dotyczy momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości netto nie w pełni umorzonego (...)

dotyczy momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości netto nie w pełni umorzonego budynku, który ulegnie fizycznej likwidacji w związku z rozpoczętą inwestycją budownictwa mieszkaniowego w świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)

Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego w Łodzi na podstawie art. 14a § 1 i 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w sprawie momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości netto nie w pełni umorzonego budynku, który ulegnie fizycznej likwidacji w związku z rozpoczętą inwestycją budownictwa mieszkaniowego w świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)uznaje za nieprawidłowe stanowisko przedstawione we wniosku.

Porady prawne

Pismem z dnia 19.02.2007r. (data wpływu 20.02.2007r.) Spółka wystąpiła z pytaniem: w którym momencie powinna zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wartość netto nie w pełni umorzonego budynku zaliczonego do środków trwałych, który ulegnie fizycznej likwidacji w związku z rozpoczętą inwestycją budownictwa mieszkaniowego?
Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że Spółka jest firmą deweloperską. Prowadzi działalność gospodarczą polegającą na zagospodarowaniu i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 70.11 Z). W ramach tej działalności Spółka pozyskuje nieruchomości gruntowe w celu realizacji inwestycji budownictwa mieszkaniowego przeznaczonych na sprzedaż w formie gotowych domów i mieszkań. Niektóre zakupione przez spółkę grunty są zabudowane. Wówczas niezbędnym elementem realizowanego projektu inwestycyjnego jest rozbiórka istniejących na gruncie budynków i budowli. Do czasu zakończenia etapu analiz marketingowych, ekonomicznych, prowadzenia prac projektowych, uzyskania stosownych pozwoleń na rozpoczęcie budowy spółka stara się wykorzystać gospodarczo istniejące budynki i czerpie przychody z najmu. Jeżeli przewidywany okres wynajmowania budynków wynosi ponad 1 rok - Spółka zalicza je do środków trwałych i dokonuje odpisów amortyzacyjnych, zaliczając je do kosztów uzyskania przychodów.

Wątpliwości Spółki dotyczą sprawy określenia momentu zaliczenia wartości likwidowanych naniesień (budynków, budowli) do kosztów uzyskania przychodów:
- z chwilą ich fizycznej likwidacji, czy
- z chwilą sprzedaży gotowych mieszkań; przy tym założeniu w momencie zakończenia robót rozbiórkowych wartość netto zlikwidowanych obiektów w ramach prowadzonej inwestycji zwiększyłaby koszt wytworzenia nowego budynku - zgodnie z definicją kosztu wytworzenia środka trwałego zawartą w art. 16g ust. 4 ustawy; jednakże budowane domy i mieszkania nie stanowią dla spółki środków trwałych lecz produkcję w toku przeznaczoną na sprzedaż.
Zdaniem Spółki wartość netto nie w pełni umorzonych budynków i budowli, które są likwidowane w ramach realizacji projektu deweloperskiego zalicza się jednorazowo do kosztów uzyskania przychodów w momencie zakończenia fizycznej likwidacji potwierdzonej stosownym protokółem. Likwidacja (rozbiórka ) wszelkich naniesień nie następuje na skutek zmiany rodzaju działalności prowadzonej przez Spółkę, lecz jest wynikiem dążenia do optymalizacji efektów ekonomicznych.
Przy założeniu, że Spółka nadal prowadzi działalność polegającą na zagospodarowaniu i sprzedaży nieruchomości - straty powstałe w wyniku likwidacji budynków i budowli zaliczonych do środków trwałych, stanowiące różnicę pomiędzy wartością początkową a sumą odpisów amortyzacyjnych są kosztem podatkowym w roku podatkowym, w którym składniki te fizycznie zlikwidowano.

Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego w Łodzi informuje, że stosownie do art. 15 ust.

1 ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Stosownie do treści art. 16 ust. 1 pkt 1b w/w ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych.
Zgodnie z art. 15 ust. 6 w/w ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne), dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a-16m, z uwzględnieniem art. 16.
Stosownie do art. 16a ust. 1 pkt 1 w/w ustawy amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zatem w przypadku osiągania przychodów z najmu Jednostka prawidłowo postępuje zaliczając zakupiony budynek do środków trwałych, od którego - na podstawie art. 15 ust. 6 w/w ustawy, może zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne.
Jednakże zgodnie z art. 4a pkt 1 w/w ustawy pod pojęciem 'inwestycja' rozumiemy środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy z dnia 29.09.1994r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002r. Nr 76, poz. 694), zwanej dalej 'ustawą o rachunkowości'.Stosownie do przepisu art. 16g ust. 1 pkt 2 w/w ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia, za który - w myśl art. 16g ust. 4, uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych:
rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

Zdaniem tutejszego organu podatkowego, przepis art. 16 ust. 1 pkt 6 w/w ustawy, zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności nie ma zastosowania w przedstawionym stanie faktycznym.
Spółka zajmując się działalnością deweloperską, na nabytych gruntach realizuje inwestycje budownictwa mieszkaniowego w formie gotowych domów i mieszkań przeznaczonych na sprzedaż. Rozbiórka istniejących na gruncie budynków i budowli, jest niezbędnym elementem realizowanego projektu inwestycyjnego. Koszty rozbiórki budynków istniejących na nabytych gruntach oraz nieumorzona wartość środków trwałych - stanowią wydatki inwestycyjne, w rozumieniu art. 4a pkt 1 w/w ustawy, które stosownie do art. 16g ust. 4 w/w ustawy zaliczane są do wartości wytworzenia środka trwałego.

W związku z powyższym, Naczelnik Łódzkiego Urzędu Skarbowego uznając za nieprawidłowe stanowisko przedstawione we wniosku orzekł jak w sentencji.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę wg stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania postanowienia.
Interpretacja nie jest wiążąca dla Wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia na podstawie art. 14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej.


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika