Zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości dokonywanej przez komornika oraz sposób udokumentowania (...)

UZASADNIENIE

W dniu 20 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 10 stycznia 2014 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości oraz sposobu udokumentowania tej transakcji.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Jako komornik prowadzi Pan sprawę egzekucyjną przeciwko dłużnikowi - Pani D.S. - córce S. i P., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą M. z siedzibą w miejscowości K. Egzekucja skierowana została do nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej numerem ewidencyjnym 100/2, o powierzchni 1 0683 ha, położonej w miejscowości K., w gminie I., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy - Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Jest ona zabudowana kompleksem budynków produkcyjno-magazynowo-biurowych o łącznej powierzchni użytkowej 5 305,60 m². Z dniem 1 stycznia 2003 r. przestał obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający przeznaczenie terenu, na którym znajduje się ww. nieruchomość. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, uchwalonego uchwalą Rady Gminy z dnia 22 stycznia 2000 r., znajduje się ona w jednostce planistycznej określonej symbolem ?D1C? o przeznaczeniu: ?obszar rolnictwa i działalności gospodarczej, w granicach strefy aktywności gospodarczej?. Dla nieruchomości tej została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 26 maja 2010 r. dłużniczka nabyła nieruchomość ?do majątku osobistego, pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej ustanowionej umową majątkową małżeńską z dnia 16 maja 1994 r.? Na podstawie ww. aktu notarialnego ? ?umowy sprzedaży wierzytelności i umowy przeniesienia własności nieruchomości? Pan M.M. przeniósł na dłużniczkę własność ww. nieruchomości za określoną cenę w celu m.in. dalszego zabezpieczenia zwrotu na jej rzecz przez spółkę M. I. długu w kwocie 69 075,65 zł, stanowiącego resztę cen wynikających z wystawionych przez Pana M.M. faktur VAT nr ? z dnia 16 września 2009 r. i nr ? z dnia 19 sierpnia 2009 r. Z tytułu nabycia dłużniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, co wynika z danych, które posiada Pan na dzień złożenia niniejszego zapytania. Po nabyciu nieruchomości nie były w niej dokonywane ulepszenia, w stosunku do których dokonujący dostawy miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Przed nabyciem była ona przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy z dnia 5 lipca 2003 r. przez spółkę S., od 27 lutego 2004 przez spółkę M. I. oraz przedmiotem sprzedaży w: 2007 r., 2008 r. i 2009 r. W akcie notarialnym przenoszącym własność ze spółki M. I. na rzecz Pana M.M. znajduje się zapis, że budynki są towarami używanymi w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, w stosunku do których spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

• Czy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej będzie obciążona VAT?
• Czy po uprawomocnieniu postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości powstanie obowiązek wystawienia przez Pana faktury VAT w imieniu dłużnika?

Zdaniem Wnioskodawcy, jako komornik działający w imieniu dłużnika, który jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, będzie miał obowiązek udokumentowania przeprowadzonej transakcji fakturą VAT, jednak na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ponieważ pierwsze zasiedlenie w rozumieniu zapisów tej ustawy miało miejsce przed 2010 r. - w wyniku oddania do używania spółce S. na podstawie umowy najmu z dnia 5 lipca 2003 r. - natomiast przysądzenie prawa własności nastąpi najwcześniej w miesiącu grudniu 2013 r., w związku z tym pomiędzy odpłatną dostawą nieruchomości a pierwszym zasiedleniem upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Ponownie wskazał Pan, że przedmiotem postępowania egzekucyjnego jest nieruchomość zabudowana kompleksem budynków produkcyjno-magazynowo-biurowych o łącznej powierzchni użytkowej 5 305,60 m², a całkowita powierzchnia nieruchomości wynosi 1 0683 ha. Stwierdził, że pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło ponad 2 lata przed planowanym dniem licytacji nieruchomości, co znajduje potwierdzenie w materiale zgromadzonym w aktach księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy - Wydział Ksiąg Wieczystych. Po przywołaniu treści art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 oraz art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, podniósł Pan, że przysądzenie własności nieruchomości przez sąd w wyniku licytacji komorniczej bez wątpienia ma charakter odpłatnej dostawy towarów, gdyż w jego wyniku przeniesione zostanie prawo własności nieruchomości.

Zaznaczył Pan, że ?przysądzenie prawa własności przez sąd? będzie korzystało również ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a, ze względu na brak prawa do odliczenia podatku naliczonego z transakcji nabycia przedmiotowej nieruchomości, jak i brak ponoszenia wydatków na ulepszenie, od których przysługiwało dostawcy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl regulacji zawartej w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej ?podatkiem?, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Na podstawie art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Według art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (?).

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza ? zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu ? obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146a pkt 1 ustawy, którego zdanie wstępne zostało zmienione art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 listopada 2013 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1608), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do wydania budynku (budowli) lub jego części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ma miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, bowiem zarówno sprzedaż, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ustęp 11 powyższego artykułu stanowi, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z ust. 7a powyższego artykułu, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W świetle art. 29a ust. 8 ustawy, który został dodany do ustawy o podatku od towarów i usług art. 1 pkt 24 ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r., poz. 35) i wszedł w życie z dniem 1 stycznia 2014 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Od dnia 1 stycznia 2014 r. kwestie związane z wystawianiem faktur regulują art. 106a-106q, które zostały dodane do ustawy o podatku od towarów i usług art. 1 pkt 50 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług niektórych innych ustaw.

Zgodnie z art. 106a ustawy o podatku od towarów i usług, przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do:

1. sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów;
2. dostawy towarów i świadczenia usług dokonywanych przez podatnika posiadającego na terytorium kraju siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej, z którego dokonywane są te czynności, a w przypadku braku na terytorium kraju siedziby działalności gospodarczej oraz stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej - posiadającego na terytorium kraju stałe miejsce zamieszkania albo zwykłe miejsce pobytu, z którego dokonywane są te czynności, w przypadku gdy miejscem świadczenia jest terytorium:

1. państwa członkowskiego inne niż terytorium kraju, a osobą zobowiązaną do zapłaty podatku od wartości dodanej jest nabywca towaru lub usługobiorca i faktura dokumentująca te czynności nie jest wystawiana przez tego nabywcę lub usługobiorcę w imieniu i na rzecz podatnika,
2. państwa trzeciego.

Jak stanowi art. 106b ust. 1 tej ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2. sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Zgodnie z art. 106c ww. ustawy, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1. organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
2. komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że dostawa budynków produkcyjno-magazynowo-biurowych, o których mowa we wniosku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ zostanie dokonana po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i po upływie dwóch lat od tego zasiedlenia.

Powyższe zwolnienie - z uwagi na regulację art. 29a ust. 8 ustawy - będzie miało również zastosowanie do dostawy działki gruntu, na której ww. budynki są posadowione.

Transakcję tę - zgodnie z art. 106c ustawy - winien Pan udokumentować fakturą wystawioną w imieniu i na rzecz dłużnika.

Należy jednocześnie zaznaczyć, że przedmiotowa transakcja nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż zwolnienie to miałoby zastosowanie, gdyby nie były spełnione przesłanki do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Końcowo należy wskazać, że w kwestii dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego przez ?nabywcę przysądzonej własności nieruchomości? wydano postanowienie nr ITPP2/443-1249b/13/EK.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.