Czy w razie sprzedaży nieruchomości - na przedstawionych powyżej warunkach - może zostać wydana (...)

Czy w razie sprzedaży nieruchomości - na przedstawionych powyżej warunkach - może zostać wydana wobec jej nabywcy decyzja o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej na podstawie art. 112 § 1 pkt 3 Ordynacji podatkowej?

Stan faktyczny:

Na Spółce z o.o. ciążą zaległości podatkowe z tytułu podatku od towarów i usług. Ww. spółka jest właścicielem obciążonej hipotecznie nieruchomości, którą zamierza zbyć. Potencjalny nabywca jest zainteresowany zakupem przedmiotowej nieruchomości tylko w stanie wolnym od obciążeń. Z konstrukcji umowy sprzedaży ww. nieruchomości wynika, iż cena sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w całości płatna będzie wyłącznie do rąk wierzycieli hipotecznych, niektórzy z nich bowiem wyrazili zgodę na wykreślenie hipotek, w zamian za częściową spłatę zadłużenia.

Porady prawne

Ocena prawna stanu faktycznego:

Stosownie do art. 112 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2003r. - nabywca składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą (jeżeli ich wartość w dniu zbycia wynosi co najmniej 15.000zł) odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością.

Składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą ? zgodnie z § 2 art. 112 Ordynacji podatkowej ? stanowią aktywa trwałe w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości (Dz. U. z 2002r. Nr 76, poz. 694 z późn. zm.), z wyłączeniem należności długoterminowych, udzielonych pożyczek i długoterminowych rozliczeń międzyokresowych. Przez aktywa trwałe ? w myśl art. 3 pkt 13 ustawy o rachunkowości ? należy rozumieć aktywa, które nie są zaliczane do aktywów obrotowych w rozumieniu art. 3 pkt 18 tej ustawy. Mając powyższe na uwadze należy przyjąć, że nieruchomość stanowiącą własność podatnika ? jako aktywa trwałe ? można zaliczyć do składników jego majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 112 § 3 Ordynacji podatkowej, zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytego składnika majątku. Wartość tą ? jako granicę odpowiedzialności osoby trzeciej ? należy ustalić na dzień zbycia ? nabycia, z trzech powodów:

  1. po pierwsze ? nabywca już w dniu nabycia powinien znać górną granicę swojej odpowiedzialności,
  2. po drugie ? nie powinno obciążać nabywcy ewentualne ulepszenie rzeczy, podnoszące jej wartość,
  3. po trzecie ? obniżenie wartości rzeczy nie powinno skutkować ograniczeniem możliwości zaspokojenia wierzyciela.

Przyjęta dla potrzeb art. 112 § 3 Ordynacji podatkowej wartość nabytego składnika majątku powinna odpowiadać jego wartości rynkowej. Gdy chodzi zaś o zbywanie nieruchomości, to ustalenie ich wartości rynkowej ? zgodnie z art. 154 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) ? należy do rzeczoznawcy majątkowego, który dokonując wyceny na piśmie w formie operatu szacunkowego uwzględnia w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto, stosownie do § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), przy określeniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi (w tym ? hipotekami), jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

Według stanu prawnego obowiązującego od 1 stycznia 2003r. jeżeli rzeczoznawca majątkowy wyceni wartość przedmiotu umowy sprzedaży na co najmniej 15.000zł nabywca nieruchomości ponosi - na warunkach określonych w art. 112 Ordynacji podatkowej - odpowiedzialność za zaległości podatkowe zbywcy, które powstały w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. W tym miejscu należy zauważyć, iż w myśl art. 21 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o zmianie ustawy ? Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 169, poz. 1387), do odpowiedzialności podatkowej osób trzecich z tytułu zaległości podatkowych powstałych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. Powyższe oznacza, iż w zależności od czasookresu powstania zaległości podatkowych, kwota stanowiąca dolny pułap dla możliwości przenoszenia odpowiedzialności na nabywcę nieruchomości (w konsekwencji zmiany brzmienia art. 112 Ordynacji podatkowej na przestrzeni kolejnych lat) była zróżnicowana i wynosiła odpowiednio: 10.000zł (do 31 grudnia 1998r.), 11.350zł (do 31 grudnia 1999r.), 12.065,05zł (do 31 grudnia 2000r.), 13,283,62zł (do 31 grudnia 2001r.), 14.173,62zł (do 31 grudnia 2002r.) i 15.000zł (od 1 stycznia 2003r.).

Reasumując, stosownie do przepisu art. 112 § 1 pkt 3 Ordynacja podatkowa (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2003r.) nabywca składnika majątku podatnika związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą jeżeli jego wartość rynkowa (ustalona przez rzeczoznawcę) wynosi co najmniej 15.000zł.


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika