełnieniu wniosku, transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami hali produkcyjnej i administracyjno-socjalnym oraz pozostałych wyodrębnionych działek gruntu zabudowanych budowlami będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Będzie jednak mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, który zwalnia dostawę z opodatkowania, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

W świetle powyższego, Spółka spełnia warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż przy budowie budynku hali produkcyjnej nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego (lata 70 ubiegłego wieku, brak przepisów o podatku VAT). Budynek był modernizowany, lecz wydatki na jego modernizację nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Budynek administracyjno-socjalny także był wybudowany w latach 70 ubiegłego wieku - w związku z tym Spółce nie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego. Budynek był modernizowany, a nakłady na jego modernizację przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Jednak Spółka spełnia warunek do objęcia planowanej dostawy zwolnieniem, gdyż był on wykorzystywany do działalności opodatkowanej nieprzerwanie od lipca 2008 r., tj. co najmniej 5 lat - zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT. Ponadto, stosownie do art. 29a ust. 8 przywołanej ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się gruntu.

Planowana transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem krajalni i stacji prób - zdaniem Spółki - będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż w przypadku tej nieruchomości w 2007 r. doszło do pierwszego zasiedlenia (budynek oddany w najem). Pomimo że budynek był ulepszany, to nakłady na jego ulepszenie stanowiły jedynie 3,41 % wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Artykuł 2 pkt 4 ustawy definiuje pierwsze zasiedlenie jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Spółka nie planuje rezygnacji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i nie wybiera opodatkowania dostawy na podstawie art. 43 ust 10 i 11 ustawy.

W przypadku tej planowanej transakcji zastosowanie znajdzie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, gdy dostawa obejmuje budynek lub budowlę lub ich część trwale z gruntem związanych.

Budowle trwale z gruntem związane (drogi, sieci wodociągowe, deszczowe, kanalizacyjne, sieci wysokiego i niskiego napięcia) stanowią uzbrojenie wszystkich działek planowanych do zbycia wraz z budynkami. Ustawa o podatku VAT nie zawiera definicji budynku i budowli. W związku z tym należy odnieść się do definicji zawartej w prawie budowlanym. W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
obiekt małej architektury.

W świetle art. 3 pkt 3 wymienionej ustawy, przez budowlę należy rozumieć obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak m. in. obiekty liniowe. Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna. Spółka stwierdza, że wymienione w opisie zdarzenia przyszłego budowle będące jej własnością spełniają definicję budowli określoną przez prawo budowlane.

Mając na uwadze okoliczności faktyczne sprawy oraz definicję budowli Spółka uważa, że dostawa wymienionych 20 działek (prawa wieczystego użytkowania gruntu) zabudowanych budowlami trwale z nim związanymi będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i nie będzie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Według Spółki, planowana dostawa będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż spełnione zostaną określone w nim warunki.

W związku z tym, że planowana dostawa budynku krajalni i stacji prób będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, a dostawa pozostałych budynków: hali produkcyjnej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 29a ust. 8 ustawy i administracyjno-socjalnego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w związku z art. 43 ust. 7a i art. 29a ust. 8 ustawy, należy ustalić sposób (klucz) podstawy zwolnienia dla budynku krajalni i stacji prób wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu (art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Zdaniem Spółki, najbardziej miarodajne będzie ustalenie struktury udziału powierzchni poszczególnych budynków w ich powierzchni ogółem, a następnie według otrzymanego klucza należy ustalić powierzchnię gruntu, jaką budynek krajalni zajmuje na działkach 15/21 i 7/19. Takim samym kluczem należy ustalić wartość tego gruntu.

Ustalenie struktury powierzchni budynków.

Powierzchnia budynków łączna 14.652,56 m2, w tym:

budynek hali produkcyjnej 11.397 m2, co daje udział w wysokości 77,78% ogólnej powierzchni,
budynek administracyjno-socjalny 2.023,56 m2, co daje udział w wysokości 13,81% ogólnej powierzchni,
budynek krajalni i stacji prób 1.232 m2 co daje 8,41 % ogólnej powierzchni.

Ustalenie powierzchni gruntów zajmowanych przez budynek krajalni i stacji prób według powyżej ustalonego klucza.

8,41% powierzchni działki nr 15/21 (10.004 m2) wynosi 841,34 m2,

8,41% powierzchni działki 7/19 (6 627 m2) wynosi 557,33 m2.

Ustalenie wartości powyższych części działek o nr 15/21 i 7/19.

8,41% z wartości działki 15/21 (836.777,95 zł) wynosi 70.373,03 zł,

8,41% z wartości działki 7/19 (554.311,02 zł) wynosi 46.617,56 zł.

Ustalona wartość gruntu wynosi 116.990,59 zł. Wartość budynku krajalni według wyceny rzeczoznawcy wynosi 294.723,66 zł. Łączna wartość budynku krajalni wraz z gruntem zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy wynosić będzie 411.714,25 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy podkreślić, że wyłącznie Spółka znając specyfikę, organizację i podział pracy w swojej jednostce jest w stanie dokonać przyporządkowania odpowiedniej powierzchni gruntu, którego jest użytkownikiem wieczystym, do poszczególnych budynków, a nie organ podatkowy w trybie interpretacji indywidualnej. Spółka będzie mogła zastosować zaproponowany we wniosku klucz powierzchniowy, o ile sposób ten najbardziej miarodajnie pozwoli odzwierciedlić stan faktyczny. Natomiast prawidłowość wyboru klucza alokacji może zostać zweryfikowana wyłącznie w toku postępowania kontrolnego (podatkowego) w oparciu o całokształt zgromadzonego w jego toku materiału dowodowego.

Ponadto informuje się, że analiza przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.) nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym niniejszej interpretacji udzielono przy założeniu, że obiekty, o których mowa we wniosku, stanowią budynki i budowle w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.