Czy podatek od kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia, pobranych zaliczkowo od przyszłego nabywcy (...)

UZASADNIENIE

W dniu 16 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 5 marca 2014 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Do Urzędu Miejskiego w dniu 19 sierpnia 2013 r. wpłynął wniosek od właściciela działki nr ? zabudowanej domem jednorodzinnym o wydzielenie geodezyjne części nieruchomości przyległej, a następnie jej sprzedaż w celu poprawienia warunków zagospodarowania posiadanej działki. Przyległa nieruchomość, stanowiąca działkę nr ? o pow. 1,2112 ha, stanowi własność Gminy. Z działki nr ? zostanie wydzielony teren o pow. około 0,0112 ha, przeznaczony na powiększenie działki nr ?. Sprzedaż nastąpi w drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 poz. 651 z późn. zm.). Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Zgodnie z art. 29 ust. 2 powołanej ustawy, w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Koszty podziału działki wyniosą 1.439,10 zł. Właściciel działki, jako zainteresowany jej wydzieleniem i nabyciem, ponosi koszty związane z wykonaniem czynności przygotowujących nieruchomość do sprzedaży. W dniu 24 września 2013 r. przyszły nabywca wpłacił zaliczkowo kwotę 1.439,10 zł za podział działki, z czego został odprowadzony 23% VAT w kwocie 269,10 zł do Urzędu Skarbowego. Sprzedawana działka jest niezabudowana i do jej ceny przed sprzedażą zostanie doliczony 23% VAT. Podział i sprzedaż mogą nie dojść do skutku, jeśli wstępny projekt podziału nie zostanie pozytywnie zaopiniowany lub jeśli Rada Miejska nie wyrazi zgody na sprzedaż. Opracowanie wstępnego projektu podziału wiąże się z kosztami ponoszonymi przez geodetę, zatem zaliczka na podział jest pobierana od osoby zainteresowanej przed jego opracowaniem. Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy notarialnej nie z winy Gminy (jeśli np. Rada Miejska nie wyrazi zgody na sprzedaż wydzielanego terenu), wówczas wpłacone koszty przygotowania nieruchomości do zbycia zostaną jej zwrócone. Jeśli sprzedaż dojdzie do skutku, umowa notarialna będzie mogła być zawarta najwcześniej w drugiej połowie 2014 r., z uwagi na trwającą kilka miesięcy procedurę podziału działki, a następnie wycenę i wykazanie do zbycia zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy podatek od kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia, pobranych zaliczkowo od przyszłego nabywcy za jego zgodą, jeśli sprzedaż notarialna nastąpi za rok, za kilka lat lub nie nastąpi w ogóle, należy odprowadzić do Urzędu Skarbowego wraz z rozliczeniem miesiąca, w którym nastąpiła wpłata, czy przed samym zawarciem umowy notarialnej?

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek od towarów i usług od całej kwoty należnej z tytułu sprzedaży nieruchomości, w tym również podatek od pobranych zaliczek z tytułu kosztów przygotowania nieruchomości do zbycia, powinien zostać odprowadzony wraz z podatkiem od ceny działki wraz z rozliczeniem miesiąca, w którym zostanie zawarta umowa notarialna sprzedaży nieruchomości, jeśli taka umowa dojdzie do skutku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Pod pojęciem towaru ? w myśl art. 2 pkt 6 ustawy ? rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do obowiązującego do dnia 31 grudnia 2013 r. art. 19 ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z ustępu 4 tego artykułu wynika, że jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinno być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

W myśl ust. 11 ww. artykułu, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. art. 19a ust. 1 ustawy, dodanym przez art. 1 pkt 17 ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r., poz. 35), obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z regulacji ust. 8 tego artykułu wynika, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Należy przy tym zauważyć, że zaliczka nie tworzy samodzielnego bytu podatkowego, lecz jest ściśle związana z dostawą konkretnego towaru i nie można rozpatrywać jej jako czynności ?oderwanej? od sprzedaży. Nie jest ona dodatkową czynnością, lecz jest integralnie związana ze sprzedażą towaru, na poczet której została uiszczona. W przypadku zaliczek ustawa określa jedynie inny moment powstania obowiązku podatkowego, niż w przypadku sprzedaży dokonywanej bez pobrania zaliczki.

Z przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina planuje sprzedać część nieruchomości gruntowej o pow. 0,0112 ha w celu zagospodarowania działki przyległej (zbudowanej budynkiem jednorodzinnym). Sprzedaż nastąpi w drodze bezprzetargowej, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Właściciel, jako zainteresowany wydzieleniem i nabyciem części nieruchomości gminnej, ponosi koszty związane z wykonaniem czynności przygotowujących nieruchomość do sprzedaży. W dniu 24 września 2013 r. przyszły nabywca wpłacił zaliczkowo kwotę 1.439,10 zł za podział działki. Działka jest niezabudowana i do jej ceny przed sprzedażą zostanie doliczony 23% VAT. Podział i sprzedaż mogą nie dojść do skutku, jeśli wstępny projekt podziału nie zostanie pozytywnie zaopiniowany lub jeśli Rada Miejska nie wyrazi zgody na sprzedaż. Opracowanie wstępnego projektu podziału wiąże się z kosztami ponoszonymi na usługi geodezyjne, zatem zaliczka na podział jest pobierana od osoby zainteresowanej przed jego opracowaniem. Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy notarialnej nie z winy Gminy (jeśli np. Rada Miejska nie wyrazi zgody na sprzedaż wydzielanego terenu), wówczas wpłacone koszty przygotowania nieruchomości do zbycia zostaną jej zwrócone. Jeśli sprzedaż dojdzie do skutku, umowa notarialna będzie mogła być zawarta najwcześniej w drugiej połowie 2014 r., z uwagi na trwającą kilka miesięcy procedurę podziału działki, a następnie wycenę i wykazanie do zbycia zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Analiza przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i powołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że skoro Gmina otrzymała w dniu 24 września 2013 r. zaliczkę za czynności przygotowujące nieruchomość do zbycia (podział działki), to obowiązek podatkowy powstał, zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy z chwilą jej otrzymania, a nie ? jak wskazano we wniosku - w momencie zawarcia umowy notarialnej. Również w przypadku otrzymania kolejnych zaliczek po dniu 1 stycznia 2014 r. obowiązek podatkowy nie powstanie z chwilą zawarcia umowy notarialnej, ale w momencie ich otrzymania, zgodnie z art. 19 ust. 8 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości, gdyż w tym zakresie nie zadano pytania.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia, a w przypadku zdarzenia przyszłego ? stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.