Opodatkowanie rozliczeń dotyczących kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2012 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania rozliczeń dotyczących kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota zrzesza właścicieli poszczególnych lokali prowadzących działalność gospodarczą w budynku usługowym i działa na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.). W ramach jej funkcjonowania można wyodrębnić następujące rodzaje kosztów:

1. koszty wspólne, które dotyczą wynagrodzenia zarządu, oświetlenia i ogrzewania części wspólnych, kosztów remontów, konserwacji i utrzymania oraz innych kosztów administracyjno-biurowych,
2. koszty bezpośrednie, które dotyczą poszczególnych właścicieli lokali, takie jak ogrzewanie, dostawy wody, wywóz nieczystości, energii elektrycznej.

Umowy na dostawę wody, energii elektrycznej czy ogrzewanie i wywóz nieczystości zawarte są przez Wspólnotę, która dokonuje zakupu usług dotyczących części wspólnych budynku, jak i części będących odrębną własnością poszczególnych członków, jako zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług.

Na podstawie otrzymywanych faktur za dostarczone towary i media oraz świadczone usługi dotyczące części wspólnych budynku, jak i będących odrębną własnością poszczególnych właścicieli lokali, Wspólnota odlicza podatek naliczony na podstawie art. 86 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Działając w imieniu własnym, na rzecz poszczególnych właścicieli lokali usługowych, refakturuje odsprzedaż usług zakupionych a świadczonych na rzecz poszczególnych właścicieli lokali prowadzących działalność gospodarczą, stosując stawki odpowiednie dla rodzajów usług oraz wystawia faktury VAT na zaliczki na utrzymanie części wspólnych nieruchomości ? stosując 23% stawkę podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wspólnota działając w imieniu własnym, ale na rzecz poszczególnych właścicieli lokali bierze udział w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako podatnik tego podatku i czy prawidłowe jest wystawianie faktur VAT ze stawką podatku 23% na zaliczki dotyczące utrzymania części wspólnych nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami użytkowymi, w których właściciele prowadzą działalność gospodarczą nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zatem zarząd lokalami usługowymi powinien podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku.

W ocenie Wspólnoty, działając w imieniu własnym, ale na rzecz poszczególnych właścicieli lokali, bierze udział w świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako podatnik tego podatku, zatem prawidłowe jest refakturowanie odsprzedaży zakupionych usług świadczonych na rzecz poszczególnych właścicieli lokali. Stwierdziła, że w tym zakresie działa jako pośrednik, nie nabywa mediów czy usług dla siebie, lecz działa w imieniu właścicieli. Zawarte umowy we własnym imieniu są również w odpowiedniej części zawarte na rzecz właścicieli. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe,

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W przepisie art. 8 ust. 1 ustawy zdefiniowano, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (?).

Stosownie do dyspozycji art. 8 ust. 2a ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Stosownie do art. 106 cyt. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Generalnie zatem faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji sprzedaży dokonanej przez podatnika podatku od towarów i usług.

Przez sprzedaż, w myśl art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z opisanych we wniosku okoliczności wynika, iż Wspólnota zrzesza właścicieli poszczególnych lokali prowadzących działalność gospodarczą w budynku usługowym, działając na podstawie ustawy o własności lokali. W ramach Jej funkcjonowania można wyodrębnić koszty wspólne, które dotyczą wynagrodzenia zarządu, oświetlenia i ogrzewania części wspólnych, kosztów remontów, konserwacji i utrzymania oraz innych kosztów administracyjno-biurowych oraz koszty bezpośrednie, które dotyczą lokali poszczególnych właścicieli takie jak: ogrzewanie, dostawy wody, wywóz nieczystości, energii elektrycznej. Umowy na dostawę wody, energii elektrycznej czy ogrzewanie i wywóz nieczystości zawarte są przez Wspólnotę, jako zarejestrowanego podatnik podatku od towarów i usług, która dokonuje zakupu usług dotyczących części wspólnych budynku, jak i części będących odrębną własnością poszczególnych członków.

Wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z tej ustawy.

Regulacja art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie - związane z odrębną własnością lokalu. Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali), oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Zatem realizując wspólny interes właścicieli Wspólnota występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania lokali poszczególnych właścicieli i w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną.

Nabywając towary i usługi na potrzeby nieruchomości wspólnej, Wspólnota nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, działa bowiem w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną. Z tych też względów czynności związane z partycypacją przez członków Wspólnoty w kosztach związanych nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania przez Wspólnotę czynności wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą, a jej członkami w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Końcowo wskazać należy, iż w przedmiocie opodatkowania rozliczeń dotyczących kosztów ?mediów? pomiędzy Wspólnotą a jej członkami, wydano postanowienie nr ITPP2/443-501b/12/AK.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.