Zwolnienie przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

UZASADNIENIE

W dniu 22 października 2010 r. złożono wniosek, uzupełniony w dniach 6 i 20 grudnia 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku obowiązującej przy sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniach, zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina jest współwłaścicielem udziału w wysokości 5/8 części nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną budynkiem gospodarczym, pochodzącym sprzed ok. 100 lat, którego stan techniczny kwalifikuje go do rozbiórki. Budynek ten spełnia warunki budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Jest to budynek o pow. 162,9 m², niepodpiwniczony, wykonany z cegły (także fundamenty) z dachem wielospadowym - drewnianą więźbą dachową pokrytą dachówką cementową, zniszczonym w 40%. Gmina nabyła ww. udział w nieruchomości z mocy prawa na podstawie decyzji Wojewody z dnia 15 grudnia 2005 r., w wyniku przeprowadzonego postępowania komunalizacyjnego. Nabycie nie było udokumentowane fakturą. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego część działki przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo-usługową jednorodzinną, część działki przeznaczona jest na cele zieleni naturalnej (na tym terenie obowiązuje zakaz zabudowy za wyjątkiem urządzeń melioracyjnych). Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy. Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie (ulepszenia) znajdującego się na działce budynku gospodarczego. Zamierza zbyć posiadany udział w trybie przetargu nieograniczonego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy zbyciu posiadanego udziału w nieruchomości, podlega opodatkowaniu ta część nieruchomości, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zieleń naturalną...

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie posiadanego udziału będzie - zgodnie z art. 2 pkt 6 i art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług ? czynnością podlegającą opodatkowaniu. Gmina wskazała, iż biorąc pod uwagę różne przeznaczenie gruntu, opodatkowaniu wg stawki 22% będzie podlegała część nieruchomości przeznaczona pod zabudowę. Do części przeznaczonej pod zieleń naturalną będzie miało zastosowanie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9. W tym przypadku podstawa opodatkowania będzie wyliczona proporcjonalnie, biorąc pod uwagę posiadany udział oraz powierzchnię gruntu przeznaczonego pod zabudowę i powierzchnię gruntu przeznaczonego pod zieleń naturalną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Według art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych czynności stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca zwolnił od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z ust. 1 pkt 10 powyższego artykułu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy zawarto definicję pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei zgodnie z ust. 7a ww. artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Art. 29 ust. 5 ustawy określa, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Ze złożonego wniosku wynika, że Gmina jest współwłaścicielem udziału w wysokości 5/8 części nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną budynkiem gospodarczym (sprzed ok. 100 lat), spełniającym warunki budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Udział nabyła z mocy prawa, w wyniku postępowania komunalizacyjnego. Nabycie nie było udokumentowane fakturą. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego część działki przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo - usługową jednorodzinną, a część na cele zieleni naturalnej (obowiązuje zakaz zabudowy za wyjątkiem urządzeń melioracyjnych). Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy. Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie (ulepszenia) ww. budynku gospodarczego. Obecnie zamierza zbyć posiadany udział w trybie przetargu nieograniczonego.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że o ile - jak wynika z treści wniosku ? przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość zabudowana, gdyż obiekt posadowiony na gruncie planowanym do sprzedaży jest budynkiem w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), to sprzedaż ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w powiązaniu z art. 29 ust. 5 ustawy. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości zabudowanej Gmina nie miała bowiem prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego przy jej nabyciu oraz nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku. Zatem przy jej sprzedaży będą spełnione warunki, o których mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Wobec powyższego stanowisko Gminy, że w odniesieniu do części nieruchomości, która przeznaczona jest w planie zagospodarowania przestrzennego pod zieleń naturalną, przy sprzedaży będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, natomiast w odniesieniu do pozostałej części nieruchomości ? przeznaczonej pod zabudowę ? wystąpi konieczność opodatkowania według stawki 22%, należało uznać za nieprawidłowe. Trzeba bowiem wyjaśnić, że nieruchomości stanowiącej jedną działkę gruntu, nie należy dzielić, a w przypadku gruntów zabudowanych nie należy kierować się przeznaczeniem gruntu określonym w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego, nawet jeżeli posadowiony na niej budynek (w rozumieniu Prawa budowlanego), przeznaczony jest do rozbiórki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.